울산지방법원 2025타경11294. 울산 울주군 두서면 구량리 소재의 기타 + 토지 및 축사 물건입니다. 말소기준은 2022.12.29. 설정된 울산광역시산림조합 근저당권으로 채권최고액은 390,000,000원입니다. 이후 2025.02.06. 같은 울산광역시산림조합이 임의경매를 신청했고, 청구액은 300,000,000원입니다. 등기상 후순위 인수 권리는 확인되지 않아 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 매각 범위와 토지·건물 현황에서 올라갑니다. 일괄매각이지만 목록 1의 제시외 건물은 포함되고, 목록 2·3의 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 더구나 그 매각 제외 건물을 위한 이 사건 토지 대지부분에 법정지상권이 성립하는지 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 금액으로 표시되는 인수액 0원과 토지 사용·수익 위험은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 토지 사용 위험은 별도

말소기준권리는 2022.12.29.의 울산광역시산림조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2025.02.06. 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 임차인 표기 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리분석상 금액 인수는 0원이지만 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 가격 — 34.3%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다

감정가는 242,283,200원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 83,103,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 58,172,100원, 5회 유찰 시 40,720,470원입니다.

하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다·가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 축사는 현재 미운영 상태이고, 일부 제시외 건물 매각 제외·농지취득자격증명·원상복구·면적 차이·침범 가능성 등 가격 외 변수가 동시에 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,103,000원 가정)

현재 최저가 83,103,000원 가정 시 울산광역시산림조합의 미배당은 308,792,854원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.

④ 현황·토지 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 이용상태. 축사로 이용됐으나 조사일 현재 미운영 상태입니다. 경량파이프구조 갈바륨지붕 단층으로 외벽·내벽·창호 벽체가 없고 기본적인 전기설비가 갖춰져 있습니다.
• 축사 면적 차이. 공부상 면적은 315.0㎡이나 현장조사 결과 기존 축사가 철거 또는 멸실돼 현황 면적은 198.0㎡이며, 평가도 현황 면적을 기준으로 했습니다.
• 건축물 이력. 일반건축물대장상 1993.02.03. 무허가축사 양성화, 사용승인일은 1993.08.12.로 기재돼 있습니다.
• 경계 위험. 목록 1 축사의 북동측 모서리 극히 일부가 타인 지번인 구량리 193-1번지를 침범했을 수 있으며 정확한 확인에는 측량이 필요합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하며 매각결정기일까지 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수됩니다.
• 농지 원상복구. 목록 3 마을안길 이외 부분은 농지로 원상복구가 필요하고, 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 목록 1 제시외 건물은 포함되지만, 목록 2의 제시외 건물 2-1·2-2와 목록 3의 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외됩니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 공장설립승인지역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·자연취락지구 관련 표시가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 울산고운중학교 북서측 인근으로, 농경지·자연부락·임야 등이 혼재하고 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 시외곽지대에 소재해 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편입니다.
• 토지. 제공된 토지 정보는 잡종지 585.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 194,700원/㎡입니다.
• 환금성. 기타 + 토지 및 미운영 축사 유형이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 판단보다 개별 이용가능성과 법적·행정적 제약 확인이 우선입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물을 위한 토지 대지부분의 법정지상권 성립 여부를 매각물건명세서·등기·현장 관계와 함께 확인해야 합니다.
• 농취증 준비. 목록 3 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수됩니다.
• 원상복구 가능성. 목록 3 마을안길 이외 부분의 농지 원상복구 및 원상회복명령 가능성을 두서면 사실조회회신과 함께 확인해야 합니다.
• 매각 제외 건물 위치 확인. 목록 2·3의 제시외 건물이 매각에서 제외되므로 실제 위치·면적·토지 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 축사 현황 대조. 공부상 315.0㎡와 현황 198.0㎡가 다르므로 철거·멸실 부분과 현재 이용가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 경계 측량. 축사 북동측 모서리의 구량리 193-1번지 침범 가능성은 정확한 측량으로 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 최저가가 감정가 34.3%라는 사실은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지를 온전히 쓸 수 있느냐

등기만 보면 구조는 단순합니다. 울산광역시산림조합 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸해 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 목록 3의 농지취득자격증명과 원상복구, 축사 면적 차이, 타인 지번 침범 가능성까지 겹쳐 있습니다.

현재 최저가는 3회 유찰 후 83,103,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없는 이상 이 숫자를 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리금액 인수는 0원이지만 실물·토지 리스크는 높다. 이 사건은 낙찰가보다 법정지상권·농취증·원상복구·매각 제외 건물의 실제 영향을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.