광주지방법원 2025타경293. 목포시 옥암동 당가두로 20에 위치한 집합건물 3층 301호로, 감정상 이용상태는 사무소입니다. 소유자 임남희가 2009년 11월 20일 소유권을 취득하면서 같은 날 한국양계축산업협동조합 명의로 채권최고액 208,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 압류가 이어져 임의경매가 진행된 구조입니다.

가장 눈길을 끄는 부분은 가격입니다. 최초 감정가 189,400,000원에서 현재 최저매각가 34,755,000원까지 내려왔으니 외형상 할인 폭은 매우 큽니다. 하지만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 상업용으로 이용되는 근린시설입니다. 7차례 유찰되었다는 사실은 응찰 수요, 매각 범위, 점유 관계 또는 가격 적정성에 대한 추가 확인이 필요하다는 신호이지, 현재 가격이 곧바로 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 중심은 2009.11.20 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 2008년 근저당권 2건은 이미 등기부에서 말소되었으므로 현재 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다. 말소기준 근저당권 이후 등기된 동운새마을금고의 가압류, 서울보증보험주식회사의 가압류, 목포시 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

근저당권자의 경매 청구액은 162,714,347원이며, 채권최고액 208,000,000원과는 성격이 다른 금액입니다. 또한 동운새마을금고 가압류 청구금액 484,291,660원과 서울보증보험주식회사 가압류 청구금액 157,000,000원은 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 후순위 채권자의 배당 부족분은 원칙적으로 매수인의 신규 채무가 되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 301호와 401호를 혼동하면 안 된다

임차·점유 관계로 조사된 명의는 총 4명이며 보증기관의 보증금 대위변제·승계로 중복 신고된 명의는 없습니다. 그러나 4명 모두를 301호의 확정적인 임차인으로 계산할 수는 없습니다. 301호로 특정되는 임차인은 서상호 1명, 조이연은 별도 401호, 나머지 법인 2명은 해당 호수가 특정되지 않았습니다.

따라서 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 임차인 판단에 따른 추정치입니다. 이를 실제 점유자 전원의 명도 부담이나 추가 확인사항이 없다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 임차인의 배당요구가 있다는 사실도 배당액 전액 수령이나 우선변제권 성립을 자동으로 의미하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저가는 다르다

이 물건의 현재 최저매각가는 감정가의 18.35%입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래가격 추세를 대조할 수 없어 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 다회 유찰된 근린시설은 감정가와 실제 시장에서 받아들여지는 가격 사이에 차이가 발생할 수 있으므로 단순 할인율만으로 적정 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.

실질취득 추정 = 해당 회차의 낙찰가 가정 + 배당 시나리오상 인수액 0원. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외했습니다. 8회·9회 유찰 금액은 조건부 시나리오이며 확정 매각예정가가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,755,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 집행비용 1,025,590원을 제외하면 한국양계축산업협동조합에 33,729,410원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.

배당 계산에 사용한 채권액 합계는 849,291,660원, 채권자 예상배당 합계는 33,729,410원, 미배당 합계는 815,562,250원입니다. 여기서 근저당권 208,000,000원은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준이고, 가압류도 청구금액 기준입니다. 이 미배당액을 그대로 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

예상배당은 단순 추정이며 실제 집행비용, 확정채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 목포시 압류와 관련한 조세채권 금액 및 우선순위도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 입지. 목포시 옥암동 옥암코아루아파트 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물이 혼재한 지역입니다. 주거 수요와 별개로 사무실·근린시설 이용 수요를 검토해야 합니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있으며, 북측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 세로(가)에 접합니다. 토지는 중로각지로 조사되어 있습니다.
• 건물. 2008.05.26 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 기본 급배수·위생설비와 승강기가 설치되어 있으며, 감정상 해당 물건은 사무소로 이용되는 상태입니다.
• 토지 및 규제. 제1종일반주거지역·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되며 상대보호구역 및 가축사육제한구역도 확인됩니다. 토지면적은 305.7㎡, 공시지가는 928,200원/㎡입니다. 이 면적은 개별 301호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 제시외 건물. 3층 외부에 판넬조 판넬지붕 창고 1식이 있으며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 매각 포함으로 기재되어 있습니다. 301호 전유부분 및 공용부분과 실제 사용·출입 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 사무소·근린시설은 임대수요와 매수층을 별도로 확인해야 합니다. 7회 유찰이라는 이력에 비추어 재매각 가능가격과 예상 임대수익을 검증하기 전에는 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 실제 점유자 확인. 서상호가 현재도 301호 전체를 사용하는지, 사업자등록·점유·임대차계약의 실제 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 법인 2곳의 점유 호수 특정. (주)케이비개발지점(목포)과 주식회사 케이비뷰(지점)가 301호와 관계있는지, 보증금과 임차 범위가 있는지 우선 확인해야 합니다.
• 401호 분리 판단. 조이연의 5,000,000원 보증금 및 월세 400,000원은 401호 임대차입니다. 이번 301호의 인수액이나 임대수익으로 계산하지 않아야 합니다.
• 제시외 창고 현장 확인. 매각에 포함되는 외부 창고의 위치, 설치 상태, 출입 가능성 및 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 직접 검증. 동일 건물 및 인근 유사 사무소의 최근 실제 매매가, 공실 여부, 실질 임대료와 임대차 수요를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 배당 및 조세채권 검증. 목포시 압류의 세목·법정기일, 임차인 우선변제 가능성 및 실제 배당요구 내역을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
• 유찰 이력과 매각 조건. 7회 유찰된 원인이 가격뿐인지, 점유·이용상태·건물 관리 또는 매각 조건에 별도 문제가 있는지 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “7회 유찰이 곧 가격 메리트는 아니다”

이 물건의 등기권리 구조는 비교적 분명합니다. 2009년 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 따라서 명시된 권리만 놓고 보면 후순위 채권액을 낙찰자가 그대로 떠안을 구조는 아닙니다.

문제는 가격 검증과 점유관계입니다. 301호의 확인 임차인은 서상호이며, 401호 임차인은 구분해야 합니다. 호수가 특정되지 않은 두 법인 관계인의 점유 여부도 확인이 남아 있습니다. 제시외 창고가 매각에 포함되는 점 역시 현장 확인이 필요합니다.

더구나 감정가 대비 18.35%라는 낮은 최저가에도 불구하고 실제 최근 거래가격과 비교할 근거는 확보되지 않았습니다. 7회 유찰된 근린시설인 만큼 높은 할인율을 가격 경쟁력으로 바로 연결하는 것은 위험합니다.

종합 판단은 D등급 — 적극 입찰보다 사실관계 확인이 먼저입니다. 가격 메리트는 아직 검증되지 않았고, 호수 불명 점유관계와 근린시설 환금성 위험이 남아 있습니다. 현재 단계의 결론은 “등기상 후순위 권리 소멸, 인수 0원 추정. 그러나 점유·시세·매각 범위 검증 전에는 입찰 판단 보류”입니다.