광주지방법원 2025타경293. 전남 목포시 옥암동 1152-4, 3층 301호의 근린시설로 감정평가상 이용상태는 사무소입니다. 현재 소유자는 임남희이고, 2009.11.20. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 채권최고액 208,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 동운새마을금고 가압류, 경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류, 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가는 189,400,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 43,444,000원까지 내려왔습니다. 다만 근린시설·사무소는 주거용 부동산처럼 가격만 보고 환금성을 판단하기 어렵습니다. 감정평가상 주변은 상업용 등으로 이루어져 있고, 해당 건물은 2008.5.26. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1152-4 3층301호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 당가두로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소 |
| 소유자 | 임남희 |
| 감정가 / 최저가 | 189,400,000원 / 43,444,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 162,714,347원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정평가 비고 | 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2009.11.20. 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023년 이후의 가압류·경매개시결정·추가 가압류·압류는 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 신고 4명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상호 | 301호 전체 · 사무실 | 2024.08.16 | 20,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 배당요구 |
| 조이연 | 401호 전부 · 사무실 | 2023.02.01 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 배당요구 |
| (주)케이비개발지점(목포) | 미상 | 2015.01.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 케이비뷰(지점) | 미상 | 2018.05.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
조사된 점유자는 4명입니다. 이들의 전입일은 2015.01.28.~2024.08.16.로, 모두 말소기준권리인 2009.11.20.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 서상호는 2025.03.05., 조이연은 2025.02.27. 각각 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰, 그러나 실거래 비교 없이 ‘싸다’ 단정 금지
현재 최저매각가는 43,444,000원으로 감정가 189,400,000원의 약 23% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 근린시설·사무소이고 6회 유찰됐습니다. 가격 메리트는 단순 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·공실 가능성·재매각 가능성과 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,992원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 208,000,000원 | 42,262,008원 |
| 3. 가압류 · 동운새마을금고 | 484,291,660원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 849,291,660원 중 채권자 예상배당은 42,262,008원이며, 미배당액은 807,029,652원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 옥암동 옥암코아루아파트 남측 인근이며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 사용승인일은 2008.5.26.입니다. 기본 급배수·위생설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 세로(가)에 각각 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 부지이며, 토지면적은 305.7㎡, 공시지가는 928,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되고, 중로1류 및 소로2류에 접합니다.
- 제시외 건물. 감정평가에는 3층 외부의 판넬조 판넬지붕 창고 1식이 기재돼 있고 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황. 301호 전체를 사용한다고 신고한 서상호 외에 401호 및 점유부분 미상 신고가 함께 존재하므로 실제 현장 점유를 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 두 법인 신고자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도·점유관계 파악에는 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 23%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 해당 사무소의 실제 임대료·공실·매매수요를 별도로 확인하세요.
- 다회 유찰. 이미 6회 유찰된 만큼 저가 매수 기회인 동시에 수요 부족의 신호일 수 있습니다.
- 제시외 건물. 3층 외부 창고 1식이 매각에 포함되므로 위치·사용상태·관리관계를 확인하세요.
- 세금·우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 기록과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 승부처는 환금성
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2009.11.20. 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자들의 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없으며, 현 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 189,400,000원에서 6회 유찰돼 43,444,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 동시에 시장 수요가 약했다는 신호이기도 합니다. 권리는 통과, 가격은 실수요·임대수요 확인 후 판단. 이 물건은 ‘얼마나 싸게 내려왔나’보다 ‘낙찰 후 누가 쓰고 누가 다시 살 것인가’를 먼저 확인해야 합니다.
