광주지방법원 2025타경293. 전남 목포시 옥암동 1152-4, 당가두로 20에 위치한 4층 건물의 제401호입니다. 감정평가상 이용상태는 사무소이며, 근린시설로 분류됩니다. 소유자 임남희가 2009년 11월 소유권을 취득하면서 한국양계축산업협동조합 명의의 근저당권이 설정되었고, 이후 가압류와 압류가 이어진 끝에 임의경매가 진행되고 있습니다.

권리분석의 기준은 2009.11.20. 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이고, 해당 근저당은 301호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 그 이후 등기된 동운새마을금고 가압류, 서울보증보험 가압류, 목포시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

그렇다고 이 물건을 곧바로 안전한 저가 매물로 볼 수는 없습니다. 일반 아파트와 달리 상업용 사무소는 임차·영업·점유 형태와 재매각 수요가 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 특히 여러 사업자 관련 기록이 존재하고 5회 유찰된 상태이므로, 가격보다 실제 이용 가능성과 환금성을 먼저 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 따로 확인

과거 고송희 소유 당시 설정된 2008년 근저당권들은 이미 등기부에서 말소되었습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2009년 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 자체도 경매 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인·점유 분석 — 401호와 301호를 구분해야 한다

조사된 명의는 서상호, 조이연, (주)케이비개발지점(목포), 주식회사 케이비뷰(지점)입니다. 다만 이들이 모두 경매 목적물인 401호의 독립된 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 조이연은 401호 전부, 서상호는 301호 전체로 기재되어 있고, 두 법인의 구체적인 점유 호실과 보증금은 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 2009.11.20. 말소기준권리와 기재된 전입신고일의 선후관계를 반영했습니다. 상가·사무소의 대항력과 우선변제권은 실제 인도, 사업자등록, 확정일자 및 관련 요건을 함께 확인해야 최종 판정할 수 있습니다.

정리하면, 401호에 관해 구체적인 임대차 내용이 확인되는 임차인은 조이연 1명입니다. 서상호는 301호 관련자이고, 나머지 법인 2곳은 401호 임차 여부가 명확하지 않습니다. 따라서 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 판단이며, 미상 점유자의 권리와 명도 위험까지 모두 해소되었다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가 187,000,000원에서 출발한 물건이 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,617,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 28.67%입니다. 절대금액만 놓고 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 근린시설은 주거용 아파트보다 개별 입지·임대수익·사용상태에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다.

특히 주변 동일 용도·규모의 최근 실거래가와 임대수익 수준이 확인되지 않은 상황에서는 187,000,000원이 현재 시장가치에 얼마나 가까운지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 떨어졌다는 이유만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

6·7회 유찰 가격은 회차별 가정값입니다. 실제 매각 여부와 이후 최저매각가격은 법원 진행상황에 따라 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액·청구금액을 기준으로 산정된 추정치이며 실제 확정 채권잔액과는 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,617,000원 가정)

현재 최저가 53,617,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 약 1,365,106원을 제외한 52,251,894원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 동운새마을금고와 서울보증보험의 가압류 채권에는 예상 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

추정 채권합계는 849,291,660원, 채권자 예상 배당합계는 52,251,894원, 미배당 추정액은 797,039,766원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수해야 할 채무가 아닙니다. 실제 배당액은 확정 채권잔액, 공동담보 관계, 조세채권, 임차인 우선변제 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

본 예상배당은 채권최고액 기준 근저당과 신고된 가압류 청구금액을 사용한 단순 추정입니다. 근저당 채권최고액은 실제 채무액과 다르며, 당해세·최우선변제·다른 공동담보의 배당 영향은 확정 반영하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 옥암동 옥암코아루아파트 남측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 부동산 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 대상 토지는 북측 왕복 4차선 도로 및 남측 도로에 접합니다.
• 건물. 2008.05.26. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 기본 급배수·위생설비·승강기 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 사무소로 이용 중인 근린시설입니다. 주거용 아파트의 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 택지개발지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가 표기액은 928,200원/㎡입니다.
• 공부·시설. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 3층에 판넬조 창고 형태의 제시외 건물에 관한 기재가 있으므로 그 귀속과 매각 포함 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 사무소·근린시설은 개별 수요가 중요합니다. 5회 유찰된 사실을 고려하면, 매입 후 임대 또는 재매각에 필요한 기간과 비용을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유자. 조이연의 임대차 내용과 현재 점유 여부를 확인하고, 명도 대상 및 인도 가능 상태를 점검하세요.
• 법인 명의 확인. (주)케이비개발지점(목포), 주식회사 케이비뷰(지점)의 사업자등록·실제 사용 호실·보증금·점유 권원을 조사하세요. 확인되지 않은 대항력이나 인수액을 임의로 단정하지 마세요.
• 301호와의 분리. 서상호의 301호 임대차를 401호 임대차로 혼동하지 않도록 하고, 공동담보 관계를 별도 검증하세요.
• 근저당 채권잔액. 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 208,000,000원과 경매 청구액 162,714,347원은 서로 다른 개념입니다. 실제 채권잔액과 공동담보 처리 여부를 확인하세요.
• 실거래·임대수익. 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대조건을 확인하고, 유지관리비·공실·명도비용을 반영한 매입 상한을 정하세요.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 될 수 있는 공용부분과 조세채권 우선순위를 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등 제한이 실제 예정 사용 용도에 미치는 영향을 검토하세요.
• 제시외 시설. 3층 창고 기재가 401호의 이용·소유관계에 미치는 영향을 확인하고, 매각 대상 포함 여부를 검토하세요.
• 법원 원본 확인. 2026.10.26. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “29% 가격표보다 먼저 확인할 것”

목포 옥암동 401호는 감정가 187,000,000원에서 최저매각가 53,617,000원까지 내려온 5회 유찰 근린시설입니다. 한국양계축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 권리관계에 따른 예상 인수액도 0원입니다. 등기 권리 자체만으로는 매수인이 거액의 미배당채무를 떠안는 물건이 아닙니다.

하지만 5회 유찰은 단순한 가격 할인 이상의 경고 신호로 읽어야 합니다. 401호 임차인과 별도로 법인 명의의 실제 사용관계가 불명확하고, 301호 임차인 및 공동담보 관계도 구분하여 확인해야 합니다. 사무소 용도의 낮은 환금성과 실제 임대수요 역시 검증되지 않았습니다.

결론은 적극 입찰보다 보수적 재검토입니다. 감정가의 28.67%라는 숫자만으로 저평가 물건이라 판단할 수 없습니다. 인근 실거래와 임대수익으로 시장가치를 확인하고, 점유·명도·관리비 및 공동담보 관계가 해소되었다는 근거를 확보한 다음 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 등기상 인수 부담은 낮지만, 환금성과 현장 불확실성 때문에 종합 위험도는 높습니다.