광주지방법원 2025타경293. 목포시 옥암동 1152-4의 4층 401호로, 감정 이용상태는 사무소입니다. 현재 소유자는 임남희이며, 2009년 11월 20일 소유권을 취득한 날 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 208,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 동운새마을금고 가압류 484,291,660원, 경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류 157,000,000원, 목포시 압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 조사된 임차·점유 관련자 역시 전입일이 모두 2009년 11월 20일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당액 부족과 별개로 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경293 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1152-4 4층401호 · 도로명 전라남도 목포시 당가두로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2008.5.26 |
| 소유자 | 임남희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 67,021,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 162,714,347원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 등기는 소멸
말소기준은 2009.11.20. 을구 5번 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이고 공동담보로 같은 옥암동 1152-4의 제3층 제301호가 기재돼 있습니다. 이후 동운새마을금고 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류, 목포시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 인수는 없지만 현장 확인은 필요
| 이름 | 점유부분 | 조건 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서상호 | 301호 전체 · 사무실 | 보증금 20,000,000원 | 2024.08.16 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조이연 | 401호 전부 · 사무실 | 보증금 5,000,000원 · 월 400,000원 | 2023.02.01 | 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)케이비개발지점(목포) | 미상 | 보증금 미상 | 2015.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이비뷰(지점) | 미상 | 보증금 미상 | 2018.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2009.11.20.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 조이연은 본건 401호 전부를 사무실로 사용하고 보증금 5,000,000원, 월 400,000원으로 조사됐으며 배당요구도 했습니다. 서상호는 보증금 20,000,000원으로 배당요구했으나 점유부분이 301호 전체로 표시돼 본건 401호와 호수 표시가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,021,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,378원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 208,000,000원 | 65,414,622원 |
| 3. 가압류 · 동운새마을금고 | 484,291,660원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 849,291,660원 중 현재 회차 예상 배당액은 65,414,622원이며, 미배당은 783,877,038원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격·유찰 — 36%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정 금지
감정가는 187,000,000원이고 현재 최저매각가는 67,021,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 36% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 53,616,800원, 6회 유찰 시 42,893,440원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 67,021,000원 | 65,414,622원 | 783,877,038원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,616,800원 | 52,251,698원 | 797,039,962원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 42,893,440원 | 41,721,358원 | 807,570,302원 | 0원 |
다만 이 물건은 동일 용도·권역의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 사무소가 4회 연속 유찰됐다는 사실 자체를 환금성과 수요 점검 신호로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 목포시 옥암동 옥암코아루아파트 남측 인근이며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무소로 이용 중인 근린시설입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 북측 왕복 4차선 도로와 남측 세로(가)에 각각 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 부지이며 토지면적은 305.7㎡, 공시지가는 928,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 4층 건물로 외벽은 드라이비트마감 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 기타. 감정 참고사항에는 3층 외부에 판넬조 판넬지붕 창고 1식이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 36%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 사무소·근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도 확인하세요.
- 401호 실제 점유자 확인. 조이연은 401호 전부를 사용한다고 조사됐지만, 다른 법인 점유정보도 함께 있어 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 301호 표기 점검. 서상호의 조사 내용은 301호 전체로 적혀 있어 본건 401호와 직접 관련되는지 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 두 법인의 보증금과 점유부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 협의 상대와 실제 사용관계 확인이 필요합니다.
- 목포시 압류 확인. 압류 자체는 말소기준 이후이나 세금의 실제 배당 우선순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 제3층 제301호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 유찰 이유는 가격 밖에도 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2009년 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류와 임차관계는 매각으로 정리돼 매수인 인수는 0원입니다. 실질취득도 현재 최저가인 67,021,000원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 용도는 아파트가 아니라 사무소입니다. 실거래 비교자료가 없어 67,021,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거도 부족합니다. 여기에 401호 점유자 외에 호수 표시가 다른 임차정보와 보증금·점유범위가 미상인 법인 정보까지 있어 명도와 실제 사용상태 점검이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성·점유 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.
