인천지방법원 2025타경511638. 인천 부평구 부평동 엡스201 상가건물 3층에 있는 3013호입니다. 등기상 소유자는 채기석이고, 2000년 소유권을 취득한 뒤 같은 날 주식회사제일은행 앞으로 채권최고액 9,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 인천신용보증재단 근저당권 23,400,000원, 현재의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 단순합니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건 자체의 상태는 별개입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 본건이 있는 건물은 출입문이 모두 폐쇄돼 있고 전체가 공실이며, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기· 주차시설을 갖추고 있으나 현재 미운영 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 205-2 엡스201 제3층 제3013호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 상가건물 내 호실 · 건물 전체 폐문 및 공실 상태 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 · 사용승인일 2000.08.14. |
| 소유자 | 채기석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 15,686,000원 / 5,380,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 15,084,194원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2005년에도 주식회사제일은행이 임의경매를 신청했으나, 해당 절차는 2006.10.12. 기각됐고 2006.12.08. 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 인천신용보증재단이 2025.08.27. 신청한 별도의 임의경매입니다.
② 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 절대가격만 보면 안 된다
감정가 15,686,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 5,380,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 매수인이 인수할 권리나 임차보증금이 없어 현재 회차 기준 실질취득액도 5,380,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 496,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일은행 | 9,000,000원 | 4,883,160원 |
| 2. 근저당 · 인천신용보증재단 | 23,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 32,400,000원 중 예상배당은 4,883,160원이고, 예상 미배당은 27,516,840원입니다. 신청채권자인 인천신용보증재단은 현재 회차 가정에서 예상배당이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 5,380,000원 | 4,883,160원 | 27,516,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 3,765,999원 | 3,298,211원 | 29,101,789원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 2,636,199원 | 2,188,747원 | 30,211,253원 | 0원 |
④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평시장역 남동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물 상태. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2000.08.14.입니다. 외벽은 알루미늄 패널 등, 창호는 페어글라스 창호 등으로 구성됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차시설을 갖추고 있으나 현재 미운영 상태입니다.
- 도로. 북서측 약 18미터 도로, 서측·남동측·동북측으로 각각 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·전기공급설비·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 환금성. 세 차례 유찰된 상태이고 건물 전체가 폐문·공실이므로, 재매각 가능성과 실제 수요를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 출입 가능 여부. 건물 출입문이 모두 폐쇄된 상태이므로, 낙찰 후 실제 출입권한 확보와 내부 확인 가능 시점을 점검해야 합니다.
- 건물 운영 주체. 공용 전기·급배수·승강기·소방·주차시설의 관리 주체와 재가동 조건을 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 단순 미운영인지, 건물 전체의 영업·관리 중단이나 구조적 문제가 있는지 현장과 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 관리비와 공용비용. 장기 공실 건물의 미납 관리비, 공용부분 비용, 시설 복구 부담 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 용도와 임대 가능성. 3013호의 공부상 용도와 실제 이용 가능 업종, 영업신고 및 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 연계 호실 확인. 감정평가 내용에는 같은 건물 제3013호와 제3014호가 함께 언급되므로, 현장 구조와 호실별 독립 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 외 세금. 예상배당에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 사용 가능성은 별도 문제”
이 물건은 권리만 보면 간단합니다. 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 15,686,000원에서 세 번 유찰돼 최저가도 5,380,000원까지 내려왔습니다.
그러나 낙찰 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 본건 소재 건물 전체가 폐문·공실이고 주요 설비도 현재 미운영 상태이기 때문입니다. 낮은 가격에 취득하더라도 출입, 시설 재가동, 공용관리, 임대, 재매각이 원활하지 않다면 실질적인 부담은 커질 수 있습니다. 권리는 합격, 건물 운영과 환금성은 보류. 현장과 관리 상태를 확인하기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어려운 물건입니다.
