인천지방법원 2025타경511638. 부평시장역 남동측 인근의 엡스201 3층 3014호입니다. 등기부상 말소기준은 2000.11.30. 주식회사제일은행 근저당권 9,000,000원입니다. 이후 설정된 인천신용보증재단의 근저당권 23,400,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원이어서, 등기와 임차인만 보면 구조는 단순합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 숫자 자체가 아닙니다. 감정가 15,686,000원이 세 차례 유찰되어 5,380,000원까지 내려왔지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 건물 전체가 폐문·공실 상태이고 기본 설비도 현재 미운영 상태라고 적혀 있습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 시세보다 65.7% 싸다는 의미가 아닙니다. 상업용 집합건물의 실제 사용 가능성과 재매각 가능성을 확인하지 못하면 낮은 가격 자체가 위험 신호일 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 205-2 엡스201 3층 3014호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타·상가건물 내 호실) · 건물 전체 폐문 및 공실 |
| 소유자 | 채기석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 15,686,000원 / 5,380,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 15,084,194원 |
| 말소기준권리 | 2000.11.30. 주식회사제일은행 근저당권 · 채권최고액 9,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차인과 인수 권리는 없다
말소기준인 주식회사제일은행 근저당권과 그 이후 설정된 인천신용보증재단 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2005년 주식회사제일은행이 신청한 임의경매는 2006.10.12. 기각되어 2006.12.08. 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 절차는 2025.08.27. 인천신용보증재단이 신청한 별도의 임의경매입니다.
② 점유·임차인 — 임차인 없음, 건물 전체 폐문·공실
임차인은 조사되지 않았습니다. 따라서 대항력, 확정일자, 우선변제권 또는 보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 다만 매각물건명세서에는 본건이 엡스201 상가건물 3층에 소재하고, 건물 출입문이 모두 폐쇄돼 있으며 공실 상태라고 기재돼 있습니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 5,380,000원으로 감정가 15,686,000원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 3,765,999원, 다섯 번째 유찰 구간에서는 2,636,199원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 5,380,000원 | 34.3% | 27,516,840원 |
| 4회 유찰 시 | 3,765,999원 | 24.01% | 29,101,789원 |
| 5회 유찰 시 | 2,636,199원 | 16.81% | 30,211,253원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어들수록 채권자 미배당은 27,516,840원에서 30,211,253원으로 커집니다. 이는 매수인에게 채무가 승계된다는 뜻이 아니라, 매각대금만으로 등기부상 채권을 충족하지 못한다는 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 496,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일은행 | 9,000,000원 | 4,883,160원 |
| 2. 근저당 · 인천신용보증재단 | 23,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 4,883,160원이 선순위 주식회사제일은행 근저당에 배당되고, 후순위 인천신용보증재단의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 32,400,000원 중 27,516,840원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 엡스201 상가건물 3층 3014호로, 아파트가 아닌 상업용 집합건물 내 호실입니다.
- 입지. 부평시장역 남동측 인근이며 주위에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2000.08.14.입니다. 외벽은 알루미늄 패널 등 붙임 마감, 창호는 페어글라스 창호 등입니다.
- 운영상태. 건물 전체가 폐문·공실이며 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차시설을 갖추고 있으나 현재 미운영 상태입니다.
- 도로. 북서측 약 18미터 도로, 서측·남동측·동북측 각각 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 전기공급설비, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 역과 도로 접근성은 양호하지만 3회 유찰, 건물 전체 폐문·공실, 설비 미운영 상태가 겹쳐 일반적인 주거용 물건보다 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 출입 가능 여부. 건물 출입문이 모두 폐쇄된 상태이므로 현장 출입 가능 시점과 관리 주체를 우선 확인해야 합니다.
- 설비 재가동. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차시설의 실제 상태와 운영 재개 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 사용성. 건물 전체가 공실인 만큼 3014호 단독의 내부 상태뿐 아니라 공용부와 건물 전체 운영 여건을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 오인하지 말고, 실제 상업용 수요와 처분 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 인천신용보증재단 근저당에는 엡스201 3층 3013호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 낮은 가격의 이유가 선명하다
이 물건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 권리상 실질취득액도 현재 최저가와 같은 5,380,000원입니다. 하지만 권리가 단순하다는 사실만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다.
세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 건물 전체가 폐문·공실이며 주요 설비도 현재 미운영 상태입니다. 신청채권자인 인천신용보증재단조차 현재 최저가 배당 시나리오에서는 예상배당이 0원입니다. 권리는 통과, 가격 매력은 미확인, 환금성과 재가동은 경계. 이 물건의 승부처는 더 낮은 입찰가가 아니라 실제로 출입·사용·운영·재매각할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
