인천지방법원 2025타경512311. 대상은 인천 서구 가좌동 광양프런티어밸리3차 8층 819호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 2019.09.19. 사용승인된 지하1층·지상14층 건물입니다. 등기상 소유자는 어석진이며, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2019.10.31. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 510,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 129,360,000원으로 감정가 264,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 공장·지식산업센터는 주거용 아파트와 수요층과 환금구조가 다르므로, 2회 유찰됐다는 사실 자체도 가격 판단의 중요한 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512311 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 8층 819호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 어석진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 청구액 | 425,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.31. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 2025.09.16. 임의경매개시결정과 2025.10.20. 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.02.19. 국 압류와 2025.09.25. 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 819호 점유자는 모두 기준권리 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석지원 | 8층 819호 | 2025-01-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창무 | 8층 819호 | 2025-08-08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이어텍, 어석진 | 8층 820호 중 일부 | 2019-12-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 투모로우주식회사, 김기욱 | 8층 820호 중 일부 | 2019-12-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
819호의 석지원은 2025.01.02., 정창무는 2025.08.08. 전입했습니다. 모두 말소기준권리인 2019.10.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 정창무의 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,000,000원으로 확인됩니다. 석지원의 보증금은 미상입니다. 820호 일부를 점유하는 주식회사 이어텍·어석진, 투모로우주식회사·김기욱 역시 전입일이 말소기준권리 이후입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저가는 129,360,000원으로 감정가 264,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이지만, 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 추세 자료가 없어 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 절반”이라는 숫자보다 실제 지식산업센터 매매가·임대수익·공실·관리비·부가세와 취득비용 등을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 2회 유찰됐다는 사실은 현재 가격에도 시장의 보수적인 평가가 반영됐을 가능성을 보여주는 지표로 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 510,000,000원 | 126,748,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,360,000원 가정 시 우리은행 근저당 채권은 전액 변제되지 않고 383,251,040원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가좌역 남동측 인근. 유사한 공장(지식산업센터), 중소규모 공장, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 인천가좌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2019.09.19. 사용승인된 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하1층·지상14층 건물입니다. 위생·급배수, 층별 소화전, 승강기, 층별 주차장이 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측·서측으로 약 20미터·12미터·10미터·5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 건축물 특이사항. 집합건축물대장상 용도는 공장이며, 건축물현황도상 발코니가 존재합니다. 감정평가에서는 건축 당시부터 존재한 것으로 추정해 포함 평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 49%라는 할인율보다 광양프런티어밸리3차 및 인근 지식산업센터의 최근 실제 매매가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 공장·지식산업센터는 임대료와 공실 여부가 가치에 직접 영향을 줍니다. 현재 819호의 실제 점유·임대 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 819호 석지원·정창무는 대항력이 없지만 실제 명도 절차는 별개입니다. 석지원의 보증금 규모도 추가 확인이 필요합니다.
- 배당·세금 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 다시 대조하세요.
- 발코니 현황 확인. 현황도상 발코니가 감정에 포함돼 있으므로 현장 형태와 건축물 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가보고서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 물건은 2019.10.31. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이고, 819호 점유자 2명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원이라 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 264,000,000원에서 2회 유찰돼 129,360,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도와 이미 2회 유찰된 사실을 감안하면, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 시장가·임대수익·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
