인천지방법원 2025타경512311. 대상은 인천 서구 가좌동 광양프런티어밸리3차 8층 820호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 2019.09.19. 사용승인된 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 등기부의 현재 소유자는 어석진이며, 2019.10.31. 소유권이전과 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 510,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 전북은행 가압류 30,787,918원, 임의경매개시결정, 인천광역시 서구 압류가 순차적으로 등기됐지만 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차 기록입니다. 820호 중 일부에 대한 전입일이 확인된 두 기록은 각각 2019.12.04.와 2019.12.11.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 배당요구 기록은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512311 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 8층 820호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 가석로 30 |
| 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 어석진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 155,820,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 425,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.31. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 510,000,000원이며 채무자는 어석진입니다. 같은 근저당에는 광양프런티어밸리3차 8층 819호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.06.24. 전북은행 가압류, 2025.09.16. 임의경매개시결정, 2025.10.20. 인천광역시 서구 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 820호 후순위 점유와 미상 기록을 분리
| 명의 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이어텍, 어석진 · 8층 820호 중 일부 | 2019.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 투모로우주식회사, 김기욱 · 8층 820호 중 일부 | 2019.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 투모로우 · 주거 | 미상 | 0원 기록 · 보증금 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
820호 중 일부에 대한 전입일이 확인된 두 기록은 모두 2019.10.31. 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 배당요구가 접수된 ‘주식회사’와 ‘투모로우’ 기록은 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 보증금도 확정되지 않은 만큼 이 두 기록은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 318,000,000원, 현재 최저매각가는 155,820,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 109,074,000원, 그 다음은 76,351,800원입니다.
다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다. 지식산업센터는 실제 사용수요·임대수요·공실·관리비와 개별 호실 조건을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,981,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 510,000,000원 | 152,838,520원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 30,787,918원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 540,787,918원 중 152,838,520원이 배당되고, 미배당은 387,949,398원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 기록의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 인천가좌역 남동측 인근이며, 주변은 공장·지식산업센터, 중소규모 공장, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 기존 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 인천가좌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.09.19. 사용승인, 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하 1층·지상 14층입니다. 기본 위생·급배수, 층별 소화전, 승강기설비가 있으며 각 층별 주차장이 있습니다.
- 용도·토지. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터), 준공업지역이며 토지이용상황은 공업용입니다. 토지 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 감정평가 참고. 집합건축물대장상 용도는 공장이며, 건축물현황도상 발코니는 건축 당시부터 존재하는 것으로 추정해 이를 포함하여 평가한 것으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 배당요구자 확인. ‘주식회사’와 ‘투모로우’ 기록의 실제 전입일·사업자등록·점유개시일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 820호 점유관계 대조. 주식회사 이어텍·어석진, 투모로우주식회사·김기욱의 820호 일부 점유 범위와 현재 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 819호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당·채권액 변동 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%만 보고 할인으로 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도 호실의 최근 매매·임대·공실 사례를 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 실제 사용상태와 집합건축물대장상 공장 용도의 일치 여부, 필요한 사업상 용도와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유비용. 지식산업센터의 체납 관리비와 공용부분 부담, 명도·점유이전 비용을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 0원 확정”은 다른 말이다
이 사건은 말소기준권리가 명확합니다. 2019.10.31. 우리은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 820호에서 전입일이 확인된 점유자들도 모두 그보다 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 권리구조는 단순합니다.
하지만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 배당요구 기록이 존재하므로, 배당표에 적힌 매수인 인수 0원을 곧바로 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 여기에 공장 지식산업센터라는 용도와 2회 유찰, 최근 시세 비교치 부재까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 155,820,000원은 단지 감정가의 49%라는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 시세보다 싸다는 결론은 아직 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저 미상 임차관계와 실제 시장가격을 닫는 것입니다.
