부산지방법원 2025타경3587. 부산 사하구 하단동 ‘헤리츠리더스하단’ 3층 301호로, 감정평가상 3층 전체를 운동시설(체력단련장·빅스짐 헬스/PT)로 이용 중인 근린시설입니다. 전유면적은 739.9645㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상27층, 사용승인일은 2021.12.09입니다. 소유자 안남영은 2023.04.28 거래가 2,496,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 3,850,000,000원의 근저당을 설정했습니다.

이 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행 추가 근저당, 주식회사언니네필라테스의 전세권, 국의 근저당, 김삼용·최호근의 근저당, 국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2023.04.28 부산은행 근저당입니다. 같은 날 소유권이 안남영에게 이전된 직후 채권최고액 3,850,000,000원의 근저당이 설정됐고, 그 뒤의 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 2024.07.15 설정된 주식회사언니네필라테스 전세권 100,000,000원도 말소기준보다 후순위여서 배당을 받지 못하더라도 매수인에게 전세금이 승계되는 구조는 아닙니다.

② 301호 임차·점유 — 대항력은 없고, 우선변제는 미상

두 신고일 모두 말소기준일인 2023.04.28 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 김동현과 (주)빅스짐 하단점 김도유 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 두는 것이 정확합니다. 보증금은 각각 20,000,000원과 100,000,000원이지만 대항력 없는 후순위 점유이므로 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않습니다.

현황조사에는 2층 201호의 (주)케어링 주간보호센터 부산사하점 김지수도 확인되지만, 본 리포트의 물건표시는 3층 301호이므로 위 표는 301호 관련 신고를 중심으로 정리했습니다.

③ 시세 비교 — 실거래 숫자는 있으나 ‘동급 시세’가 아니다

헤리츠리더스하단의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 302,666,666원, 최신 거래는 2026.03 270,000,000원입니다. 단순 계산상 현재 최저가 788,900,000원은 최근 12개월 평균의 260.6%입니다. 그러나 이 수치를 곧바로 본건 시세와 비교하면 안 됩니다.

문제는 면적입니다. 위 거래들은 전용 49.64~76.52㎡인데 본건 301호는 739.9645㎡이며 감정평가상 운동시설로 이용되고 있습니다. 동일 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 260.6%라는 수치는 ‘본건이 시세보다 비싸다’는 정밀 비교가 아니라, 비교 표본 자체가 맞지 않는다는 경고로 읽어야 합니다. 반대로 감정가의 34.3%까지 유찰됐다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하는 것도 금지해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 788,900,000원 가정)

총 채권최고액·전세금 기준 채권 합계는 5,151,000,000원, 현재 가격 가정 예상배당은 778,611,000원이며 부족액은 4,372,389,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차 구조 — 더 내려가도 인수액은 0원

후속 회차에서 매각가가 552,230,000원, 386,561,000원으로 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 하락은 후순위 채권자의 미배당만 키우는 구조입니다. 다만 이것이 곧 투자 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.6회, 매각률은 16.67%로 제시되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 하단동, 도시철도1호선 하단역 남동측 인근. 공동주택, 업무시설(오피스텔), 상업·업무용 빌딩과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통시설은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 3층 301호는 3층 전체를 임차인이 임차해 운동시설 (체력단련장·빅스짐 헬스/PT)로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 지하2층·지상27층 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이고 북서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,395.1㎡, 공시지가는 4,279,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 지표. 헤리츠리더스하단은 142세대, 경매 평균 유찰 2.6회, 매각률 16.67%로 제시되어 있습니다. 본건은 전유 739.9645㎡ 대형 근린시설이므로 소형 주거 실거래와 별도 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호 현재 점유 확인. 김동현과 (주)빅스짐 하단점 김도유의 신고가 확인되므로 실제 점유 주체와 인도 상태를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
• 보증금과 우선변제 구분. 보증금 20,000,000원·100,000,000원이 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력 없음과 우선변제 여부는 구분해 확인해야 합니다.
• 전세권 확인. 주식회사언니네필라테스의 100,000,000원 전세권은 말소기준 이후라 소멸하는 것으로 판정되어 있으나, 현재 점유관계와 별도로 원본 대조가 필요합니다.
• 잘못된 시세 비교 금지. 최근 실거래는 49.64~76.52㎡이고 본건은 739.9645㎡입니다. 최근 평균 302,666,666원을 본건의 직접 시세로 사용하지 마세요.
• 유찰률만으로 응찰가 결정 금지. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 2.6회입니다. ‘감정가 대비 할인율’보다 본건 대형 근린시설 자체의 수익성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
• 배당 가정 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구 및 매각물건명세서와 대조가 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증되지 않았다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2023.04.28 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·전세권·압류가 매각으로 소멸하고, 301호의 김동현 및 (주)빅스짐 하단점 김도유도 말소기준 이후 신고이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 2,300,000,000원이 3회 유찰돼 788,900,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 최근 실거래는 본건 739.9645㎡와 전혀 다른 49.64~76.52㎡ 표본입니다. 그럼에도 현재 최저가는 그 최근 12개월 평균의 260.6%입니다. 따라서 ‘감정가보다 65.7% 내려왔으니 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 301호 점유 확인·대형 근린시설의 환금성·동급 거래가 부재가 남습니다. 권리는 합격권, 가격·환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심입니다.