부산지방법원 2025타경4290. 부산 서구 암남동 ‘청탑그린빌라’ 4층 401호, 전용 79.81㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 부산송도센텀지역주택조합으로, 2022.12.12 매매를 원인으로 2022.12.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 180,000,000원입니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 경매의 말소기준은 2025.07.23 접수된 이현준의 가압류 145,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현대암의 전입일은 2022.04.05로 말소기준보다 약 3년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 범위가 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 457-1 4층 401호 · 도로명 부산광역시 서구 암남로58번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.81㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 1999.12.18 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 |
| 소유자 | 부산송도센텀지역주택조합 (2022.12.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 55,943,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선정당사자)김동현 / 893,791,226원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2025.07.23 이현준 가압류 145,000,000원입니다. 2025.08.27 선정당사자)김동현 가압류 855,000,000원, 2025.09.05 임현미 가압류 55,000,000원, 2025.10.30 강미소 가압류 840,000,000원, 2025.12.23 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 종전 한국주택은행·국민은행 및 중소기업은행 근저당권도 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현대암 | 2022.04.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 현대암 1명입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 승계금액을 수치화할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 24.6%는 ‘표면 최저가’ 비교일 뿐
청탑그린빌라는 15세대, 사용승인 1999.12.18의 소규모 공동주택입니다. 전용 79.81㎡가 비교면적으로 일치하며, 확인되는 거래 표본은 4건입니다. 시세 지표의 평균은 227,000,000원, 최신 거래는 2023.02 · 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 79.81㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 79.81㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 81.19㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 79.81㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 227,000,000원 |
최저가 55,943,000원은 시세 지표의 최근 평균 227,000,000원의 24.6%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 비율에는 현대암의 미확인 보증금 승계 가능성이 들어가 있지 않습니다. 따라서 “최근 시세의 24.6%에 취득한다”는 결론은 성립하지 않습니다. 실질취득액은 임차보증금과 배당관계를 확인한 뒤에만 산정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,406,974원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 이현준 | 145,000,000원 | 54,536,026원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 선정당사자)김동현 | 855,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 임현미 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 강미소 | 840,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 선정당사자)김동현 | 893,791,226원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,788,791,226원 중 예상 배당은 54,536,026원, 미배당은 2,734,255,200원입니다. 이 표에는 현대암의 미확인 임차보증금이 금액으로 반영돼 있지 않으므로, 표만 보고 매수인 인수를 0원으로 확정하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1999.12.18 사용승인, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·지형. 남측 약 5M 폭 도로에 접하며, 토지는 남동하향 경사지에 조성된 공동주택 부지입니다. 토지정보상 급경사·소로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 소로2류에 해당·접합니다. 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 확인되는 거래 표본은 4건입니다. 최신 거래가 2023.02인 만큼 현재 가격 판단에는 시세 공백을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현대암 보증금 확인이 최우선. 보증금 규모, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 최저가만 보고 저가매수 판단 금지. 55,943,000원은 임차인 인수를 반영하지 않은 법원 최저매각가입니다.
- 다음 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 39,160,100원, 6회 유찰 시 27,412,070원으로 내려가지만, 선순위 임차보증금이 남아 있다면 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 시세 재확인. 확인되는 최신 거래가 2023.02이므로 매각기일 2026.10.13 기준의 실제 매매 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 최우선변제 등 매각대금 외 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 임차인 관련 원본 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인이다
이 물건의 숫자만 보면 매우 강렬합니다. 감정가 233,000,000원에서 4회 유찰돼 55,943,000원까지 내려왔고, 최근 평균 지표 227,000,000원의 24.6%입니다. 하지만 경매의 실질취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 현대암의 2022.04.05 전입이 말소기준 2025.07.23보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 현재 단계에서는 매수인 인수액과 실질취득가가 미상입니다.
등기상 후순위 가압류가 모두 소멸한다는 점만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내리기 어렵습니다. 현대암의 보증금과 배당관계를 확인해 승계 위험을 수치화한 뒤에야 55,943,000원의 가격 의미를 평가할 수 있습니다. 여기에 4회 유찰, 15세대 규모, 최신 거래 2023.02라는 환금성·시세 공백도 함께 고려해야 합니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 뒤 실제로 얼마를 더 떠안을 수 있는지 확인하는 것입니다.
