부산지방법원 2025타경4290. 부산 서구 암남동 청탑그린빌라 4층 401호의 공동주택(아파트) 경매입니다. 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,919,000원입니다. 등기부상 현재 근저당은 없고, 말소기준은 2025.07.23 이현준의 가압류 145,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 가압류가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 현대암이 확인되고, 전입일이 2022.04.05로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 최저가 79,919,000원을 곧바로 실질 취득비용으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 457-1 4층 401호 · 도로명 부산광역시 서구 암남로58번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(아파트) · 청탑그린빌라 · 비교면적 79.81㎡ |
| 현재 소유자 | 부산송도센텀지역주택조합 (2022.12.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,919,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선정당사자)김동현 / 893,791,226원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인 확인이 핵심
말소기준은 2025.07.23 이현준 가압류입니다. 이후의 김동현·임현미·강미소 가압류와 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 현대암의 전입은 2022.04.05로 이보다 앞섭니다. 따라서 등기부 후순위 권리의 소멸만 보고 ‘인수 0원’이라고 결론내리면 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현대암 | 2022.04.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 현황조사·매각물건명세서에서 확인된 점유자입니다.
② 시세 비교 — 35.2% 할인처럼 보여도 ‘표면가격’이다
청탑그린빌라 동일 면적대 실거래 표본은 2022.05부터 2023.02까지 4건입니다. 거래금액은 180,000,000원~310,000,000원, 평균은 227,000,000원이며 최신 거래는 2023.02의 310,000,000원입니다. 현재 최저가 79,919,000원은 비교 평균의 35.2% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 79.81㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 79.81㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 81.19㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 79.81㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 227,000,000원 |
다만 이 거래 표본은 매각기일보다 상당히 앞선 2022~2023년 거래입니다. 따라서 79,919,000원이라는 최저가만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 더 중요한 이유는 임차보증금이 미상이라는 점입니다. 실질취득액이 확인되지 않은 상태에서는 시세 비교의 기준도 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,542원 |
| 1. 가압류 · 이현준 | 145,000,000원 | 78,080,458원 |
| 2. 가압류 · 선정당사자)김동현 | 855,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임현미 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강미소 | 840,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 선정당사자)김동현 | 893,791,226원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,788,791,226원, 채권자 배당액은 78,080,458원, 미배당 부족액은 2,710,710,768원입니다. 이 표의 매수인 인수액 0원은 등기권리 배당 기준이며, 현대암의 보증금·배당 여부가 미상이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 회차별 배당 부족 — 유찰돼도 채권부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 2,710,710,768원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 2,734,254,905원 |
| 5회 유찰 시 | 39,160,310원 | 38,055,424원 | 2,750,735,802원 |
채권 규모가 매각대금을 크게 초과하므로 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원입니다. 추가 유찰 시 배당받지 못하는 채권액은 더 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인이 따로 확인해야 할 인수 위험은 선순위 가능성이 있는 임차보증금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 현칭 청탑그린빌라 4층 401호입니다.
- 입지. 부산광역시 서구 암남동 송도초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남측으로 약 5m 폭 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1999.12.18입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 소로2류 관련 사항이 있으며 공시지가는 783,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 청탑그린빌라는 15세대 규모이고, 동일 면적대 실거래 표본은 4건입니다. 경매 물건 평균 유찰횟수는 2.4회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현대암 보증금 확인. 보증금 총액과 현재 잔액을 확인하지 않으면 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권 성립 여부와 실제 배당 가능액을 확인해 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사 당시와 현재의 점유가 동일한지, 실제 점유와 전입 상태가 유지되는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 79,919,000원은 비교 실거래 평균의 35.2%지만, 임차보증금 승계액이 붙으면 총 취득비용은 달라집니다.
- 시세 최신성 점검. 비교 실거래는 2022.05~2023.02 자료이므로 매각기일 시점의 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구종기 관련 기록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “79,919,000원이 실제 취득가라는 보장은 없다”
이 물건은 감정가 233,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 79,919,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 가압류가 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 선순위 시점인 2022.04.05 전입의 현대암이 있고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 권리분석의 결론은 ‘인수 0원’이 아니라 ‘인수액 미상’입니다.
비교 실거래 평균 227,000,000원에 비해 최저가는 35.2% 수준이지만, 그 할인율을 그대로 투자 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가를 넘고 상당액이 미배당으로 남는 구조라면 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득 총액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 가격은 싸 보이지만, 실질취득가는 아직 모른다. 이 사건은 보증금과 배당관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
