부산지방법원 2025타경4290. 부산 서구 암남동 소재 청탑그린빌라 5층 501호입니다. 전용 79.81㎡, 1999년 사용승인된 15세대 공동주택입니다. 소유자인 부산송도센텀지역주택조합은 2022년 6월 22일 거래가 188,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 등기상 유효한 근저당권은 없으며, 2022년 11월 21일 부산광역시 서구의 압류가 말소기준권리입니다. 이후 김동현 등 선정당사자 측, 임현미, 강미소 등의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 다릅니다. 현황조사상 현대암의 전입일은 2022년 4월 5일로, 말소기준 압류보다 앞섭니다. 실제 점유와 임대차관계가 확인되어 대항력이 인정되는 경우, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 457-1 청탑그린빌라 5층 501호 도로명: 부산광역시 서구 암남로58번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.81㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 501호 |
| 사용승인 / 규모 | 1999.12.18 · 총 15세대 |
| 소유자 | 부산송도센텀지역주택조합 (2022.06.22 소유권이전 · 거래가 188,000,000원) |
| 감정가 | 231,000,000원 |
| 최저매각가 | 55,463,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선정당사자 김동현 등 / 893,791,226원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.21 · 갑구 13번 · 부산광역시 서구 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 선순위 전입이 남는다
과거 국민은행·새마을금고·한국외환은행 명의의 근저당권은 모두 이미 말소되었습니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 갑구 13번 압류이며, 그 이후 등재된 가압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 변수
현황조사상 확인되는 실제 전입자는 현대암 1명입니다. 임대관계는 확인되지 않았으며, 보증금과 확정일자도 파악되지 않았습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 성립 가능성이 있으므로, 단순히 임차인이 없거나 인수금액이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현대암 | 2022.04.05 | 미상 | 성립 가능·확인 필요 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
따라서 현재 최저가 55,463,000원은 실질취득금액의 확정치가 아닙니다. 보증금과 실제 인수 범위가 확인되기 전에는 과거 실거래 평균 227,000,000원과 비교해 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 저가, 현재 시세는 재확인 필요
청탑그린빌라의 비교 가능한 실거래는 2022년 5월부터 2023년 2월까지 총 4건입니다. 평균 거래가는 227,000,000원이며, 최저 거래가는 180,000,000원, 최고 거래가는 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 79.81㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 79.81㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 81.19㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 79.81㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 227,000,000원 |
현재 최저가 55,463,000원은 과거 실거래 평균의 24.4%입니다. 그러나 최신으로 확인되는 거래도 2023년 2월의 310,000,000원으로, 2026년 현재의 시장 상황을 직접 반영하지 못합니다. 과거 최고가가 포함된 평균을 현재 적정 시세로 간주하는 것도 주의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,463,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 산출한 참고용 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 김동현 등 선정당사자 측 가압류에 잔액을 배분하는 계산이며, 실제 배당순위를 확정한 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,398,334원 |
| 1. 갑구 14번 가압류 · 김동현 등 | 855,000,000원 | 54,064,666원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 임현미 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 강미소 등 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 청구액 · 김동현 등 | 893,791,226원 | 0원 (별도 계상) |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
경매신청 청구액과 김동현 등 선정당사자 측 가압류 채권은 중복될 가능성이 있어 독립된 채무로 단순 합산하지 않아야 합니다. 또한 말소기준 압류와 관련된 조세채권액·법정기일, 임차인의 보증금 및 배당요건이 확인되지 않아 실제 배당금과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 시나리오
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 최저매각가 및 단순 배당 시나리오입니다. 회차가 진행될수록 매각가는 내려가지만, 선순위 임차보증금이 인수되는 경우 실질취득금액까지 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 55,463,000원 | 54,064,666원 | 보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 38,824,100원 | 37,725,266원 | 보증금 미상 |
| 6회 유찰 시 | 27,176,870원 | 26,287,686원 | 보증금 미상 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도초등학교 북서측 인근의 청탑그린빌라로, 주변에 아파트·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 1999.12.18 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·지형. 남동하향 경사지를 조성한 토지이며, 남측으로 약 5m 폭의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래 표본이 적고 거래 시점도 오래되어 현재 매매수요와 적정 매도가격을 별도로 조사할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 조사. 현대암의 실제 점유 여부와 임대차관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서 등으로 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 낙찰가에 미배당 보증금 등 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다. 보증금 확인 전에는 최저가를 총취득비용으로 간주하지 않아야 합니다.
- 조세채권 확인. 말소기준이 부산광역시 서구의 압류인 만큼 압류 원인채권의 금액·법정기일 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 중복채권 점검. 김동현 등 선정당사자 측의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 실제 채권의 중복 여부를 확인하여 배당금을 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 2022~2023년 거래 평균만으로 현재 시세나 환금성을 판단하지 말고, 인근 유사 공동주택의 최신 거래 및 매물가격과 대조해야 합니다.
- 건물 상태·관리비. 소규모 노후 공동주택의 공용부분 관리 상태, 누수·수선 필요성, 관리비 체납 및 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%라도 인수액이 미상이면 싸다고 할 수 없다”
부산 청탑그린빌라 501호는 4회 유찰로 최저매각가가 55,463,000원까지 내려왔습니다. 과거 실거래 평균 227,000,000원과 비교하면 상당히 낮아 보이지만, 그 차이를 그대로 취득 이익으로 계산할 수는 없습니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 현대암의 전입신고와 확인되지 않은 보증금입니다. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 존재하면 매수인이 이를 부담할 수 있으며, 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 임차관계가 확인되기 전까지 인수액을 0원으로 확정하는 판단은 피해야 합니다.
등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이나, 조세채권의 우선순위와 선순위 점유자의 권리는 별도로 검토해야 합니다. 여기에 4회 유찰, 15세대 소규모 건물, 2022~2023년에 머무른 실거래 자료가 겹칩니다.
결론은 가격 판단 보류, 선순위 임대차 및 실제 인수액 확인 우선입니다. 최저가가 아무리 낮아져도 미배당 보증금을 포함한 실질취득비용이 확인되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
