부산지방법원 2025타경4290. 부산 서구 암남동 457-1, 현칭 청탑그린빌라 5층 501호의 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 231,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 79,233,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 부산송도센텀지역주택조합이며, 2022.11.21 부산광역시 서구의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2025년의 가압류 3건과 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리의 소멸 구조가 뚜렷하지만, 이 사건은 임차관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에는 현대암이 2022.04.05 전입한 것으로 확인됩니다. 이 날짜는 말소기준권리 2022.11.21보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 457-1 5층501호 · 부산광역시 서구 암남로58번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 79.81㎡ · 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 · 사용승인일 1999.12.18 |
| 소유자 | 부산송도센텀지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 79,233,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 893,791,226원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유자 확인은 별도
② 점유·임차관계 — 실제 확인 대상 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현대암 | 2022.04.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복 보증금으로 합산할 대상은 없습니다. 따라서 실제 확인 대상은 현대암 1명입니다. 현재 자료만으로는 보증금이 얼마인지, 배당요구를 했는지, 실제 미배당액이 얼마가 될지를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 34.9%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
청탑그린빌라 전용 79.81㎡를 중심으로 확인된 실거래는 4건이고, 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 227,000,000원입니다. 현재 최저매각가 79,233,000원은 이 금액의 34.9%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 대항력 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득액을 최저가와 동일하게 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 79.81㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 79.81㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 81.19㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 79.81㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 227,000,000원 |
확인된 거래범위는 180,000,000원~310,000,000원이고 최신 거래는 2023.02의 310,000,000원입니다. 하지만 이 물건의 실제 가격 경쟁력은 79,233,000원 + 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,233,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,826,194원 |
| 2. 가압류 · 선정당사자)김동현 | 855,000,000원 | 77,406,806원 |
| 3. 가압류 · 임현미 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강미소 | 840,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 선정당사자)김동현 | 893,791,226원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,643,791,226원 중 예상배당은 77,406,806원이며, 미배당은 2,566,384,420원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 현대암의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,233,000원 | 34.3% | 77,406,806원 | 2,566,384,420원 |
| 4회 유찰 시 | 55,463,100원 | 24.01% | 54,064,764원 | 2,589,726,462원 |
| 5회 유찰 시 | 38,824,170원 | 16.81% | 37,725,335원 | 2,606,065,891원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 이 사건은 이미 3회 유찰 상태입니다. 최저가가 더 내려가더라도 현대암이 실제 대항력을 갖고 있고 보증금이 남는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수부담이 커질 수 있습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 무조건 유리해진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도초등학교 북서측 인근이며 주위는 아파트·다세대주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1999.12.18입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 남동하향 경사지를 택지조성한 공동주택 부지입니다. 남측으로 약 5M 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 상대보호구역, 제2종일반주거지역, 소로2류가 확인되며 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
- 규모. 청탑그린빌라는 15세대이며 확인된 실거래는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현대암 보증금 확인. 전입일 2022.04.05가 말소기준권리보다 빠르므로 보증금·점유관계·확정일자를 최우선 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당 후 남는 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 79,233,000원이 최근 12개월 평균 227,000,000원의 34.9%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 실질취득액 기준. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액을 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차관계와 배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.9% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 231,000,000원이 3회 유찰돼 79,233,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 227,000,000원과 비교하면 34.9% 수준입니다. 하지만 현대암의 2022.04.05 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이라는 사실이 가격 할인보다 먼저입니다.
후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 임차인이 실제 대항력을 갖추고 미배당 보증금을 남긴다면 그 금액은 매수인의 실질취득비용으로 연결될 수 있습니다. 따라서 현재 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 실질취득액은 미정”입니다. 보증금이 확인돼 인수액이 0원임이 확정될 때 비로소 79,233,000원이라는 최저가를 시세와 직접 비교할 수 있습니다.
