87,808,000원
부산지방법원 2025타경101653. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 10층 1001호로, 등기상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 오피스텔(주거용)으로 기재되어 있습니다. 소유자 주식회사금원텍은 2024.03.29. 거래가 258,000,000원에 소유권을 취득했고, 2024.05.02. 장림동새마을금고 명의로 채권최고액 123,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.02.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 2025.07.04. 임의경매가 개시됐습니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 부산광역시 북구 압류, 부산광역시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 점유자 전입 시점입니다. 장수인은 2024.04.15., 고윤하는 2024.04.25. 전입하여 말소기준일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 우선변제 범위 및 매수인 인수액을 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 10층 1001호 도로명: 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 주식회사금원텍 (2024.03.29. 소유권이전, 거래가 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 87,808,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 354,409,685원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.02. 장림동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 123,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차인 확인이 남는다
2023.06.29. 이연주 명의로 등기된 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권은 2024.05.08. 말소됐고, 그 임차권부채권에 대한 우리은행·한국주택금융공사의 가압류도 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 대상은 말소된 이연주 임차권이 아니라, 이후 현황조사와 문건접수에서 확인된 실제 임차인 3명입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 전입 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장수인 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 2025.07.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고윤하 | 2024.04.25 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유리 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 2025.09.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장수인과 고윤하는 말소기준 근저당보다 각각 먼저 전입했으나, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 이유리는 2024.05.03. 전입하여 말소기준일인 2024.05.02.보다 늦으므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 세 사람 모두 배당요구는 했지만 우선변제 여부와 실제 배당액은 보증금·확정일자 확인 전에는 계산할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰률보다 인수액 확인이 먼저다
감정가 256,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 87,808,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 61,465,599원, 다섯 번째 유찰 시 43,025,919원으로 낮아지는 시나리오입니다.
그러나 최저가 하락과 동시에 근저당 미배당액은 현재 37,372,544원에서 63,240,782원, 81,348,548원으로 늘어납니다. 근저당의 미배당 자체는 매수인 인수로 이어지는 권리가 아니지만, 선순위 임차인의 보증금이 별도로 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 배당재원이 줄어 임차보증금 미배당분이 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수보다 임차보증금 원금과 배당순위를 먼저 확정해야 하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,544원 | - |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 장림동새마을금고 | 123,200,000원 | 85,827,456원 | 37,372,544원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 2.3%로 추정된 금액입니다. 위 배당계산은 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제 및 보증금 인수액을 반영하지 않았습니다. 따라서 표시된 매수인 인수액 0원은 임차보증금 확인 전의 계산상 가정일 뿐, 실제 인수 0원을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기상 근린시설이며 실제 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 오피스텔(주거용)로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 도시철도 3호선 구포역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 기계식 주차타워와 도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지이며 북서측 소로와 북동측 계단도로에 접합니다. 토지면적은 260.0㎡, 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장수인·고윤하 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 원금, 차임, 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 두 선순위 전입자의 확정일자와 우선변제권, 배당요구 종기 내 적법한 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 이유리 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 점유관계가 미상이므로 명도 대상과 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설과 실제 오피스텔(주거용) 이용상태를 기준으로 대출·세금·전입·사업자등록 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 기계식 주차타워. 이용 가능 차량 조건, 운영 상태와 수선비 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 지방세 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
세 차례 유찰되어 최저가가 87,808,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 선순위 전입자 2명의 보증금이 더 중요한 물건입니다. 장수인과 고윤하는 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 미상이고, 현재 배당표에도 임차보증금이 반영되지 않았습니다.
따라서 현재 확인되는 결론은 “인수 0원”이 아니라 “인수액을 아직 확정할 수 없음”입니다. 두 임차인의 대항력, 보증금과 예상배당액을 확인해 실질취득액을 계산한 뒤에야 87,808,000원이 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 선순위 임차인의 보증금 확인입니다.
