부산지방법원 2025타경101653. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 잡혀 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사금원텍으로, 2024.03.07 매매를 원인으로 2024.04.01 소유권을 넘겨받았고 등기상 거래가액은 254,000,000원입니다.
권리의 중심은 2024.04.12 설정된 장림동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 117,700,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 북구·부산광역시·국의 압류와 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025.02.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.07.04 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101653 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층 701호 · 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사금원텍 · 2024.04.01 소유권이전 · 거래가액 254,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 354,409,685원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.12 장림동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 117,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거에는 장세진 명의의 주택임차권 150,000,000원이 2022.10.18 등기돼 있었지만, 2024.04.04 해제를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 2024.04.12 장림동새마을금고 근저당권이 새로 설정되어 현재 경매의 말소기준이 됐습니다. 따라서 과거 장세진 임차권 자체는 현재 매수인 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
현재 확인된 실제 임차인은 장수인·고윤하·이유리 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않습니다. 세 사람의 전입일은 모두 2024.04.12 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제의 실제 배당 영향은 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장수인 | 2024.04.15 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고윤하 | 2024.04.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.07.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유리 | 2024.05.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.09.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰
감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 122,990,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 현재 회차의 실질취득 금액은 122,990,000원입니다. 다만 감정가 대비 낙폭과 별개로, 이 금액이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 122,990,000원 | 117,700,000원 | 0원 | 2,768,140원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 86,093,000원 | 84,143,326원 | 33,556,674원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 60,265,099원 | 58,780,327원 | 58,919,673원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당모형상 근저당권 채권최고액 117,700,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 반면 3회 유찰 시에는 33,556,674원, 4회 유찰 시에는 58,919,673원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되는 것이 아니라 채권자의 미회수액으로 남는 구조이며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 장림동새마을금고 | 117,700,000원 | 117,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,768,140원 |
현재 배당모형은 집행비용 2,521,860원과 근저당권 117,700,000원을 반영해 소유자 잔여 2,768,140원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 임차인의 최우선변제가 인정되면 실제 선순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 도시철도3호선 구포역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물의 7층 701호이며, 급·배수시설·위생설비·승강기·기계식 주차타워·도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 철도보호지구에 저촉됩니다. 북서측 소로와 북동측 계단도로에 접합니다.
- 유찰 이력. 현재까지 2회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 장수인·고윤하·이유리 세 사람 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 북구·부산광역시·국 압류 3건의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 예상배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 3명이 확인돼 있으므로 현재 점유관계와 인도 시점을 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 장세진의 임차보증금 150,000,000원 주택임차권은 2024.04.04 말소됐습니다. 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 원문으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 입찰 전 공부·현황과 실제 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 122,990,000원이 감정가의 49%라는 사실과 시세 대비 저가 여부는 별개입니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
맺으며 — 인수 위험은 낮지만, 배당 변수와 가격 판단은 따로 본다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2024.04.12 근저당권이 말소기준이고, 현재 조사된 실제 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 과거 장세진의 150,000,000원 임차권도 이미 말소됐으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득은 122,990,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘안전하고 싸다’로 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 3명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부가 남아 있고, 국세·지방세 압류 3건도 실제 배당을 바꿀 수 있습니다. 또 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 배당은 추가 확인, 가격은 별도 검증. 이 세 문장을 분리해 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
