부산지방법원 2025타경101653. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 7층 701호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사금원텍으로, 2024.04.01. 거래가액 254,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2024.04.12. 설정된 장림동새마을금고 근저당 117,700,000원이며, 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후에는 북구·부산광역시·국의 압류 3건과 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 점유관계에서는 장수인·고윤하·이유리 3명이 확인되지만 전입일이 모두 말소기준권리 뒤라 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 실제 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 7층 701호 · 도로명 부산광역시 북구 가람로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사금원텍 · 2024.04.01. 소유권이전 · 거래가액 254,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 354,409,685원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.12. 장림동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 117,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 과거 임차권은 이미 말소
과거에는 장세진 명의의 주택임차권이 2022.10.18. 등기됐고 임차보증금은 150,000,000원이었지만, 이 임차권은 2024.04.04. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 그 이후인 2024.04.12. 근저당입니다. 이후 압류 3건과 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장수인 | 2024.04.15 | 2025.07.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고윤하 | 2024.04.25 | 2025.07.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유리 | 2024.05.03 | 2025.09.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 장수인은 2024.04.15., 고윤하는 2024.04.25., 이유리는 2024.05.03. 전입해 모두 2024.04.12. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 최우선변제 적용 여부까지 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%라도 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 86,093,000원으로, 3회 유찰된 회차이며 시나리오 표기는 감정가의 34%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 86,093,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘3회 유찰 = 싸다’가 아니라 실거래 확인 후 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 86,093,000원 | 84,143,326원 | 33,556,674원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 60,265,099원 | 58,780,327원 | 58,919,673원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,185,569원 | 41,026,229원 | 76,673,771원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,674원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 장림동새마을금고 | 117,700,000원 | 84,143,326원 |
| 근저당 미배당 | - | 33,556,674원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 1,949,674원을 먼저 차감한 뒤 근저당에 84,143,326원이 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 도시철도3호선 구포역이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물이며 급·배수시설, 위생설비, 승강기, 기계식 주차타워, 도시가스 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 웅진아름누리 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 입찰 직전 별도로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 장수인·고윤하·이유리 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 대상인지 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 북구·부산광역시·국 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당액을 정확히 볼 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 표시 ‘근린시설’과 감정 이용상태 ‘오피스텔(주거용)’을 함께 확인하고 건축물대장·현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.12. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 전입한 실제 임차인 3명은 모두 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금 미상 임차인과 세금 압류 3건 때문에 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 251,000,000원에서 3회 유찰되어 86,093,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 34%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이라는 특성이 있어 실거래 검증 없이 낮은 최저가 자체에 점수를 주기 어렵습니다. 권리 인수는 현재 0원으로 정리되지만, 최종 승부처는 실제 시장가격 확인과 세금·임차인 배당관계 재점검입니다.
