부산지방법원 2025타경101684. 부산 사상구 괘법동 정원빌 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택·도시형생활주택 원룸형주택으로 이용 중인 물건입니다. 2022.06.30. 소유권보존과 함께 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 2,639,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.11. 임의경매가 개시됐으며 2025.07.15. 북부산세무서장 압류가 추가됐습니다. 근저당·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 60,760,000원까지 내려왔습니다. 집계된 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원이며, 최저가와 매수인 인수액을 합친 실질취득액도 60,760,000원입니다. 따라서 권리 인수가 추가되지 않는다는 전제에서는 최근 시세 지표의 38.0% 수준입니다. 다만 정원빌에는 9명의 전입자가 확인돼, 낮은 가격만으로 명도 난도를 가볍게 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 379-21 정원빌 2층 201호 부산광역시 사상구 사상로250번길 72 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택·도시형생활주택(원룸형주택) · 17.0㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사우리들개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 540,830,912원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인 / 세대수 | 2022.06.16. / 22세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준일은 2022.06.30.입니다. 확인된 전입일은 가장 빠른 김인아의 2023.04.04.부터 이기준의 2025.02.24.까지로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 전입자 9명 모두 선순위 대항력을 갖지 못하고, 배당 여부와 관계없이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 전입자 분석 — 실제 전입자 9명, 보증기관 승계 없음
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인아 | 2023.04.04. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이명애 | 2023.08.24. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 설승우 | 2024.07.17. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수연 | 2024.11.06. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 궁승훈 | 2024.11.08. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박주영 | 2024.11.29. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 선유빈 | 2025.01.23. | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.14. |
| 김남형 | 2025.02.10. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이기준 | 2025.02.24. | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
전입일은 모두 말소기준일 2022.06.30. 이후입니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았으며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준으로도 낮다
정원빌의 면적 17.0㎡ 안팎 실거래 12건은 110,000,000원부터 200,000,000원까지 분포하며, 전체 평균은 156,666,666원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 집계된 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2024.10. 160,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 거래보다 2.6% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 17.0㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 18.36㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 18.14㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 18.52㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 16.66㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.11 | 18.52㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 16.66㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.11 | 18.52㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 18.52㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 18.14㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 17.0㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 18.14㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 156,666,666원 |
현재 최저가 60,760,000원은 최근 12개월 평균의 38.0%입니다. 선순위 임차보증금 인수가 없어 실질취득액도 60,760,000원으로 동일하므로, 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형 물건과는 구조가 다릅니다. 이 사건에서는 낙찰가 하락분이 미배당 보증금 인수로 되돌아오는 구조가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 2,639,000,000원 | 59,266,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권자의 미배당액은 2,579,733,680원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액은 말소되는 담보권 채권의 잔액으로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 2,579,733,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 2,597,633,576원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 2,610,163,504원 | 0원 |
유찰이 늘어나면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 근저당은 매각으로 소멸하므로 낙찰자의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 실제 배당에서는 당해세와 최우선변제 여부에 따라 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택·도시형생활주택 원룸형주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2022.06.16.입니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 덕포동 소재 사상고등학교 남측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활주택·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 사상역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 설치돼 있으며 기계식주차시설이 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 북동측 약 7미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 339.8㎡, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확인. 확인된 9명의 전입자가 모두 해당 호실을 점유하는지, 일부가 다른 호실 전입자인지 현장과 주민등록 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 선순위 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당순위는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 선유빈 배당요구 확인. 2025.08.14. 접수된 배당요구의 채권액과 계약 대상 호실을 문건 원본에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 북부산세무서장 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세목과 법정기일에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 기계식주차·관리비 확인. 기계식주차시설의 사용 가능 여부와 공용부분 관리비 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 실효성 확인. 최신 실거래는 2024.10. 160,000,000원입니다. 현재 매물가·임대료·공실률을 별도로 확인해 실거래 지표의 현재성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험보다 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 2022.06.30. 냉동냉장수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 9명도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득 60,760,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 38.0%로, 제공된 시세 지표와의 가격 차이도 큽니다.
그러나 다세대·원룸형주택에서 전입자 9명, 보증금 미상, 확정일자 미상이라는 조합은 권리 인수와 별개로 명도와 현황 확인의 난도를 높입니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 소멸형, 입찰 전 점유관계 확인은 필수입니다. 201호의 실제 점유자와 임대차계약, 배당요구 범위를 확인할 수 있을 때 가격 메리트가 비로소 실행 가능한 장점이 됩니다.
