584,080,000원
부산지방법원 2025타경101966. 명지동 엘크루블루오션 414동 403호로 표시된 아파트입니다. 감정가는 1,192,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 584,080,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2016.03.17. 주식회사부산은행 근저당권 429,000,000원이며, 이후 부산은행 근저당권 2건과 강제경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 후순위 등기권리는 정리되지만, 점유관계에는 별도의 변수가 있습니다. 2005.10.06. 전입한 주식회사 코리아인터 류정숙의 보증금 30,000,000원이 대항력 있는 보증금으로 분류돼 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 가격 판단은 최저매각가 584,080,000원이 아니라 인수액을 합친 614,080,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3243 엘크루블루오션 제414동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 210.74㎡ |
| 단지 | 엘크루블루오션 · 1,041세대 · 2012.06.29. 준공 |
| 소유자 | 류정숙 · 2014.01.15. 소유권이전 · 거래가액 487,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,192,000,000원 / 584,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사거가종합건설 / 753,673,959원 |
| 매각기일 | 2026.08.04. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
2016.03.17. 설정된 부산은행 근저당권 429,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 은행의 후순위 근저당권 120,000,000원 2건, 주식회사거가종합건설의 강제경매개시결정, 이정윤의 가압류 205,735,485원과 천안시·부산광역시 강서구·국·부산광역시의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고인 26명, 대항력 인수 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 자료상 실제 임차·점유 신고인은 26명입니다. 이 가운데 주식회사 코리아인터 류정숙 1명만 대항력 있는 임차인으로 분류됐고, 나머지는 전입일이 2016.03.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 표시됐습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최삼림 | 302호 | 2019.11.15. | 미상 | 2025.10.13. | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 유무영 | 204호 | 2021.04.15. | 미상 | 2025.12.02. | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이영재 | 305호 | 2023.01.06. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 공종기 | 101호 | 2019.05.01. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| RAHMANSYAH DICKY | 미상 | 2025.04.03. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| SHOAIB MUHAMMAD | 미상 | 2024.05.17. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| SAPUTRA RIZKI BAYU | 미상 | 2023.05.11. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| MACAPAGAL CATHERINE | 미상 | 2023.03.06. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| FOZILIONOV KOZIMJON ABDUSULTON UGLI | 미상 | 2024.12.12. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| CAO DINH LONG | 미상 | 2024.12.30. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| ASKAROV BOBUR | 미상 | 2022.12.14. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| WEERASURIYA SUMITH CHANDANA | 미상 | 2022.12.01. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| MAUNG MAUNG | 미상 | 2022.12.01. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| KHOLMUMINOV UKTAM KHOLBOY UGLI | 미상 | 2024.10.29. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| MYO MIN TUN | 미상 | 2022.11.18. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| KODITHUWAKKU ARACHCHIGE WASANTHA VIRAJ | 미상 | 2023.08.19. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| KHUSHVAKTOV DILSHOD KHUDAYNAZAROVICH | 미상 | 2024.10.25. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| ISMOILOV KHURSHIDJON BOTIRKHUZHA UGLI | 미상 | 2023.06.25. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| ABDURASHIDOV ZHAKHONGIR ABDURASHIDOVIC | 미상 | 2022.12.14. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| THOMMADUGE SUMITH NALINDA | 미상 | 2023.10.17. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| SOBIROV OTABEK ISMATILLA UGLI | 미상 | 2023.07.22. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| SILVA GARUMUNI LAKMAL PRIYANKARA | 미상 | 2023.07.24. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| KARIMOV ISMAIL | 미상 | 2023.02.04. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| KUKONOV ELYOR BAHODIR UGLI | 미상 | 2023.06.18. | 미상 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 주식회사 코리아인터 류정숙 | 건축자재판매단지 C동 1호, 1층 | 2005.10.06. | 30,000,000원 | 없음 | 대항력 있음우선변제 없음승계 없음 |
| 이정윤 | 건축자재판매단지 C동 1호, 2층 | 2020.07.21. | 50,000,000원 | 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
엘크루블루오션 대상 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 961,500,000원, 최신 거래는 2025.12.의 930,000,000원입니다. 최저매각가 584,080,000원만 비교하면 최근 평균의 60.7%지만, 대항력 보증금 30,000,000원을 합친 실질취득 614,080,000원을 적용하면 최근 평균의 63.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12. | 219.5㎡ | 3층 | 930,000,000원 |
| 2025.09. | 210.74㎡ | 3층 | 900,000,000원 |
| 2025.09. | 219.11㎡ | 3층 | 1,250,000,000원 |
| 2025.07. | 219.5㎡ | 5층 | 930,000,000원 |
| 2025.06. | 219.5㎡ | 1층 | 900,000,000원 |
| 2025.06. | 219.5㎡ | 3층 | 910,000,000원 |
| 2025.06. | 219.5㎡ | 1층 | 900,000,000원 |
| 2025.06. | 219.5㎡ | 1층 | 900,000,000원 |
| 2025.03. | 219.11㎡ | 1층 | 1,095,000,000원 |
| 2025.02. | 219.5㎡ | 3층 | 900,000,000원 |
| 2024.05. | 210.74㎡ | 3층 | 1,070,000,000원 |
| 2024.05. | 210.74㎡ | 3층 | 1,070,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 961,500,000원 |
실질취득 614,080,000원은 최근 12개월 평균보다 347,420,000원 낮고, 최신 거래보다 315,920,000원 낮습니다. 가격 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 최근 거래 평균이 과거 거래보다 10.1% 하락한 추세이므로 감정가 1,192,000,000원이나 전체 평균 979,583,333원을 기준으로 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 584,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,800원 |
| 인수 · 주식회사 코리아인터 류정숙 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 26,839,200원 |
| 5. 경매신청채권 · 주식회사거가종합건설 | 753,673,959원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이정윤 | 205,735,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,628,409,444원 중 575,839,200원이 배당되고, 1,052,570,244원이 미배당됩니다. 신청채권자 주식회사거가종합건설의 예상배당은 0원이며, 대항력 임차인 보증금 30,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 30,000,000원은 별도 유지
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 584,080,000원 | 30,000,000원 | 614,080,000원 | 1,052,570,244원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 408,856,000원 | 30,000,000원 | 438,856,000원 | 1,226,042,004원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 286,199,200원 | 30,000,000원 | 316,199,200원 | 1,347,017,033원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 배당받지 못하는 대항력 보증금 30,000,000원이 매수인 부담으로 남는 구조입니다. 따라서 각 회차의 가격을 비교할 때도 최저매각가에 30,000,000원을 더한 실질취득을 사용해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 엘크루블루오션은 1,041세대이며 준공일은 2012.06.29.입니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지, 중로각지이며 공시지가는 1,185,000원/㎡입니다.
- 거래 범위. 제시된 12건의 실거래는 900,000,000원부터 1,250,000,000원까지 분포합니다.
- 최근 흐름. 최근 12개월 평균은 961,500,000원이고 최신 거래는 930,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래보다 10.1% 하락했습니다.
- 단지 경매 통계. 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 20.0%로 집계돼 있습니다.
- 규제. 국가산업단지·도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 도로·어린이공원·학교에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저매각가 584,080,000원이 아니라 대항력 보증금 30,000,000원을 합친 614,080,000원으로 수익성을 계산하세요.
- 대항력 임차인 확인. 주식회사 코리아인터 류정숙의 임대차계약서, 전입·사업자등록, 실제 점유, 보증금 지급내역을 확인하세요.
- 본건 호실 대조. 점유 부분에 302호·204호·305호·101호와 건축자재판매단지 C동 1호가 포함된 이유를 확인하고, 414동 403호의 실제 점유자를 특정하세요.
- 점유자 명도. 신고된 26명 중 본건을 실제 점유하는 사람과 점유 권원을 확정한 뒤 명도 기간과 비용을 반영하세요.
- 이정윤 관계 확인. 임차인과 가압류권자가 동일인이므로 관계인 여부와 임대차의 실질을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 천안시·부산광역시 강서구·국·부산광역시 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 감정평가서 대조. 구랑동 단독주택·근린생활시설로 기재된 감정 이용상태가 본건 자료인지 원본에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 10.1% 하락했으므로 감정가나 과거 고가 거래보다 최근 평균 961,500,000원과 최신 거래 930,000,000원을 우선하세요.
- 관리비·현황 확인. 체납 관리비, 내부 상태, 수선비와 실제 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리확정 전 선입찰은 위험하다
현재 회차의 실질취득 614,080,000원은 최근 12개월 평균 961,500,000원과 최신 거래 930,000,000원보다 충분히 낮습니다. 최근 시세가 10.1% 하락한 점을 반영해도 수치상 가격 여유는 존재합니다.
그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 49%인 아파트”로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 30,000,000원을 인수해야 하고, 26명의 점유 신고 중 상당수가 본건 403호와 다른 호실·건물 부분으로 표시돼 있습니다. 감정 이용상태마저 명지동 아파트가 아닌 구랑동 단독주택·근린생활시설로 기재돼 있습니다. 가격은 합격권이지만 자료 일치 여부와 실제 점유·인수 범위를 확인하기 전까지 권리는 조건부입니다. 원본 확인으로 30,000,000원 인수와 본건 점유관계가 확정될 때 비로소 할인 폭을 실질적인 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.
