부산지방법원 2025타경101966. 부산 강서구 구랑동 1196-7 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 사건 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지로 잡혀 있지만, 감정 요항표 기준으로는 빌라·단독주택·공장 등이 형성된 미음지구 내 다가구·근린 성격의 건물입니다. 감정가 873,524,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 611,467,000원입니다.
권리만 보면 말소기준은 2016.06.24 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 압류 및 후순위 근저당은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 임차인 숫자가 많고, 그중 말소기준보다 앞선 2005.10.06 전입 임차인이 있습니다. 보증금 30,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 분류되어, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 구랑동 1196-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 류정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 873,524,000원 / 611,467,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사거가종합건설 / 753,673,959원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 일괄매각 | 매각물건명세서 비고: 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 임차보증금 3,000만원은 별도
등기부 권리의 출발점은 2016.06.24 소유권보존과 같은 날 설정된 부산은행 근저당권입니다. 말소기준권리 이후의 윤경준 가압류, 주식회사거가종합건설 강제경매개시결정, 이정윤 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 후순위 부산은행 근저당도 권리상 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 27명, 보증기관 승계 없음
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복 합산할 보증기관 채권은 없고, 표시된 임차인은 실제 임차인 27명으로 봅니다. 다만 대부분은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증금은 상당수가 미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최삼림 | 302호 | 2019.11.15 | 미상 | 2025.10.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유무영 | 204호 | 2021.04.15 | 미상 | 2025.12.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영재 | 305호 | 2023.01.06 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공종기 | 101호 | 2019.05.01 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| RAHMANSYAH DICKY | - | 2025.04.03 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SHOAIB MUHAMMAD | - | 2024.05.17 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SAPUTRA RIZKI BAYU | - | 2023.05.11 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MACAPAGAL CATHERINE | - | 2023.03.06 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| FOZILIONOV KOZIMJON ABDUSULTON UGLI | - | 2024.12.12 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CAO DINH LONG | - | 2024.12.30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ASKAROV BOBUR | - | 2022.12.14 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WEERASURIYA SUMITH CHANDANA | - | 2022.12.01 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MAUNG MAUNG | - | 2022.12.01 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KHOLMUMINOV UKTAM KHOLBOY UGLI | - | 2024.10.29 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MYO MIN TUN | - | 2022.11.18 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KODITHUWAKKU ARACHCHIGE WASANTHA VIRAJ | - | 2023.08.19 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KHUSHVAKTOV DILSHOD KHUDAYNAZAROVICH | - | 2024.10.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ISMOILOV KHURSHIDJON BOTIRKHUZHA UGLI | - | 2023.06.25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDURASHIDOV ZHAKHONGIR ABDURASHIDOVIC | - | 2022.12.14 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| THOMMADUGE SUMITH NALINDA | - | 2023.10.17 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SOBIROV OTABEK ISMATILLA UGLI | - | 2023.07.22 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SILVA GARUMUNI LAKMAL PRIYANKARA | - | 2023.07.24 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KARIMOV ISMAIL | - | 2023.02.04 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KUKONOV ELYOR BAHODIR UGLI | - | 2023.06.18 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 코리아인터 류정숙 | 건축자재판매단지 C동 1호, 1층 | 2005.10.06 | 30,000,000원 | - | 인수 | 없음 | 해당 없음 |
| 이정윤 | 건축자재판매단지 C동 1호, 2층 | 2020.07.21 | 50,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 611,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,514,670원 |
| 인수. 임차인 주식회사 코리아인터 류정숙 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 98,952,330원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 윤경준 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사거가종합건설 | 753,673,959원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 이정윤 | 205,735,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 611,467,000원 가정 시 채권총액 1,753,409,444원 중 602,952,330원만 배당되고, 부족액은 1,150,457,114원입니다. 임차인 주식회사 코리아인터 류정숙 보증금 30,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 구랑동 소재 미음지구 내에 위치하며, 부근은 빌라·단독주택·공장 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근은 가능하나, 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 아파트로 전제하면 안 되는 물건입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 급배수시설·위생시설·난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 282.6㎡, 공시지가는 640,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(미음지구), 경제자유구역, 지원시설구역, 소로2류 접합 등 제한이 표시됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 최저가 611,467,000원에 인수 보증금 30,000,000원을 더한 641,467,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 대항력 임차인 원본 확인. 주식회사 코리아인터 류정숙의 전입일 2005.10.06, 보증금 30,000,000원, 우선변제권 없음, 배당요구 없음 구조를 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 다수 임차인의 보증금이 미상입니다. 데이터상 전입일은 모두 말소기준 이후로 대항력 없음이지만, 실제 점유·계약관계·최우선변제 가능성은 현장과 원본으로 확인하세요.
- 명도 난도. 실제 임차인 27명이 표시되는 다가구·근린 물건입니다. 단순 아파트보다 점유자 확인과 명도 협의가 복잡할 수 있습니다.
- 관계인 임차인 메모. 이정윤은 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 의심 메모가 있습니다. 대항력은 없더라도 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 가정에서 신청채권자 주식회사거가종합건설의 배당은 0원입니다. 유찰이 더 진행될수록 부족액은 확대됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수 포함 총액”
이 사건은 감정가 대비 70%까지 내려온 1회 유찰 물건이지만, 가격 판단의 기준은 최저가 611,467,000원이 아니라 실질취득 641,467,000원입니다. 2005.10.06 전입한 주식회사 코리아인터 류정숙의 보증금 30,000,000원이 대항력 있는 인수 구조로 남기 때문입니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 정리되지만, 이 물건은 실제 임차인 27명, 보증금 미상 다수, 관계인 의심 메모, 다가구·근린 혼합 이용상태가 겹칩니다. 권리분석 결론은 “등기권리는 정리, 임차보증금 3,000만원 인수, 명도·점유 확인은 고난도”입니다. 싸게 보이는 숫자보다 총투입액과 점유 리스크를 먼저 보아야 합니다.
