서울북부지방법원 2025타경11838. 회기동 소재 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 제3층 제304호에 관한 경매입니다. 가장 먼저 구분해야 할 것은 호실 전체 경매가 아니라 공유지분 경매라는 점입니다. 소유권은 정성자 5분의 3, 정종윤 5분의 2로 나뉘며, 이번 감정평가와 매각 대상은 정종윤의 5분의 2 지분입니다. 따라서 55,040,000원을 내더라도 304호 전부를 독점적으로 취득하는 것이 아닙니다.
배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 위험은 인수금액보다 공유관계와 원문 권리관계 확인에 집중됩니다. 공유자는 동일한 최고매수가격으로 우선매수를 신고할 수 있고, 그 기회는 1회로 제한됩니다. 외부 입찰자는 최고가를 써도 공유자의 우선매수 행사로 매수인이 되지 못할 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제304호 도로명: 서울특별시 동대문구 회기로12나길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 매각 대상 | 정종윤 소유 지분 5분의 2 |
| 공유자 | 정성자 지분 5분의 3 · 정종윤 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 55,040,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜진·최낙기 / 129,207,701원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공유자 우선매수 | 우선매수신고 1회에 한하여 허용 |
① 권리 흐름 — 소멸 여부보다 원문 대조가 먼저다
2014.09.23 설정된 우리은행 근저당권 300,000,000원도 2023.05.31 일부포기가 기재돼 있습니다. 이어 2023.06.12 정종윤 지분에 김현영의 가압류 630,000,000원이 등기됐고, 2025.03.10 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 소멸판정에서는 근저당권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 앞선 말소기재와 배당가정의 관계를 확인하기 전까지는 권리관계를 단순한 안전형으로 단정하기 어렵습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황순영 | 제3층 제304호 | 2023.12.12 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황순영의 전입일은 산정상 말소기준일인 2006.09.20보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 내부 이용관계가 확인되지 않았으므로, 인수액과 별개로 명도 협의와 점유관계 확인은 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 55,040,000원으로 감정가 86,000,000원의 64%입니다. 그러나 두 금액 모두 304호 전체가 아니라 정종윤 지분 5분의 2를 대상으로 합니다. 전체 호실 가격처럼 비교하거나 단순히 유찰률만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
이 사건에서 확인할 수 있는 동일·유사 조건의 실거래 비교가격은 제시되지 않았습니다. 따라서 실질취득액 55,040,000원이 시장가격보다 낮은지, 공유지분 할인과 향후 정리비용을 충분히 반영했는지는 단정할 수 없습니다. 특히 지분은 일반 호실보다 매수층이 좁고, 단독 사용·처분이 제한되므로 환금성 할인과 공유물분할 또는 지분협상 비용을 별도로 고려해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 1,122,558,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 44,032,000원 | 42,839,424원 | 1,133,368,277원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 35,225,600원 | 34,191,539원 | 1,142,016,162원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,390,720원 |
| 2. 근저당 · 이문신용협동조합 | 117,000,000원 | 53,649,280원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김현영 | 630,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 채권 | 129,207,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,176,207,701원 중 채권자 예상배당은 53,649,280원이며, 미배당액은 1,122,558,421원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 것으로 기재된 근저당권에 배당하는 가정은 원문 서류 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울삼육초등학교 북동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내부는 벽지도배와 일부 타일붙임, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방·도시가스 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 321㎡, 공시지가는 3,908,000원/㎡이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 전체 호실이 아니라 공유지분만 매각되므로 일반 다세대주택 거래보다 매수층이 좁고, 재매각과 담보활용에 제약이 예상됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 낙찰 대상은 제304호 전체가 아니라 정종윤 지분 5분의 2입니다. 감정평가서와 매각물건명세서의 지분 표시를 원문으로 대조하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자에게 1회의 우선매수신고 기회가 허용됩니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 같은 가격으로 우선매수할 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2006년 근저당권은 2014년 말소기재가 있으나 배당표에는 배당대상으로 반영돼 있습니다. 실제 존속 채권과 배당순위를 법원 원문에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 황순영의 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유범위는 미상입니다. 현장조사와 주민등록·임대차 자료 확인이 필요합니다.
- 공유지분 활용계획. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·수익 협의, 지분매수 협상 또는 공유물분할 절차 가능성을 검토하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 5분의 2 지분의 실제 처분가치와 정리비용을 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능성을 관리주체와 법원 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 전체 소유권”
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이지만, 그것만으로 입찰 난도가 낮아지지는 않습니다. 낙찰자가 취득하는 것은 304호 전부가 아닌 5분의 2 지분이고, 나머지 5분의 3은 정성자에게 남습니다. 공유자 우선매수, 점유자 황순영의 임차조건 미상, 말소된 근저당권이 배당대상으로 계산된 확인사항까지 겹쳐 있습니다.
최저가 55,040,000원은 감정가의 64%지만, 비교 가능한 실거래와 지분의 실제 처분가치가 확인되지 않아 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 인수금액은 낮지만 구조적 위험은 높은 물건입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문에서 말소기준과 매각범위를 확인하고, 공유지분 정리계획이 명확한 경우에만 접근해야 합니다.
