서울북부지방법원 2025타경12416. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 더프라우드창동1동 4층 401호는 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·실외기실·현관 등으로 이용 중인 주거형 공간입니다. 건물은 2024.04.04 사용승인된 지하1층·지상14층 철근콘크리트 건물이며, 토지 이용상태는 오피스텔(주거겸용)로 조사됐습니다.
현재 소유자는 주식회사또바기푸드써비스로, 2024.09.30 매매를 원인으로 거래가 615,180,000원에 취득했고 2024.10.25 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 감정가는 620,000,000원으로 당시 거래가와 근접하지만, 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 317,440,000원까지 내려왔습니다. 다만 현재 시세를 직접 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·실외기실·현관 · 오피스텔(주거겸용) 이용 |
| 건물 | 2024.04.04 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상14층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사또바기푸드써비스 (2024.09.30 매매, 거래가 615,180,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 317,440,000원 (3회 유찰·감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 816,790,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산출, 등기변동 원문 대조 필요
말소기준은 2025.02.20 중소벤처기업진흥공단 가압류 164,202,859원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류 190,000,000원, 도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
확인 가능한 가격 기준은 2024.09.30 소유권 취득 거래가 615,180,000원, 감정가 620,000,000원, 현재 최저가 317,440,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격과 비교할 수 있는 실거래 표본이 없어 현재 시장가 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰·감정가 51%) | 317,440,000원 | 312,195,840원 | 42,007,019원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 253,952,000원 | 249,596,672원 | 104,606,187원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 203,161,600원 | 199,517,338원 | 154,685,521원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당은 42,007,019원 → 104,606,187원 → 154,685,521원으로 확대됩니다. 이는 낙찰자의 직접 인수액이 늘어난다는 뜻은 아니지만, 복잡한 채권관계와 배당 이의 가능성을 점검해야 할 필요가 커진다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,244,160원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 164,202,859원 | 164,202,859원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 190,000,000원 | 147,992,981원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 354,202,859원 중 312,195,840원이 배당되고, 42,007,019원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운중학교 북서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·주상용건물이 혼재하는 노선상 상가대로에 위치합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 인근에 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2024.04.04 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 전기·위생·급배수·급탕·냉난방·소화·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측으로 폭 40미터 도로와 접하며, 토지는 평지이고 광대소각 도로조건으로 조사됐습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 건축선에 저촉됩니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 6,869,000원/㎡입니다.
- 환금성. 신축 건물과 쌍문역 인근 교통여건은 긍정적이나, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거형 오피스텔이므로 실제 용도·대출 가능범위·매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 인천수산업협동조합 근저당권의 말소 표시와 이후 근저당권 이전·근질권·질권 설정의 연결관계를 원문으로 확인하세요.
- 배당순위 확인. 신청채권자 청구액 816,790,550원이 시나리오상 0원 배당으로 잡힌 이유와 중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단의 배당순위를 확인하세요.
- 점유·임차관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록, 보증금 및 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 주거형 이용상태가 일치하는지, 적법한 사용인지, 금융기관 담보평가와 대출조건에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 51.2%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 주거형 오피스텔과 근린시설의 최신 거래·매물·임대수익을 별도로 비교하세요.
- 미납 부담 확인. 관리비와 세금, 공용부분 체납 및 인도·명도에 필요한 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 권리관계의 연결과 실제 이용상태 확인입니다. 임대관계가 미상이고, 근저당권 말소 표시 뒤에 채권이전·근질권·질권 등기가 이어지며, 신청채권자의 청구액은 시나리오상 배당되지 않습니다.
또한 최근 시장가격을 확인할 실거래 비교표본이 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지도 단정할 수 없습니다. 인수 산출은 긍정적이지만, 권리 원문·점유·용도·시세가 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 결론은 인수액은 0원, 안전성 판단은 보류입니다.
