서울북부지방법원 2025타경12416. 도봉구 창동 더프라우드창동1동 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태에는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·드레스룸·실외기실·현관 구조로 적혀 있고, 토지는 오피스텔(주거겸용) 용도로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 순수 근린시설이나 일반 아파트로 단정하기보다 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
가격은 감정가 620,000,000원에서 세 차례 유찰되어 317,440,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 건물이나 인근의 실거래 비교자료는 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 권리관계에는 선행 근저당과 후속 이전·근질권 등기가 함께 나타나므로, 가격 판단에 앞서 실제 매각으로 소멸할 권리와 배당순위를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거겸용) · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·실외기실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 · 2024.04.04 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사또바기푸드써비스 (2024.09.30 매매, 거래가액 615,180,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 317,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 816,790,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기부 발급 | 2026.07.17 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 자동 산식과 등기 흐름의 불일치
제공된 말소기준 판정은 2025.02.20 중소벤처기업진흥공단 가압류 164,202,859원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
하지만 그보다 앞선 2024.10.25에는 인천수산업협동조합 명의의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 기록상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2025.07.11 주식회사전국엔피엘자산대부로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정, 2025.07.21 박경령·이혜영의 근질권 설정이 후속 등기로 존재합니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 317,440,000원으로 감정가 620,000,000원의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 253,952,000원, 5회 유찰 시 203,161,600원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 317,440,000원 | 312,195,840원 | 42,007,019원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 253,952,000원 | 249,596,672원 | 104,606,187원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 203,161,600원 | 199,517,338원 | 154,685,521원 | 0원 |
유찰이 한 차례 늘어날 때마다 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 앞서 확인한 근저당·근질권 및 신청채권자 배당 문제가 정리된다는 전제의 자동 계산이므로, 인수 0원을 법적 결론으로 그대로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,244,160원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 164,202,859원 | 164,202,859원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 190,000,000원 | 147,992,981원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 자동 배당 시나리오를 그대로 표시했습니다. 채권자 총 청구액은 354,202,859원, 총 배당액은 312,195,840원, 미배당액은 42,007,019원입니다. 신청채권자 청구액 816,790,550원과 2024.10.25 근저당 및 후속 권리의 실제 배당순위는 별도 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 도봉구 창동 백운중학교 북서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주상용 건물이 혼재하는 노선상 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 40미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물로 전기·위생·급배수·급탕·냉난방·소화· 승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 실제 이용. 404호는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·드레스룸·실외기실·현관 구조로 이용 중이며, 토지는 오피스텔(주거겸용) 용도로 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 242.3㎡, 공시지가는 6,869,000원/㎡입니다. 제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 2024.10.25 설정된 인천수산업협동조합 근저당 960,000,000원의 말소 원인과 2025.07.11 근저당권 이전의 효력을 확인해야 합니다.
- 근질권 확인. 제이비우리캐피탈주식회사 960,000,000원 근질권과 박경령·이혜영의 각 170,500,000원 근질권이 매각으로 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 신청채권자 청구액 816,790,550원이 자동 시나리오에서 0원 배당으로 표시된 이유를 채권계산서와 배당순위로 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대· 사업자등록·현장점유자를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 주거형 이용상태가 함께 나타납니다. 건축물대장상 용도와 사용 가능 범위, 대출·세금·전입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 및 근린시설 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역·건축선 저촉 등 토지이용계획을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리 원본이 먼저”
이 물건은 세 차례 유찰되어 최저매각가가 317,440,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 제공된 배당모형에서는 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 계산되므로 표면상으로는 단순해 보입니다.
그러나 선행 960,000,000원 근저당과 근저당권 이전·복수의 근질권이 존재하는데도 자동 배당표에는 반영되지 않았고, 신청채권자 청구액 816,790,550원도 0원 배당으로 계산됩니다. 여기에 임대관계가 미상이고 사건상 근린시설과 실제 주거형 이용상태가 함께 나타납니다. 따라서 결론은 가격 검토 전 권리 보류입니다. 등기부와 매각물건명세서, 채권계산서, 점유관계를 대조해 자동 산식의 인수 0원이 실제 법률관계와 일치하는지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
