대구지방법원 2025타경8998. 경산시 중방동 중앙로에 접한 상가건물의 4층 401호입니다. 감정평가상 4층은 전체 벽체 구분 없는 상태의 근린생활시설(의원)이고 현재는 공실입니다. 소유자는 주식회사태웅으로, 2022.03.28 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권이 현재 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명확하지만, 이 사건의 판단 포인트는 단순히 “49%까지 떨어졌다”는 숫자가 아닙니다. 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 최근 실거래 기준점 없이 현재 최저가 1,147,580,000원을 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 실제 임대수요, 공실 지속 여부, 일괄매각 범위와 사용 상태를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8998 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 4층401호 · 도로명 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(의원) · 4층 전체 벽체 구분 없는 상태 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사태웅 · 2022.03.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,342,000,000원 / 1,147,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시결정 채권자 / 청구 | 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사 / 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.03.28 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.10.22 김천신용협동조합 근저당권은 2022.03.28 해지로 이미 말소됐고, 2021.04.06 김지연 가압류 역시 2021.09.28 해제로 말소됐습니다. 이후 이도영 근저당, 신용보증기금·서울보증보험주식회사·주식회사 대구은행·중소벤처기업진흥공단·하나카드 주식회사 가압류와 각 압류, 2025.08.14 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’로 단정 금지
감정가 2,342,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,147,580,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 803,306,000원, 4회 유찰 시 562,314,200원으로 제시됩니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,147,580,000원 | 8,489,071,991원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 803,306,000원 | 8,829,903,251원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 562,314,200원 | 9,068,485,133원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 여부의 이야기이고, 가격 적정성은 별개입니다. 근린시설의 실제 임대료·공실률·거래사례를 확인하지 않은 상태에서 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,147,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,875,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 4,440,000,000원 | 1,133,704,200원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 대구은행 | 477,044,084원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 9,622,776,191원, 채권자 예상배당은 1,133,704,200원, 미배당은 8,489,071,991원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 동측 인근으로, 주변은 노선상가·업무용건물·금융기관·병원·숙박시설·마트·시장·근린생활시설·주상용건물·단독주택·빌라·아파트·관공서·학교·하천 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 상가건물까지 차량 접근이 용이하고 도심에 소재해 대중교통 이용사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 도심간선도로인 중앙로와 접하고 경안로·원효로·남매로·장산로·상암로·대학로·삼성현로 등과 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지면적은 801.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 3,240,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.09.23이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·탐지·시스템냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 현재 상태. 4층 전체 벽체 구분 없는 근린생활시설(의원)로 공실이며, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용 상태를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 실제 매각대상과 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 근린시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2022.03.28 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실·환금성 검토. 근린생활시설(의원) 공실 상태이므로 재임대 가능성과 향후 매각 가능성을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 가치
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.03.28 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
감정가 2,342,000,000원에서 두 차례 유찰돼 1,147,580,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공실 근린생활시설이고 4층 전체가 벽체 구분 없는 상태이며 명세서상 일괄매각입니다. 최근 실거래 기준 없이 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하기보다, 임대수요·사용 가능성·공실 해소·재매각 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 사건의 결론입니다.
