대구지방법원 2025타경8998. 경산시 중방동 중앙로 66에 있는 근린시설로, 감정평가상 4층과 5층 전체가 벽체로 구분되지 않은 근린생활시설인 의원 용도이며 현재 공실입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사태웅이고, 말소기준은 2022.03.28. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 뒤에는 채권최고액 3,000,000,000원의 후순위 근저당과 다수의 가압류·압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 권리관계만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 없습니다. 반면 채권 총액은 9,622,776,191원이고 현재 회차 예상 미배당은 8,002,170,191원에 달합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실이지 매수인 인수액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8998 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 4층 401호 · 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 벽체 구분 없는 근린생활시설(의원) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 · 사용승인일 2020.09.23 |
| 소유자 | 주식회사태웅 |
| 감정가 / 최저가 | 2,342,000,000원 / 1,639,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사 / 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2020.10.22. 설정된 김천신용협동조합 근저당권은 2022.03.28. 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사태웅 앞으로 소유권이 이전되고 대구은행 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 2023.11.07. 개시된 종전 임의경매는 2025.07.17. 취하되어 2025.07.22. 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.08.14. 새로 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,639,400,000원으로 감정가 2,342,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,639,400,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래나 최근 거래 평균이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 공실 근린시설이고, 4층·5층이 벽체로 구분되지 않은 의원 형태이므로 실제 임대료와 공실기간, 용도 전환 비용, 재임대 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,639,400,000원 | 1,620,606,000원 | 8,002,170,191원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,147,580,000원 | 1,133,704,200원 | 8,489,071,991원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 803,306,000원 | 792,872,940원 | 8,829,903,251원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,639,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,794,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 4,440,000,000원 | 1,620,606,000원 |
| 3. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 477,044,084원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권자인 주식회사대구은행에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성
- 입지. 경산중앙초등학교 동측 인근이며, 주변은 노선상가·업무용건물·금융기관·병원·숙박시설·마트·시장·근린생활시설·주상용건물·주택·공동주택·관공서·학교·하천 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 도심에 있어 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다. 중앙로와 접하며 경안로·원효로·남매로·장산로·상암로·대학로·삼성현로와 연계됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 4층과 5층 전체가 벽체 구분 없는 근린생활시설인 의원 용도이며 현재 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재경보·탐지설비, 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지로, 토지면적은 801.0㎡이고 공시지가는 3,240,000원/㎡입니다. 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 4층 401호뿐 아니라 함께 매각되는 호실·대지권과 각 호실의 등기사항을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 의원 운영이 중단된 이유와 공실기간, 관리비·전기·냉난방 유지비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 구획 비용 확인. 4층과 5층이 벽체 없이 사용된 상태이므로 분할 임대나 다른 업종 전환에 필요한 공사비와 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 수익가치 검증. 인근 의원·업무시설·근린시설의 임대료와 공실률을 조사해 1,639,400,000원의 실질취득액이 수익가치에 부합하는지 검토해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 교부청구액과 당해세 여부를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권의 채권 양도·승계 관계, 현재 신청채권자, 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며, 2022.03.28. 대구은행 근저당권 뒤에 설정된 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 복잡한 채권관계와 8,002,170,191원의 예상 미배당은 채권자 사이의 배당 문제이지 낙찰자가 승계할 채무가 아닙니다.
하지만 권리 안전성이 곧 가격 안전성을 뜻하지는 않습니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려왔어도 최근 실거래나 임대수익 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 더구나 일괄매각되는 벽체 구분 없는 의원 용도 공실 근린시설이므로 임대수요·재구획 비용·공실기간·재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
