대구지방법원 2025타경8998. 경산시 중방동 중앙로 66에 있는 5층 근린시설 501호입니다. 감정평가상 4층과 5층은 전체가 벽체로 구분되지 않은 근린생활시설(의원) 상태이며 현재 공실입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2022년 3월 28일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 4,440,000,000원입니다. 이후 설정된 이도영 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인이 없으므로 계산상 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,575,700,000원입니다.
그러나 감정가에서 30% 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 없어, 현재 최저가가 실제 거래시장보다 낮은지 확인되지 않습니다. 특히 공실 의원 용도의 근린시설이고 대지권 비율에도 불일치가 있어, 감정가 할인율과 시장 할인율을 동일하게 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 5층 501호 · 도로명주소 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 벽체 구분 없는 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 사용승인일 2020.09.23 |
| 소유자 | 주식회사태웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,251,000,000원 / 1,575,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사 / 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 801㎡ · 상업용 · 평지·부정형 · 공시지가 3,240,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.03.28. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 후순위 이도영 근저당권 3,000,000,000원과 신용보증기금·서울보증보험·대구은행· 중소벤처기업진흥공단·하나카드의 가압류, 국민건강보험공단·국·창원시·구미시의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 감정가 2,251,000,000원의 70%인 1,575,700,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 같은 금액입니다. 다만 이를 실제 시장가보다 30% 저렴하다고 해석할 근거는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 값이 확인되지 않기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,575,700,000원 | 1,575,700,000원 | 8,065,233,191원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,102,990,000원 | 1,102,990,000원 | 8,533,216,091원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 772,093,000원 | 772,093,000원 | 8,860,804,121원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,575,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,157,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 4,440,000,000원 | 1,557,543,000원 |
| 3. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 477,044,084원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 9,622,776,191원 중 1,557,543,000원이 채권자에게 배당되고, 8,065,233,191원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층과 5층 전체가 벽체로 구분되지 않은 근린생활시설(의원) 상태이며 현재 공실입니다. 개별 호실의 독립된 내부 구획과 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 5층 501호만을 독립된 단일 공간으로 보는 대신 전체 매각 범위와 각 호실의 권리·대지권을 함께 대조해야 합니다.
- 대지권 불일치. 501호에 해당하는 감정평가 의뢰목록의 대지권 비율은 801분의 54.83이지만, 등기사항전부증명서상 비율은 801분의 45.07로 서로 다릅니다.
- 입지. 경산중앙초등학교 동측 인근으로 노선상가·업무용 건물·금융기관·병원·숙박시설·마트·시장·주거시설·관공서·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용도 무난하며, 중앙로에 접해 경안로·원효로·남매로·장산로·상암로·대학로·삼성현로와 연계됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재경보·탐지, 시스템 냉난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 공실 의원으로 사용된 대규모 근린시설이고 최근 실거래 비교값이 없어, 재매각가격과 임대수요는 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 4층·5층 각 호실의 일괄매각 범위, 전유부분, 대지권을 대조하세요.
- 대지권 비율 확인. 501호의 의뢰목록상 801분의 54.83과 등기상 801분의 45.07 차이가 가격과 소유권 이전에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 재조사. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 열쇠, 잔존 의료시설·집기, 관리주체를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산하세요.
- 채권관계 대조. 신청채권자는 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사이고 배당표상 선순위 근저당권자는 주식회사대구은행입니다. 채권양도·승계와 신청권원 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만 사용하지 말고, 인근 근린시설 매매사례·의원 임대료·공실기간·관리비를 별도로 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 시설 상태 확인. 벽체 구분이 없는 현재 구조와 시스템 냉난방·승강기·소방설비의 작동 상태 및 추가 공사비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸하지만 가격은 검증되지 않았다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 신고 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저매각가와 같은 1,575,700,000원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 벽체 구분 없는 공실 의원, 일괄매각, 501호 대지권 비율 불일치, 국세·지방세 압류가 함께 존재합니다. 1회 유찰된 70% 가격만으로는 이를 상쇄할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·물건성은 보류. 현장 점유와 일괄매각 범위, 대지권 및 수익가치를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
