대구지방법원 2025타경8998. 경산시 중방동 중앙로 66에 있는 5층 501호 근린시설입니다. 감정평가상 5층 501호·502호·503호는 5층 전체가 벽체로 구분되지 않은 근린생활시설(의원) 상태이고 현재 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 2,251,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,102,990,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2022.03.28. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 4,440,000,000원입니다. 그 뒤 붙은 근저당권·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 채권자가 못 받는 돈과 매수인이 떠안는 돈은 같은 개념이 아닙니다. 현재 회차의 채권 미배당액이 8,533,216,091원에 달해도, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8998 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 5층501호 · 도로명 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 5층 전체 벽체 구분 없는 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사태웅 · 2022.03.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,251,000,000원 / 1,102,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 현재 경매 채권자 | 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사 · 청구액 2,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인일 | 2020.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2020.10.22. 김천신용협동조합 근저당권 5,034,700,000원이 설정됐지만 2022.03.28. 해지로 말소됐고, 같은 날 주식회사태웅으로 소유권이 이전되면서 주식회사대구은행 근저당권 4,440,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 이도영 근저당권 3,000,000,000원, 신용보증기금·서울보증보험주식회사·주식회사 대구은행· 중소벤처기업진흥공단·하나카드 주식회사 등의 가압류, 국민건강보험공단·국·창원시·구미시의 압류가 이어졌으나 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 등재는 없습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(의원)로 현재 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다. 현 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 자료는 없다
현재 최저매각가는 1,102,990,000원으로 감정가 2,251,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 일반상업지역의 근린시설이고, 전체 벽체 구분 없는 의원 형태이며 현재 공실인 만큼 아파트처럼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,102,990,000원 | 49% | 8,533,216,091원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 772,093,000원 | 34% | 8,860,804,121원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 540,465,100원 | 24% | 9,090,115,742원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가가 낮아지는 만큼 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수가 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 가격이 내려갈수록 숨은 인수금이 늘어나는 구조가 아닙니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 1,102,990,000원이 시장가보다 낮은지 여부 자체는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,102,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,429,900원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 4,440,000,000원 | 1,089,560,100원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 대구은행 | 477,044,084원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 9,622,776,191원 중 예상배당은 1,089,560,100원, 미배당은 8,533,216,091원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 5층 501호·502호·503호는 5층 전체가 벽체로 구분되지 않은 근린생활시설(의원) 상태이며 현재 공실입니다.
- 입지. 경산중앙초등학교 동측 인근으로, 노선상가·업무용건물·금융기관·병원·숙박시설·마트·시장·근린생활시설·주상용건물·주택·빌라·아파트·관공서·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도심에 위치해 대중교통 이용사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 도심간선도로인 중앙로와 접하며 경안로·원효로·남매로·장산로·상암로·대학로·삼성현로 등과 연계가 용이합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,240,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.09.23입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재경보·탐지, 시스템냉난방 설비가 되어 있습니다.
⑥ 반드시 확인할 ‘공부와의 차이’
이 사건에서 가격만큼 중요한 확인사항입니다. 감정평가서에는 일부 호수의 대지권 비율이 의뢰목록과 등기사항전부증명서 사이에서 다르다고 적혀 있습니다. 5층 501호에 해당하는 기호 (라)는 의뢰목록상 801분의 54.83인 반면, 등기사항전부증명서상 801분의 45.07로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 1,102,990,000원이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매와 임대 수준 확인이 우선입니다.
- 공실·수익성. 현재 공실인 의원 형태입니다. 예상 임대료와 공실기간을 확인해 실질 수익률을 별도로 계산해야 합니다.
- 벽체 미구분·일괄매각. 5층 전체가 벽체로 구분되지 않은 상태이고 일괄매각 조건입니다. 독립 사용·재임대·매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 비율. 501호 관련 의뢰목록과 등기사항전부증명서의 대지권 비율 차이를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 실제 배당순서와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 권리와 가격 분리. 후순위 채권 미배당 8,533,216,091원은 거액이지만 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 인수가 없다는 이유만으로 가격이 싸다고 볼 수도 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 772,093,000원, 4회 유찰 시 540,465,100원으로 제시돼 있습니다. 가격 하락과 별개로 시장 임대·매매 수요를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 상업용 가치 검증”
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 현재 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수가 0원입니다. 권리 자체만 보면 후순위 근저당·가압류·압류의 거액 미배당을 매수인이 그대로 떠안는 사건은 아닙니다.
하지만 가격 쪽은 별개입니다. 감정가 2,251,000,000원에서 두 차례 유찰돼 1,102,990,000원까지 내려왔어도, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 근린시설·현재 공실·의원 형태·전체 벽체 미구분· 일괄매각이고 501호 대지권 비율도 의뢰목록과 등기부가 서로 다릅니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 C등급 사건입니다. 이 물건의 승부처는 “감정가에서 얼마나 떨어졌나”가 아니라 현재 최저가에 실제로 임대·매매가 가능한가입니다.
