157,780,000원
수원지방법원 2025타경766. 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층 203호입니다. 공부상 이용상태는 의료시설(한방병원)이고, 현재 203호와 204호를 벽체구분 없이 일체로 이용 중인 점이 이 사건의 가장 큰 특징입니다. 등기상 소유자는 노경수이며, 2023.09.12. 거래가액 248,934,304원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 549,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 157,780,000원으로 감정가 322,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 내부 구획을 건축물현황도에 맞게 되돌릴 경우 약 8,000,000원의 원상복구비가 예상된다는 감정인의 사실조회 회신이 있어, 낙찰가 외 물리적 정비비용까지 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의료시설(한방병원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 노경수 · 2023.09.12. 소유권이전 · 거래가액 248,934,304원 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 157,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 473,256,817원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.10.12. 시흥시 압류가 있었지만 2022.12.28. 해제로 말소됐습니다. 이후 2023.09.12. 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.04.21. 국민은행 가압류, 2025.08.05. 임의경매개시결정, 2025.08.28. 금강산업건설 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 최저가는 157,780,000원으로 감정가 322,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 110,446,000원, 4회 유찰 시 77,312,200원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 549,600,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 452,372,107원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금강산업건설주식회사 | 116,419,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,118,391,607원 중 채권자 예상배당은 154,771,080원이며, 미배당액은 963,620,527원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 203·204호 일체 이용 — 이 사건의 실물 핵심
매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에 따르면 203호와 204호는 현재 벽체구분 없이 일체로 이용 중입니다. 현황 2층 전체를 병원으로 이용하기 위해 건축물현황도와 달리 호별 표식과 경계구분 없이 가벽 등으로 용도별 구획을 나누어 내부 공사가 진행된 상태입니다.
다만 각 호의 위치와 면적은 건축물현황도에 따라 특정할 수 있고, 구조상·이용상 독립적인 구분건물로 원상태 복원이 가능한 일시적 상태로 판단됐습니다. 감정인의 사실조회 회신상 복원비용은 약 8,000,000원으로 예상됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 북측 인근. 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 의료시설(한방병원)이며, 현재 203호·204호가 벽체구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측 약 12미터 내외, 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,535.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 단독 복원 가능성 확인. 건축물현황도 기준 위치·면적 특정 및 경계벽 설치가 가능하다는 평가를 실제 현장에서 다시 확인하세요.
- 복원비 확인. 감정인 회신의 예상 원상복구비 약 8,000,000원이 현재도 유효한지 실제 견적을 받아 점검하세요.
- 204호와의 사용관계 확인. 근저당권 공동담보에도 204호가 기재돼 있고 현황도 일체 이용 중이므로 실제 출입·설비·공용동선 관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다. 동일 건물·인근 의료시설 또는 근린시설 거래·임대수익을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 크지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 상태는 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2023.09.12. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 투자판단의 난도는 권리보다 현황에서 올라갑니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 157,780,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없어 시장가 대비 저평가라고 단정할 수 없습니다. 더욱이 203호와 204호가 벽체 없이 일체 이용되고 있고, 독립 구분건물로 되돌리는 데 약 8,000,000원의 비용이 예상됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원”만 보고 접근할 사건이 아니라, 실제 복원 가능성·점유관계·의료시설 환금성과 별도 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
