수원지방법원 안산지원 2025타경766. 시흥시 은행동 은계레이크파크 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 물건 용도는 근린시설이고 감정평가서상 공부 용도는 의료시설(한방병원)입니다. 8층 철근콘크리트 건물의 2층에 있으며, 같은 층의 204호와 함께 병원으로 이용하기 위한 내부 공사가 진행 중인 것으로 조사됐습니다.

등기상 소유자는 노경수입니다. 2023년 9월 12일 소유권을 이전받았고, 당시 기재된 거래가액은 248,934,304원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 549,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행 및 금강산업건설의 가압류가 추가됐고, 국민은행 신청으로 임의경매가 시작됐습니다.

그런데 매각물건명세서에 중요한 내용이 기재돼 있습니다. 203호와 204호 사이에 경계벽이 없어 현재 일체로 이용되고 있다는 점입니다. 감정인은 건축물현황도에 따라 경계를 복원할 수 있다고 회신했지만, 원상복구비가 약 800만원 발생할 것으로 예상했습니다. 따라서 실제 투자 판단에서는 등기상 권리 인수와 물리적인 복원 비용을 분리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 오래된 압류도 이미 말소

권리분석에서 먼저 살펴볼 부분은 2022년에 설정된 시흥시 압류입니다. 국민은행 근저당보다 먼저 등기됐기 때문에 날짜만 보면 선순위 권리로 오해할 수 있습니다. 하지만 해당 압류는 2022년 12월 28일 이미 말소등기됐습니다. 따라서 이 압류를 매수인이 그대로 인수하는 권리로 취급해서는 안 됩니다.

최초 신탁등기도 2023년 9월 12일 말소됐습니다. 같은 날 노경수 앞으로 소유권이전등기가 이뤄지고, 국민은행의 근저당권이 설정됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 이 2023.09.12 국민은행 근저당권입니다.

다만 국민은행 근저당권에는 204호 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 사건의 매각대상인 203호만을 기준으로 계산한 예상 배당과, 공동담보 관계 및 다른 채권의 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 공동담보의 경매 진행 여부와 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

임차인·점유관계 — 신고된 임차인은 없지만 점유상태는 미확인

임차인으로 특정된 사람은 확인되지 않습니다. 그렇다고 현장에 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시돼 있고, 2층 전체를 병원으로 이용하기 위한 내부 공사 상황이 기재돼 있습니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰로 34.3%, 하지만 시세 할인은 아직 미확인

이 물건은 감정가 322,000,000원에서 출발해 3회 유찰됐고, 현재 최저매각가는 110,446,000원입니다. 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.

하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 근린시설이면서 공부상 의료시설입니다. 해당 용도로 사용할 수 있는 수요자, 현재 내부 공사 상태, 독립된 구분건물로 복원하는 데 필요한 비용이 매수 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

과거 등기 거래가액 248,934,304원은 참고할 수 있지만, 현재 거래 가능한 시세를 증명하는 가격은 아닙니다. 해당 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 수준을 확인하지 못한 상태에서는 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다.

또 하나의 핵심은 복원 가능성과 실제 복원 비용이 같지 않다는 점입니다. 감정인은 원상복원이 가능한 일시적 상태로 판단했지만, 현장 상태에 따라 추가 작업이나 비용이 필요한지 확인해야 합니다. 204호와 분리했을 때의 출입 동선, 설비, 복도 이용 상태도 함께 검토할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,446,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 예상 집행비용 2,346,244원을 공제하면 국민은행 근저당권에 배당되는 금액은 108,099,756원입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게는 배당될 금액이 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·법정 우선채권·미확인 임차인 등의 변수를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 공동담보 배당관계, 채권 중복 여부 및 실제 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

회차별 시뮬레이션 — 유찰되면 매각대금은 내려가지만

현재 회차에서는 신청채권자인 국민은행의 청구금액 473,256,817원이 전액 충족되지 않습니다. 4회 또는 5회까지 유찰되는 경우에도 신청채권 전액 변제는 이뤄지지 않는 것으로 계산됩니다.

다만 이 사실이 곧 경매 취소나 매각 불가능을 의미하지는 않습니다. 채권자 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제입니다. 낙찰자 입장에서 더 중요한 것은 실제 매수가격에 복원비와 추가 취득 비용을 더했을 때 시장에서 처분 가능한 가격인지입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 시흥시 은행동 은행고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통상황 역시 보통으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 2층입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 접도. 건물 남서측으로 약 12m, 남동측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,535.2㎡이고 대체로 사다리형 평지입니다. 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 ㎡당 3,399,000원입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 자료로, 203호의 개별 토지지분을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시돼 있습니다. 관련 제한과 허가 필요 여부는 실제 이용·취득 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시돼 있지는 않으나, 203호와 204호는 현재 경계구분 없이 이용되고 있어 물리적인 원상복구 문제가 별도로 존재합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 의료시설로서의 용도 적합성, 내부 상태, 수선 비용 및 실제 임대수요를 확인해야 합니다. 이미 3회 유찰됐으므로 매도·재임대 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 203호와 204호의 경계 확인. 건축물현황도에 표시된 정확한 경계, 출입구, 복도, 공용부분 및 설비 분리 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 203호의 독립적인 이용 가능성이 핵심입니다.
• 복원비 약 8,000,000원 검증. 감정인의 추정치는 참고가격입니다. 실제 시공 가능 범위와 견적, 추가 설비 공사 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보인 204호의 등기 상태와 경매 진행 여부를 조사해야 합니다. 두 호실의 소유·점유관계 및 배당관계가 중요합니다.
• 실제 점유자 조사. 병원 운영 준비 주체, 공사 주체, 임대차계약 여부, 사업자등록, 보증금 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 용도 및 인허가 검토. 공부상 의료시설(한방병원)인 만큼 낙찰 후 계획한 용도로 이용할 수 있는지, 용도변경이나 관련 인허가가 필요한지 검토해야 합니다.
• 적정 시세 확보. 은계레이크파크 내 비교 가능한 상업·의료시설 거래와 임대 사례를 조사해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 총투입자금 산정. 최저가 110,446,000원에 예상 복원비 8,000,000원을 더하면 약 118,446,000원입니다. 여기에 취득세, 등기비용, 추가 공사비, 관리비 및 명도비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 상가·의료시설의 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 등 공과금과 설비 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 권리서류 최신본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보 관련 자료를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가가 곧 34%짜리 기회는 아니다”

시흥 은계레이크파크 203호는 표면적으로 할인폭이 큽니다. 감정가 322,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 110,446,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 인수권리가 정리되는 구조이고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 투자 매력도를 판단하는 데 결정적인 것은 감정가가 아니라 현재 시장에서 이 물건이 실제로 거래될 가격입니다. 특히 이 물건은 일반 점포와도 다릅니다. 공부상 의료시설이고, 204호와 물리적으로 연결돼 있으며, 약 800만원의 복원비가 예상됩니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 최저가만으로 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 복원비를 포함한 단순 투입금액은 약 118,446,000원이고, 여기에 추가 비용과 현장 위험을 고려해야 합니다. 3회 유찰 이력까지 감안하면 실제 거래·임대 수요의 검증이 선행돼야 합니다.

종합 판단은 C등급, 46점입니다. 후순위 권리가 소멸하는 점은 긍정적이지만, 경계벽 복원 문제와 미확인 임대관계, 의료시설의 제한적인 활용 가능성, 반복 유찰이 감점 요인입니다. 권리구조는 비교적 단순하지만 물건 자체는 주의가 필요한 유형입니다. 입찰 여부는 실제 시세와 복원 견적, 점유관계를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.