수원지방법원 2025타경766. 시흥시 은행동 은계레이크파크 2층 204호로, 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 이용상태는 의료시설(한방병원)입니다. 현황에서는 같은 층 203호와 204호를 병원으로 이용하기 위해 호별 표식과 경계벽 없이 일체로 사용하고 있습니다. 감정인은 건축물현황도에 따라 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립된 구분건물로 복원이 가능하다고 판단했지만 원상복구비 약 8,000,000원을 예상했습니다.
등기 권리의 기준점은 2023년 9월 12일 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 시흥시 압류는 2022년 12월 28일 이미 말소됐고, 이후 국민은행 가압류·경매개시결정·금강산업건설 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 잡힙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 선순위 권리보다 물리적 구획 복원과 상업·의료시설의 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 의료시설(한방병원) · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 노경수 (2023.09.12 소유권이전 · 거래가액 300,705,136원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 473,256,817원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 549,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 인수액 0원
임차인 없음. 확인된 임차권·임차인 신고가 없어 임차보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 2022년 시흥시 압류는 말소기준권리보다 앞서 설정됐지만, 같은 해 2022.12.28 해제로 말소됐습니다. 2023.09.12 국민은행 근저당권이 말소기준이 되고, 2025년 국민은행 가압류 452,372,107원, 경매개시결정, 금강산업건설 가압류 116,419,500원은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 145,040,000원으로 감정가 296,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거치며 가격이 크게 내려왔지만, 이 자료에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 145,040,000원 | 142,209,440원 | 976,182,167원 |
| 3회 유찰 시 | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 1,019,084,999원 |
| 4회 유찰 시 | 71,069,600원 | 69,390,347원 | 1,049,001,260원 |
신청채권자 국민은행의 청구액은 473,256,817원이며, 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 국민은행 근저당에 142,209,440원이 배당되는 계산입니다. 매각대금이 더 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 미배당액은 후순위 채권자의 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 549,600,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 452,372,107원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금강산업건설주식회사 | 116,419,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,830,560원을 제외한 142,209,440원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 실제 배당은 세금·집행비용 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 은행고등학교 북측 인근. 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 이용. 공부상 의료시설(한방병원). 203호·204호가 호별 표식 및 경계구분 없이 일체로 이용 중이며 일부는 복도로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층. 기본 위생·급배수, 승강기, 소방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12m, 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현재 내부 구획은 건축물현황도와 상이해 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린·의료시설이므로 가격 판단은 주거용 시세가 아닌 실제 상업용 수요와 임대·사용 가능성을 중심으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호와의 분리 가능성 재확인. 건축물현황도 기준으로 204호 위치와 면적을 현장에서 다시 대조하고, 경계벽 설치가 실제로 가능한지 확인하세요.
- 복원비 반영. 감정인의 예상 원상복구비 약 8,000,000원을 응찰가와 총투입비 계산에 포함하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 근린·의료시설의 매매·임대 조건을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 같은 건물 203호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당과 채권 회수 관계를 원본 등기와 사건기록에서 재확인하세요.
- 현재 사용 상태 확인. 2층 전체 병원 이용을 위한 내부 공사 상태와 실제 점유·사용 주체를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 깔끔합니다. 임차인이 없고, 선순위였던 시흥시 압류는 이미 말소됐으며, 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현물은 203호와 204호가 경계 없이 연결되어 있고, 독립된 204호로 복원하는 데 약 8,000,000원이 예상됩니다.
또한 두 차례 유찰로 최저가가 145,040,000원까지 내려왔어도, 비교 실거래가 없는 상태에서는 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 자체보다 경계 복원·실제 점유·상업용 수요·가격 검증이 승부처인 사건입니다. 등기상 안전성만 보고 접근하기보다는 204호가 낙찰 후 독립된 의료·근린시설로 정상 사용·매각될 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
