수원지방법원 2025타경766. 경기도 시흥시 은행동 은계레이크파크 2층 204호로, 사건상 물건종류는 근린시설입니다. 감정평가서에는 공부상 용도가 의료시설(한방병원)로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 296,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 가격 하락폭을 보여줄 뿐, 실제 거래 시세 대비 저렴하다는 근거는 아닙니다.

이 물건의 핵심은 단순히 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. 감정평가서상 203호와 204호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 건축물현황도와 다르게 호별 표식과 경계 구분 없이 내부가 구성돼 있습니다. 감정인의 사실조회 회신에는 건축물현황도 등을 기준으로 경계벽을 설치해 구분건물로 복원할 수 있고, 원상복구비용은 약 8,000,000원으로 예상된다고 기재돼 있습니다. 입찰 전에는 복원 가능 범위와 비용, 실제 점유 및 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리 확인

말소기준권리는 2023년 9월 12일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 549,600,000원이며, 공동담보로 은계레이크파크 2층 203호가 기재돼 있습니다. 갑구의 국민은행 가압류와 금강산업건설 가압류는 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 임의경매개시결정 역시 해당 경매 절차와 관련된 등기입니다.

② 현황·원상복구 — 이 물건의 핵심 위험

감정인의 회신은 복원이 가능하다는 취지이지만, 입찰자가 실제로 부담할 공사 범위와 비용은 현장 상태 및 시공 조건에 따라 확인해야 합니다. 특히 204호만 취득한 뒤 독립적으로 사용하려는 경우에는 경계벽 설치, 출입 동선, 복도 이용 부분 및 건축물현황도상 경계가 서로 일치하는지 살펴봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,528,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 집행비용 추정액 2,221,392원을 제외하면 국민은행 근저당권에 99,306,608원이 배당되는 계산입니다. 채권자 전체 청구액 1,118,391,607원 중 예상 미배당액은 1,019,084,999원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다

추가 유찰 시나리오는 제공된 산정값을 기준으로 한 가정입니다. 미배당 채권이 크다는 사실은 채무 규모와 배당 부족을 보여주지만, 해당 물건의 실제 거래가치나 낙찰 후 환금성을 직접 증명하지는 않습니다. 입찰자는 최저가뿐 아니라 복원비, 실제 사용 가능성, 점유관계 및 향후 매도 가능성을 함께 평가해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 은행고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장이 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 과밀억제권역, 공공주택지구, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 사항도 확인 대상입니다.
• 환금성. 공부상 의료시설이며 203호와 204호가 일체로 이용되는 현황입니다. 독립된 호실로 사용하거나 처분하려면 경계벽 복원과 실제 이용 상태를 먼저 확인해야 하므로, 일반적인 근린시설과 동일한 환금성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
• 시세 판단. 감정가 대비 최저가가 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 실제 거래사례와 비교 가능한 용도·면적·현황을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 건축물현황도 대조. 204호의 정확한 경계, 면적, 출입 동선 및 복도 사용 부분을 도면과 현장에서 대조하세요.
• 원상복구 비용. 약 8,000,000원이라는 예상비용의 산출 범위와 실제 공사비, 경계벽 설치 가능 여부를 확인하세요. 해당 비용은 예상배당표의 인수액에 포함돼 있지 않습니다.
• 203호와의 관계. 두 호실의 일체 사용 상태와 공동담보 기재를 함께 검토하고, 204호를 독립적으로 이용할 수 있는지 확인하세요.
• 임대차·점유. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 인도 가능 여부를 매각물건명세서와 현장 조사로 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 가압류의 처리, 과거 시흥시 압류의 말소 내역, 공동담보 관계를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 용도와 사용 가능성. 공부상 의료시설(한방병원)이라는 점을 고려해 실제 사용 목적에 적합한지, 필요한 시설과 사용 조건을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 비율만으로 입찰가를 결정하지 말고, 비교 가능한 거래사례와 복원비·인도 관련 비용을 반영해 상한을 정하세요.
• 관리비와 기타 부담. 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 관계 서류를 통해 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 현황 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 101,528,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

하지만 권리상 인수액 0원과 실제 취득에 따른 부담이 없다는 것은 서로 다릅니다. 203호와 204호의 일체 사용 상태, 약 8,000,000원의 원상복구 예상비용, 임대관계 미상이라는 점은 입찰 전에 해소해야 할 변수입니다. 감정가 대비 34.3%라는 최저가 비율만으로 시세 메리트를 단정해서도 안 됩니다.

권리 검토는 배당 산정상 인수 0원, 입찰 판단은 현황·복원·임대차 확인 후. 이 물건의 핵심은 숫자상 최저가보다 실제로 독립된 호실로 사용할 수 있는지, 그리고 그에 필요한 비용과 위험을 감당할 수 있는지에 있습니다.