수원지방법원 2025타경777. 시흥시 도창동 508-17, 5층 건물 내 1층 105호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 근린생활시설(소매점)이고, 현재 소유자는 김태희입니다. 김태희는 2024.06.14 매매를 원인으로 2024.06.21 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 749,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그보다 앞서 설정됐던 미소신용협동조합·인천치과의사신용협동조합의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 국민은행의 임의경매개시결정, 케이뱅크 가압류, 시흥시 압류, 국 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층105호 · 도로명 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김태희 (2024.06.21 소유권이전 · 거래가액 749,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 727,000,000원 / 356,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 975,005,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.06.21 을구 3번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,128,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 1층 106호가 기재돼 있습니다. 2025.08.12 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.10.16 케이뱅크 가압류 51,151,479원, 2026.05.06 시흥시 압류, 2026.05.11 국 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 106호 전입자는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 106호 | 50,000,000원 | 2025.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차인은 김지원 1명이며 점유부분은 106호, 보증금은 50,000,000원입니다. 전입일 2025.02.14는 말소기준일 2024.06.21보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 우위는 별도 검증
감정가는 727,000,000원, 현재 최저매각가는 356,230,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 실거래 비교값은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건에서 현재 회차의 법률상 실질취득액은 최저가 356,230,000원에 권리 인수 0원을 더한 356,230,000원입니다. 다만 벽체 원상복구가 필요할 경우 약 12,000,000원의 공사비가 추가될 수 있으므로 실제 자금 계획에서는 별도로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,787,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,128,000,000원 | 350,442,780원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 51,151,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,179,151,479원 중 350,442,780원이 배당되고, 미배당은 828,708,699원입니다. 국민은행 신청채권 975,005,029원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
다음 회차를 가정하면 3회 유찰 시 매각가 249,360,999원, 미배당 934,081,534원, 4회 유찰 시 매각가 174,552,699원, 미배당 1,007,842,518원으로 계산됩니다. 유찰이 거듭될수록 채권자의 미회수액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 105호·106호 모두 근린생활시설(소매점)입니다.
- 주위환경. 도창초등학교 북서측 인근으로 중·소규모 공장, 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 35미터 내외, 북동측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역이며 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 105·106호는 인접호수와 벽체 구분 없이 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 건축물대장·건축물현황도상 105호 경계를 실제 현장에서 확인하고 현재 칸막이·출입구·설비 상태를 대조해야 합니다.
- 복원비 반영. 원상복구 예상액 약 12,000,000원을 입찰가와 총투입비 계산에 포함해야 합니다.
- 106호 임차인 점유범위 확인. 김지원의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 두 호실이 벽체 없이 쓰이고 있으므로 실제 점유·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 산업단지·근린시설의 매매·임대사례를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 시흥시·국 압류 및 당해세, 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 국민은행 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고, 106호 임차인도 후순위 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 727,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 356,230,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
하지만 실제 승부처는 105호와 106호가 벽체 구분 없이 쓰이고 있다는 현황입니다. 경계 확인과 복원이 가능하다는 회신은 긍정적이지만 약 12,000,000원의 원상복구비가 예상되고, 106호 임차인의 실제 점유 범위도 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세 비교자료가 없는 만큼 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 합격, 현황·가격 검증이 입찰의 조건인 근린시설입니다.
