수원지방법원 2025타경777. 경기도 시흥시 도창동 매화산업단지 일대에 위치한 집합건물 1층 105호 근린생활시설(소매점)입니다. 현재 소유자는 김태희이며, 2024년 6월 14일 매매를 원인으로 거래가액 749,000,000원에 취득해 2024년 6월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 국민은행이 2025년 8월 12일 임의경매를 신청했고, 매각 절차는 3회 유찰 상태에 이르렀습니다.

수치만 보면 감정가에서 크게 하락한 매각가가 눈에 들어옵니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 산업단지 안의 근린생활시설로, 물건의 이용 가능성·점유 현황·인접 호수와의 구분 상태가 매수 후 활용성과 환금성에 직접 영향을 미칠 수 있습니다.

권리분석에서는 말소되는 채권보다 벽체가 없는 두 호수의 경계와 실제 점유 상태를 더 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 감정인이 제시한 약 12,000,000원의 복원비도 별도로 고려해야 하므로, 최저매각가만으로 총취득비용을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

핵심은 2024년 6월 21일 접수된 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,128,000,000원이며, 이 권리가 경매 절차의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하고, 이후 등기된 케이뱅크 가압류와 시흥시·국의 압류도 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

2022년과 2023년에 설정되었던 미소신용협동조합 및 인천치과의사신용협동조합의 근저당권은 2024년 6월 21일 말소등기가 이루어진 권리입니다. 따라서 과거 채권최고액을 현재 유효한 근저당 채무로 중복 합산할 이유는 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 106호 임차인이 핵심 확인 대상

현황조사에는 김지원이 임차인으로 기재되어 있습니다. 조사된 임차인은 1명이며, 표시된 임차 부분은 경매 대상인 105호가 아닌 106호입니다. 보증금은 50,000,000원, 전입일은 2025년 2월 14일입니다.

김지원의 전입일은 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일(2024.06.21)보다 늦습니다. 따라서 제시된 임차인 분석상 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부까지 확정할 수는 없습니다.

그러나 이 물건에서 더 중요한 문제는 김지원의 실제 점유가 106호에만 한정되는가입니다. 매각물건명세서에는 105호와 106호가 벽체 구분 없이 이용되고 있다고 명시되어 있습니다. 등기상 호수와 실제 사용 공간이 일치하는지, 임차인의 사용 범위가 105호에 걸쳐 있는지 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다

감정가 727,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 249,361,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 약 34% 수준으로, 표면적인 가격 하락 폭은 큽니다.

하지만 이 물건의 매력도를 판단할 때 비교해야 하는 것은 감정가만이 아닙니다. 같은 산업단지 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래가격과 실제 사용 가능한 상태에서의 시장가치가 중요합니다. 현재 확인 가능한 매매가격은 소유자가 2024년에 취득할 당시의 거래가액 749,000,000원이지만, 이 가격을 곧바로 현재 시세로 간주할 수는 없습니다.

이 경매의 예상 실질취득비용은 낙찰가에 경계복원비, 취득 관련 세금, 명도비용 및 기타 부대비용을 더해 판단해야 합니다. 인수권리 예상액이 0원이라고 해서 최저매각가 249,361,000원이 최종 투입금액이 되는 것은 아닙니다.

④ 회차별 매각가와 미배당 위험

현재 3회 유찰된 상태이며, 추가 유찰을 가정한 회차별 가격은 아래와 같습니다. 매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 미배당 채권이 발생한다는 사실만으로 그 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정값입니다. 실제 매각기일·최저매각가격은 매각절차 진행 상황에 따라 확인해야 합니다. 미배당액은 배당모형상 채권 부족액이며 매수인 승계채무가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 249,361,000원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 집행비용 4,291,054원을 제외하면 국민은행 근저당권에 245,069,946원이 배당되는 계산입니다. 케이뱅크 가압류에는 배당되지 않고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 국민은행의 경매 청구액은 975,005,029원이며, 배당표의 1,128,000,000원은 근저당권 채권최고액이므로 실제 확정 채권잔액과 구별해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 도창동 소재 도창초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 건물 용도. 집합건축물대장상 105호와 106호 모두 근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트나 일반 주택으로 평가해서는 안 됩니다. 실제 이용 형태가 공부상 용도와 부합하는지 확인해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 건물 남서측으로 약 35m 내외, 북동측으로 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 도로 접근성과 실제 점포 출입 동선은 구분해서 검토해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 1층입니다. 석재붙임 외벽과 샷시창호가 설치되어 있고, 기본 위생·급배수설비 및 승강기·소방설비가 있습니다.
• 토지 특성. 토지는 평지의 가로장방형으로, 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 토지 전체 면적은 594.2㎡이며, 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다. 이는 105호 단독 소유 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 토지이용규제. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 실제 영업·임대 용도의 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 105호·106호의 벽체 미구분 문제는 매각물건명세서에 별도로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린생활시설은 주변 사업체·근로자 수요 및 허용 업종, 공실 가능성에 따라 매각과 임대 여건이 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 사실과 인접 호수와의 경계복원 문제를 감안하면 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 현장 확인이 가장 중요

• 105·106호 실제 경계 확인. 건축물대장, 건축물현황도 및 현장 실측을 대조해 105호의 정확한 전유부분과 벽체 복원 위치를 확인해야 합니다.
• 원상복구 공사비 검증. 감정인이 제시한 예상비용은 약 12,000,000원입니다. 실제 공사 범위, 설비 분리, 출입구 및 소방시설 영향 등을 확인하고 별도 공사 견적을 받아야 합니다.
• 106호 임차인 점유 범위. 김지원의 조사상 임차 부분은 106호이고, 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 하지만 두 호수가 연결되어 있으므로 105호를 실제로 누가 어떤 권원으로 점유하는지 확인해야 합니다.
• 임대차 관련 원본 대조. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 사용 범위를 확인해 105호에 대한 인도 문제나 별도 권리관계가 없는지 검토해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 국민은행 근저당권에 106호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 106호 등기부와 공동담보관계를 확인하고 105호 단독 낙찰에 따른 인도·사용 문제를 점검해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 시흥시와 시흥세무서 관련 압류가 존재합니다. 세목·법정기일·교부청구·당해세 및 배당순위에 관한 원본 확인이 필요합니다.
• 실거래 및 임대수요 확인. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 응찰하지 말고 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매·임대 사례, 공실 가능성 및 영업 적합성을 비교해야 합니다.
• 유찰 회차별 자금 계획. 현재 최저가 249,361,000원과 추가 유찰 가정가격 174,552,700원·122,186,889원을 각각 검토하되, 단순 가격 하락이 수익성 확보를 뜻하지 않는다는 점에 유의해야 합니다.
• 체납 관리비와 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 명도 및 복원비용, 취득세 등 낙찰 이후 추가 지출 항목을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 재확인. 매각물건명세서의 벽체 미구분 기재사항, 감정인 사실조회 회신, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 건축물현황도 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%라는 숫자보다, 독립된 105호를 확보할 수 있는지가 중요하다”

이 물건은 감정가 727,000,000원에서 현재 최저가 249,361,000원까지 내려온 3회 유찰 근린생활시설입니다. 말소기준권리와 후순위 등기권리의 소멸 관계는 비교적 명확하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 105호와 106호가 벽체 없이 사용되고 있고, 106호 임차인의 실제 점유 범위가 105호와 어떤 관계인지 확인해야 하기 때문입니다. 감정인이 예상한 경계복원 비용도 약 12,000,000원으로 제시되어 있습니다.

더구나 최근 유사 근린생활시설의 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단도 보류해야 합니다. 산업단지 내 소매점의 환금성, 개별 호실의 독립적 이용 가능성 및 추가 비용을 검증하기 전에는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.

결론은 등기상 인수위험은 낮은 편이지만, 현장 경계·점유·원상복구 및 시장가격 불확실성은 높은 물건입니다. 이 경매의 핵심은 더 낮은 매각가를 기다리는 것이 아니라 낙찰 후 실제로 독립 사용 가능한 105호를 확보할 수 있는지, 그 비용을 포함한 취득가격이 시장에서 타당한지 확인하는 데 있습니다.