수원지방법원 2025타경777. 경기도 시흥시 도창동 508-17, 매화산단2길 19 소재 5층 건물의 1층 106호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 김태희이며, 2024년 6월 14일 매매계약을 통해 749,000,000원에 취득한 것으로 기재돼 있습니다. 이어 2024년 6월 21일 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 국민은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 감정가와 최저가 차이가 크지만, 이 가격 차이를 곧바로 시세차익으로 볼 수는 없습니다. 물건은 아파트가 아닌 일반산업단지 내 근린생활시설이고, 인접한 105호와 별도 벽체 없이 이용되고 있기 때문입니다. 특히 매각 대상은 106호이므로 독립된 점포로 사용할 수 있는지에 대한 실질적인 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공간 구분은 별도 문제

현재 권리분석의 기준은 2024.06.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 미소신용협동조합·인천치과의사신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정, 케이뱅크 가압류, 시흥시 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 전입신고가 말소기준권리 이후

매각물건명세서와 현황조사에는 김지원이 106호를 주거 목적으로 이용하는 임차인으로 기재돼 있습니다. 임차보증금은 50,000,000원, 전입신고일은 2025.02.14입니다.

실제 임차인 1명. 김지원의 전입신고는 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34.3%가 곧 시세 34.3%는 아니다

이 물건의 가격 변화를 보면 낙찰가에 대한 관심이 생길 수밖에 없습니다. 감정가 725,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 현재 최저가가 248,675,000원까지 내려왔기 때문입니다.

최저가가 크게 낮아졌다는 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 현재 가격이 실제 시장에서 저렴한지 판단하려면 인근 산업단지의 유사한 근린시설 매매사례, 임대료, 공실 가능성, 점포 분리 후 이용가치 등을 함께 비교해야 합니다.

④ 105호·106호 벽체 미구분 — 이 사건의 핵심 위험

매각물건명세서에는 105호와 106호가 벽체 구분 없이 이용되고 있다는 특이사항이 있습니다. 다만 일시적인 상태로 보이며, 건축물대장 및 건축물현황도를 통해 경계 확인이 가능하고 복원도 가능한 것으로 판단된다는 감정인의 사실조회 회신이 기재돼 있습니다.

문제는 낙찰 대상이 106호 단독이라는 점입니다. 벽체 구분 없이 운영되는 상태라면 매수 후 점포를 독립적으로 확보하는 과정에서 경계 확인, 공사, 출입 동선, 설비 분리, 기존 점유자와의 협의 등이 필요할 수 있습니다.

• 경계 확인. 건축물대장 및 건축물현황도를 통해 106호의 법적 경계와 실제 이용 범위를 대조해야 합니다.
• 원상복구 비용. 약 12,000,000원은 감정인의 예상액입니다. 실제 견적과 공사 범위를 확인해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 105호와 분리한 뒤 출입구·전기·급배수·소방설비 등을 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 점유 관계. 임차인 김지원의 실제 점유 구역과 105호의 점유·사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 국민은행 근저당권에 105호가 공동담보로 기재된 점과 각 호실의 매각 범위를 구분해 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 248,675,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 추정배당입니다. 집행비용은 약 1.7%를 적용한 추정액이며, 국민은행 배당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 시나리오에서 채권자 총 청구액은 1,179,151,479원, 채권자 예상배당 합계는 244,393,550원입니다. 이에 따른 미배당액은 934,757,929원으로 추정됩니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 도창동 도창초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장, 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 35m, 북동측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 594.2㎡, 공시지가 2,047,000원/㎡입니다. 토지의 형상은 가로장방형이고 평지입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 105호·106호의 벽체 미구분 상태는 별도 확인사항입니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린시설로서 주변 사업체 수요와 실제 임대시장에 영향을 받을 수 있습니다. 독립적 점포 사용 가능성을 확보해야 매각·임대 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 검증. 감정가 725,000,000원과 현재 최저가 248,675,000원의 차이만 보고 적정가를 판단하지 마세요. 주변 유사 근린시설의 최근 거래와 임대료를 확인해야 합니다.
• 105호와의 경계. 106호의 정확한 구분소유 범위, 벽체 복원 가능성, 별도 출입 및 설비 이용 상태를 확인하세요.
• 원상복구 견적. 감정인이 예상한 약 12,000,000원이 실제 현장 여건에서도 적절한지 공사 견적을 받아보세요.
• 임차인 점유. 김지원의 임대차계약서, 실제 점유 구역, 명도 계획, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 근린시설 용도. 공부상 소매점인 공간의 주거 사용 상태와 향후 사용 목적에 따른 법적 제한을 검토하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 105호 공동담보 내역과 106호의 매각 범위를 확인하세요.
• 세금과 관리비. 시흥시·국의 압류와 관련된 조세채권의 배당상 우선순위 및 체납관리비 중 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 248,675,000원뿐 아니라 추가 유찰 가정가격 174,072,500원과 121,850,749원도 검토하되, 실제 시세와 별도 비용을 기준으로 입찰가를 결정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 다시 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰보다 중요한 것은 독립적인 점포 가치”

이 물건은 숫자만 보면 인상적입니다. 감정가 725,000,000원이 3회 유찰 끝에 248,675,000원까지 내려왔습니다. 국민은행 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 전입신고도 말소기준권리 이후라 권리상 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 이 경매의 핵심은 등기상 채권액보다 물건의 독립적인 사용가치에 있습니다. 105호와 106호가 구분벽 없이 이용되고 있으며, 원상복구 예상비용은 약 12,000,000원입니다. 임차인의 실제 점유 상태와 향후 근린시설로서의 임대·매각 가능성도 확인해야 합니다.

현재 최저가가 감정가의 34.3%라고 해도 실제 거래 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수는 없습니다. 산업단지 내 근린시설은 아파트처럼 단순한 가격 비교가 어렵고, 공간 분리 비용과 독립 사용 가능성이 실질적인 취득 판단에 영향을 줍니다.

결론은 ‘등기권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·현장 위험은 상당하다’입니다. 세 차례 유찰이라는 할인 폭에 집중하기보다, 106호를 독립적인 근린시설로 확보하는 데 필요한 비용과 실제 시장가치를 확인한 후 접근하는 것이 적절합니다.