수원지방법원 2025타경777. 경기도 시흥시 도창동 508-17, 매화산단2길 19에 있는 1층 106호 근린생활시설입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 근린생활시설(소매점)이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 소유자 김태희는 2024.06.14. 매매를 원인으로 2024.06.21. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 749,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 355,250,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 동일 용도·동일 상권의 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 일반공업지역 내 근린생활시설이고, 인접 105호와의 벽체 구분 문제가 있어 가격 판단은 현장성과 복원비를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층106호 · 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 김태희 · 2024.06.21. 소유권이전 · 거래가액 749,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 355,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 975,005,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2024.06.21. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,128,000,000원이고 김태희가 채무자입니다. 그 뒤 2025.08.12. 임의경매개시결정, 2025.10.16. 케이뱅크 가압류, 2026.05.06. 시흥시 압류, 2026.05.11. 국 압류가 순차적으로 들어왔으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 106호 · 주거 | 2025.02.14 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지원의 전입일은 2025.02.14.로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 2024.06.21.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금 50,000,000원이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확정할 수 없어 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격·배당 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세 저가’ 단정은 금물
감정가는 725,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 355,250,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 248,674,999원, 4회 유찰 174,072,499원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,773,500원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 1,128,000,000원 | 349,476,500원 |
| 3. 케이뱅크 가압류 | 51,151,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,179,151,479원, 예상배당 합계는 349,476,500원이며 미배당액은 829,674,979원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 105·106호 벽체 문제 — 이 사건의 실무 핵심
매각물건명세서 비고에 따르면 105호와 106호는 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 다만 일시적인 상태로 보이고, 건축물대장 및 건축물현황도에 의해 경계를 확인할 수 있으며 복원도 가능한 것으로 판단됐습니다. 감정인의 사실조회 회신상 원상복구 비용은 일반적인 수준에서 약 12,000,000원으로 예상됩니다.
- 경계 확인. 106호의 법적·물리적 경계를 건축물대장과 건축물현황도로 현장에서 대조해야 합니다.
- 복원 범위. 벽체·출입구·내부 동선이 105호와 어떻게 연결돼 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 비용. 감정인의 원상복구 예상액 약 12,000,000원을 입찰가와 별도의 물리적 비용으로 봐야 합니다.
- 점유. 김지원이 106호를 주거로 사용하는 현황도 인도 및 복원 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도창초등학교 북서측 인근으로 중·소규모 공장, 창고시설, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 35미터 내외, 북동측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 평지·가로장방, 토지면적 594.2㎡, 공시지가 2,047,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%만 보지 말 것. 시세 비교 근거 없이 유찰률만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 105·106호 현장 확인. 벽체 철거 범위와 106호 단독 사용을 위한 복원 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 원상복구비 반영. 약 12,000,000원의 예상 복구비를 낙찰가와 별도로 고려하세요.
- 김지원 점유 확인. 후순위 전입으로 대항력은 없지만 실제 주거 점유 상태와 인도 절차는 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구와 관련 서류를 원본으로 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(소매점)과 현황상 주거 사용의 차이를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매·가압류·압류는 소멸합니다. 김지원 역시 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 시세 대비 저평가 여부는 별도로 검증해야 하고, 무엇보다 105호·106호가 벽체 구분 없이 이용 중이라는 물리적 문제가 있습니다. 복원 가능하다는 회신과 약 12,000,000원의 예상 비용이 제시돼 있으므로, 권리는 합격에 가깝지만 현황과 가격은 보수적으로 확인해야 하는 근린시설입니다.
