수원지방법원 2025타경52567. 시흥시 장곡동 ‘장현프라자’ 3층 304호로, 감정평가상 근린생활시설(학원: 잉글리시아이)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사공간제작으로, 2021.09.27. 매매를 원인으로 거래가액 215,596,580원에 취득했고 2021.11.30. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 금산농업협동조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.09. 금산농업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 230,000,000원입니다. 2026.04.01. 시흥시 압류도 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 입찰자가 더 주의할 부분은 임차인의 실제 사용상태와 가격 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 949-13 장현프라자 3층 304호 · 도로명 경기도 시흥시 장현능곡로 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(학원: 잉글리시아이) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사공간제작 (2021.09.27. 매매 · 거래가액 215,596,580원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임차인은 후순위
말소기준은 2021.11.30. 금산농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 미소신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 2021.11.23. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2024년 수원시 압류도 2024.03.28. 말소됐고, 현재 남아 있는 경매개시결정과 시흥시 압류는 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연경 | 304호 · 주거 | 2025.01.09 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2025.06.26 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이연경의 전입일은 2025.01.09.로 말소기준권리인 2021.11.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 10,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 211,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 103,390,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인이 떠안을 권리가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 103,390,000원으로 동일합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 103,390,000원 | 0원 | 174,857,460원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 72,373,000원 | 0원 | 205,329,714원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 50,661,100원 | 0원 | 226,650,800원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 말이 아니라는 것입니다. 현재 가격이 감정가의 절반 아래라고 해도, 그 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건은 실제 거래가격과 직접 비교하지 않은 상태이므로 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 권리분석 등급을 높여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,247,460원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 276,000,000원 | 101,142,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,390,000원 가정 시 금산농업협동조합의 미배당은 174,857,460원입니다. 이 부족액은 담보권자의 회수 부족분이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥가온초등학교 서측 직선거리 약 200미터 지점의 장현프라자에 위치합니다. 인근은 간선도로변 상가지대로 아파트단지·야산·공원·학교 등이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 대로변에 있어 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 12분 거리에 서안산I.C(영동고속도로) 톨게이트가 위치합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층이며, 엘리베이터·공용위생·급배수·화재경보·지하주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 남측 약 30미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·성장관리권역에 포함됩니다. 상대보호구역 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 777.3㎡, 공시지가는 2,236,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황. 이연경의 전입은 2025.01.09.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유범위와 명도 가능 상태를 확인하세요.
- 이용상태 불일치. 감정평가서는 학원, 임차인 조사는 주거로 기재돼 있습니다. 현장 내부 사용상태와 현재 영업·거주 여부를 직접 확인하세요.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자가 확인되지 않고, 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 매매·임대 가능한 가격과 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 72,373,000원, 4회 유찰 시 50,661,100원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 확인 필요”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 실제 임차인 1명의 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 장현프라자 304호는 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 게다가 감정평가상 학원 이용과 임차인 조사상 주거 사용이 다릅니다. 따라서 현재 최저가 103,390,000원을 단순히 감정가 211,000,000원의 49%라는 이유로 ‘싸다’고 평가하는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 실제 이용상태는 보수적으로 확인. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 현황과 적정 입찰가입니다.
