수원지방법원 2025타경52567. 시흥 장곡동 장현프라자 3층 305호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(학원:잉글리시아이)이고, 감정가 175,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,750,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 핵심은 2021년 11월 30일 금산농업협동조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 ‘49%’라는 숫자 자체를 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설은 아파트와 달리 점포 위치, 업종, 임대수익, 공실, 상권과 같은 개별성이 강하므로 낮은 최저가와 낮은 시장가치는 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52567 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 949-13 장현프라자 3층 305호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 장현능곡로 9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(학원:잉글리시아이) |
| 소유자 | 주식회사공간제작 |
| 취득 | 2021.11.30. 소유권이전 · 거래가액 178,513,540원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
과거 미소신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 2021.11.23. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.11.30. 금산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 장현프라자 3층 304호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.09. 임의경매개시결정과 2026.04.01. 시흥시 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 304호 기록과 305호를 구분해야 한다
| 성명 | 점유 표시 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연경 | 304호 | 주거 | 2025.01.09 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 임차 기록은 304호의 이연경이며, 이 사건 표제 물건은 305호입니다. 이연경의 전입일 2025.01.09.은 말소기준일 2021.11.30.보다 뒤라 기록상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.06.26. 접수됐습니다. 다만 감정평가서에는 일부 내부 이용상태를 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의존했다고 기재돼 있으므로, 305호의 실제 사용·점유상태는 현장에서 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 2. 근저당 · 금산농업협동조합 | 276,000,000원 | 83,806,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,750,000원 가정 시 금산농업협동조합 근저당에 83,806,500원이 배당되고, 채권최고액 기준 192,193,500원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 85,750,000원으로 감정가 175,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 60,024,999원, 4회 유찰 시에는 42,017,499원입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 85,750,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
오히려 이 물건은 근린생활시설이므로 아파트식 할인율보다 임대수익과 공실 가능성, 해당 층·호수의 접근성과 가시성, 현재 학원 영업의 지속 여부가 가격에 더 직접적인 영향을 줍니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 설명하는 숫자일 뿐 시장가치 자체를 증명하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥가온초등학교 서측 직선거리 약 200m 지점의 장현프라자에 위치합니다. 주변은 간선도로변 상가지대로 아파트단지·야산·공원·학교가 혼재합니다.
- 이용. 현재 감정상 근린생활시설인 학원(잉글리시아이)으로 이용 중입니다.
- 교통. 대로변에 위치해 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 12분 거리에 서안산I.C가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층이며 엘리베이터·공용위생·급배수·화재경보·지하주차 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 남측 약 30m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,236,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 실제 점유 확인. 확인된 임차 기록은 304호입니다. 305호 자체의 점유자·영업주체·인도 가능 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 학원 이용상태 확인. 감정상 학원으로 이용 중인 만큼 현재 영업 지속 여부와 내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 금산농업협동조합 근저당에는 장현프라자 3층 304호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계 원본을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 시장가 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가격을 정할 수 없습니다.
- 상가 환금성. 근린시설은 아파트보다 개별성이 크므로 공실기간·임대료·관리비·상권수요를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘반값’이 곧 메리트는 아니다
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.30. 금산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 것은 가격과 현장입니다.
최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 게다가 감정 이용상태가 학원인 근린생활시설이고, 확인된 임차 기록은 매각 대상 305호가 아니라 304호입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 점유는 호수별 재확인”으로 요약하는 것이 가장 정확합니다.
