수원지방법원 2025타경52697. 경기도 시흥시 월곶동 나보나시티 4층 404호 근린시설입니다. 감정평가 조사상 실제 이용은 의료시설(한방병원: 입원실 및 복도)이고, 4층 전체가 마음한방병원으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2021.04.30 설정된 주식회사국민은행 근저당권 370,800,000원입니다. 이후 임차인 전입과 경매개시결정은 모두 이 기준보다 늦습니다.
현재 최저매각가는 130,830,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다만 시세를 확인할 실거래 자료는 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 독립된 404호가 현황상 405호와 연결되어 사용 중이라는 점 때문에, 낙찰가 외에 현황 복원비와 점유 정리 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52697 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 991-28 나보나시티 4층 404호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 의료시설(한방병원: 입원실 및 복도) |
| 소유자 | 이배석 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 130,830,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 305,222,292원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준은 국민은행 근저당
현재 권리분석의 말소기준은 2021.04.30 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 370,800,000원이며, 공동담보로 나보나시티 4층 405호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.07.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 이후의 가압류와 보전처분, 회생 관련 등기 가운데 여러 항목은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리보다 뒤
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진환 | 4층 404, 405호 | 2024.08.27 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이진환은 4층 404호와 405호를 점유하고 있으며 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2024.08.27로 말소기준권리인 2021.04.30 국민은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.27 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 현황 리스크 — 404호와 405호가 하나처럼 사용
매각물건명세서 비고에 따르면 404호와 405호는 벽체 구분 없이 입원실 및 복도로 이용 중입니다. 이 상태는 일시적인 것으로 조사됐고, 건축물대장과 건축물현황도에 따라 복원이 가능하다는 감정인의 사실조회 회신이 제출되어 있습니다. 하지만 실제로 얼마의 원상복구비가 필요한지는 별도 용역을 통해 조사해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,631,620원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 370,800,000원 | 128,198,380원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당권에 242,601,620원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월곶중학교 동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 월곶역이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 실제 이용. 4층 전체가 마음한방병원으로 사용 중이며 404호와 405호는 입원실 및 복도로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층~18층 건물이며 사용승인일은 2020.05.08입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·대로3류, 과밀억제권역 및 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404·405호 경계 확인. 벽체 구분 없이 사용 중이므로 현장에서 독립 호실의 실제 경계와 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 원상복구비 견적. 감정인 회신에서도 예상 비용은 별도 조사 대상으로 명시됐습니다. 입찰가에 반드시 반영할 항목입니다.
- 임차인 점유 확인. 이진환은 404·405호를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 현황 확인이 필요합니다.
- 확정일자·배당 확인. 배당요구는 2025.08.27 접수됐으나 확정일자와 우선변제 여부는 원본 문서에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 근린시설 거래·임대가를 따로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 4층 405호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 매각·배당 관계를 원본에서 함께 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 비용을 보라
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 늦은 임차인이라 대항력 인수는 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가 267,000,000원에서 130,830,000원까지 떨어진 물건”으로만 보면 부족합니다. 실제 404호와 405호가 벽 없이 병원 공간으로 함께 사용되고 있고, 복원비는 아직 특정되지 않았기 때문입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 시세와 원상복구비 확인 후입니다.
