수원지방법원 2025타경52697. 시흥 월곶동 나보나시티 4층 405호 근린시설입니다. 감정 당시 기호(1,2)는 의료시설인 한방병원의 입원실 및 복도로 조사됐고, 4층 전체가 마음한방병원으로 사용 중인 것으로 확인됐습니다. 소유자는 이배석이며, 2021년 4월 30일 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 370,800,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 같은 건물 4층 404호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
등기 흐름 자체는 비교적 정리가 잘 되어 있습니다. 2020년 코람코자산신탁 명의 신탁등기는 2021년 소유권이 이배석에게 이전되면서 말소됐고, 그보다 앞선 중곡2.4동새마을금고 근저당도 2021년 4월 30일 일부포기로 말소됐습니다. 이후 신용보증기금·국민은행 가압류와 회생 관련 등기가 있었지만 후속 말소등기가 기재돼 있습니다. 현재 경매는 에이치에프케이삼사유동화전문유한회사가 채권자로 신청했으며 등기에는 양도인이 주식회사국민은행으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52697 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 991-28 나보나시티 4층 405호 도로명: 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 의료시설(한방병원: 입원실 및 복도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층~18층 · 사용승인 2020.05.08 |
| 소유자 | 이배석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 305,222,292원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
핵심은 2021.04.30 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 370,800,000원이고, 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신탁·가압류·회생 관련 기록은 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진환 | 4층 404, 405호 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.08.27 | 2025.08.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이진환의 전입신고는 말소기준인 2021.04.30보다 늦은 2024.08.27이므로 자료상 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 2,000,000원이며 2025.08.27 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가장 큰 실물 변수 — 404·405호를 한 공간으로 사용
매각물건명세서 비고에는 404호와 405호가 벽체 구분 없이 입원실 및 복도로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정인의 사실조회 회신상 현재 상태는 일시적인 것으로, 건축물대장 및 건축물현황도에 따라 복원이 가능하지만 예상 원상복구비는 인테리어 업자 등에게 별도로 조사해야 합니다.
④ 가격 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가는 135,240,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 94,668,000원(감정가 34%), 그 다음은 66,267,599원(감정가 24%)입니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락률입니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 근린시설이고 현재 한방병원 용도로 사용되며, 404호와의 벽체 복원비까지 별도 변수로 남아 있으므로 응찰가격은 이런 실물 비용을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 370,800,000원 | 132,546,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 370,800,000원 중 132,546,640원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 238,253,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 시흥시 정왕동 월곶중학교 동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 수인분당선 월곶역이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 의료시설인 한방병원의 입원실 및 복도로 조사됐고, 4층 전체가 마음한방병원으로 사용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·대로3류, 가축사육제한구역·과밀억제권역· 철도보호지구에 해당합니다.
- 건물. 지하3층~18층 철근콘크리트구조 건물이며 사용승인일은 2020.05.08입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404·405호 경계 복원. 현재 벽체 구분 없이 병원 공간으로 사용 중이므로 405호 단독 사용에 필요한 복원 범위와 비용을 인테리어 업체 등을 통해 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 이진환이 404·405호를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별개의 실무 문제입니다.
- 임차보증금. 보증금 20,000,000원·차임 2,000,000원, 배당요구 2025.08.27. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 국민은행 근저당은 404호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 이것만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공간이 단순하지 않다
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 말소기준은 2021.04.30 국민은행 근저당이고, 임차인 이진환은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 4층 404·405호가 벽체 구분 없이 한방병원 입원실과 복도로 사용 중이고, 복원은 가능하나 비용은 별도 조사가 필요합니다. 현재 가격은 2회 유찰로 감정가의 49%인 135,240,000원까지 내려왔지만, 감정가 할인율과 실제 시장가치는 다른 문제입니다. 이 사건은 “인수는 0원, 대신 원상복구·점유·근린시설 환금성을 먼저 계산해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
