부산지방법원 2025타경2713. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 9층 905호, 전용 49.26㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2023.11.16. 설정된 농협은행 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 설정된 신보2022제24차유동화전문유한회사의 588,000,000원 가압류, 주식회사가람건설의 1,300,000,000원 근저당권, 농협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기상 후순위 채권액은 크지만 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 배당재원이 부족해 후순위 채권자에게 미배당이 발생하더라도, 매수인이 부담하는 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 점유관계에는 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 실제 배당표는 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2713 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 9층 905호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 전용 49.26㎡ · 14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 196,535,584원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
현재 소유자는 이민규이며, 2019.12.11. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정됐던 농협은행의 138,000,000원 근저당권은 2021.09.17. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.16. 농협은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 주식회사가람건설 근저당권, 경매개시결정은 낙찰과 동시에 소멸하므로 등기권리의 매수인 승계는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기홍 | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 2025.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전명숙 | 2024.11.07 | 미상 | 미상 | 2025.08.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 박기홍은 2024.08.28., 전명숙은 2024.11.07. 전입했고, 모두 2023.11.16. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없으며 미배당 보증금이 생겨도 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세를 반영해야 한다
아람센트럴시티는 39세대, 2017.07.10. 준공 단지입니다. 전용 49.26㎡를 중심으로 확인된 거래는 3건이고 전체 평균은 207,666,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 2024.11. 200,000,000원이며 최근 시세 추세는 -5.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 207,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.26㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 137,200,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 68.6%입니다. 감정가 196,000,000원도 최신 거래 200,000,000원보다 낮고, 1회 유찰로 최저가는 더 내려왔습니다. 따라서 현재 회차에는 수치상 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 12개월 평균은 1건에 불과하고 최신 거래월도 2024.11.이며, 추세가 -5.4%로 하락 중이므로 전체 평균 207,666,666원만 보고 높은 점수를 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 14,479,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,008,000,000원 중 채권자 배당액은 134,479,200원, 미배당은 1,873,520,800원입니다. 농협은행의 신청 청구액은 196,535,584원으로 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 1,873,520,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 1,914,088,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 1,942,382,104원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 하단역 남동측 인근이며 주변은 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 하단역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 환금성. 39세대 소규모 단지이고 거래 표본이 3건으로 적어, 같은 단지 실거래만으로 적정 낙찰가를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박기홍·전명숙의 보증금, 확정일자, 점유 부분과 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 실제 임차인 2명이 확인되므로 점유 현황, 퇴거 의사와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 현장 시세 확인. 최신 거래가 2024.11.이고 최근 12개월 평균 표본은 1건이므로 인근 중개업소의 현재 호가와 실제 매수 수요를 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세 -5.4%를 응찰가 산정에 반영하고 전체 평균 207,666,666원만을 기준으로 삼지 마세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 표본 확인 후”
이 물건의 등기 권리구조는 명확합니다. 2023.11.16. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 137,200,000원이 최근 12개월 평균 200,000,000원의 68.6%여서 수치상 할인 폭이 있습니다. 다만 시세 추세는 -5.4%이고 단지가 39세대에 불과해 거래 표본이 희소합니다. 임차인 보증금·확정일자와 현장 시세를 보완 확인한다면, 권리 안전성과 가격 할인 모두 검토할 수 있는 물건입니다.
