부산지방법원 2025타경2713. 부산 사하구 하단동 아람센트럴시티 12층 1205호, 전용 49.26㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2023.11.16. 농협은행 근저당권 120,000,000원이며, 이후 설정된 신보2022제24차유동화전문유한회사의 가압류 588,000,000원과 주식회사가람건설의 근저당권 1,300,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 박기홍은 2024.08.28., 전명숙은 2024.11.07. 전입해 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인의 보증금은 매수인이 승계하는 대항력 보증금으로 분석되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 배당요구를 했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 점유·인도 관계는 매각물건명세서 및 관련 원본을 통해 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2713 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 12층 1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.26㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이민규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 196,535,584원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 등기 확인일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2019.12.11. 설정된 농협은행 근저당권 138,000,000원은 2021.08.06. 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2023.11.16. 농협은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 가압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 미배당 채무가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기홍 | 2024.08.28 | 2025.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전명숙 | 2024.11.07 | 2025.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일이 모두 2023.11.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당금은 확정할 수 없습니다. 배당요구는 모두 접수됐으므로, 보증금 규모와 소액임차인 해당 여부에 따라 농협은행 등 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 얇다
아람센트럴시티는 39세대, 2017.07.10. 준공 단지입니다. 전용 49.26㎡가 비교 면적과 일치하며, 확인된 실거래는 전체 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2024.11. 200,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.26㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 실질취득액은 최저가 137,200,000원에 인수액 0원을 더한 137,200,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 68.6%입니다. 가격 간격만 보면 여유가 있으나, 최근 가격이 과거 거래 평균보다 -5.4% 낮은 하락 추세이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 207,666,666원보다 낮다는 이유만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문유한회사 | 588,000,000원 | 14,479,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,008,000,000원 중 134,479,200원이 배당되고, 1,873,520,800원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 등기상 후순위 권리의 부족액이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 지하철 1호선 하단역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 하단역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 승강기·위생 및 급배수시설·화재탐지설비·옥내소화전·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 노폭 10미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 39세대 단지로 실거래 표본이 전체 3건에 그쳐, 대단지 아파트보다 가격 확인과 매도 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박기홍·전명숙의 보증금, 확정일자, 점유 범위, 현재 거주 여부와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 두 임차인의 보증금이 미상이라 소액임차인 최우선변제가 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
- 명도 비용 반영. 인수 보증금은 0원이지만 실제 점유자가 있다면 인도 협의·인도명령 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 시세 표본 보완. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 동일 건물 매물, 인근 유사 아파트와 내부 상태를 함께 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -5.4% 낮아진 흐름을 입찰가 상한에 반영하세요.
- 기일 진행 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.30이고 등기 확인일은 2026.08.05이므로, 기일 변경·진행 및 매각 결과를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 여유는 있지만, 검증 없이 안전한 물건은 아니다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.16. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입해 대항력에 따른 보증금 승계가 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 137,200,000원입니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 68.6%로 가격 차이가 분명합니다. 그러나 최근 12개월 거래는 1건, 전체 실거래도 3건뿐이고 가격 추세는 -5.4%입니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 2명의 배당과 점유 문제가 남습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 검토 가능, 임차인·환금성 검증은 필수입니다.
