의정부지방법원 2025타경64743. 등기부상 소유자는 마정희이고, 현재 말소기준권리는 2020.09.03. 설정된 광명동부새마을금고 근저당권(채권최고액 1,020,000,000원)입니다. 그 뒤로 박남훈 근저당, 삼성생명보험·케이비캐피탈·신한카드 가압류, 경매개시결정이 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2016년에 설정됐던 안양협심새마을금고·세람저축은행·하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 신청채권자는 광명동부새마을금고이며 청구금액은 888,006,630원입니다. 현재 회차 최저가 323,400,000원에서는 집행비용을 제외한 대부분이 이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자들에게는 미배당이 크게 남습니다. 그러나 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64743 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1761-1 1층101호 · 도로명 경기도 파주시 미래로 369-27 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 감정평가 현황 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상4층 건물 내 제1층 제101호·제102호 |
| 소유자 | 마정희 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 323,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명동부새마을금고 / 888,006,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.09.03. 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 2025.08.20. 박남훈 근저당과 2025.09.30. 이후의 가압류 3건, 2025.11.13. 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김명석 · 101호 | 2024.01.19 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은혜 · 102호 일부 | 2022.12.14 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2024.01.19., 2022.12.14.로 모두 말소기준일인 2020.09.03.보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 두 사람 모두 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 김명석은 2026.01.06. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 확정일자는 두 임차인 모두 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 323,400,000원으로 감정가 660,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반상업지역 내 제1종근린생활시설, 현황 음식점이므로 감정가 대비 할인율과 주거용 부동산의 단순 낙찰가율만으로 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,327,600원 |
| 2. 근저당 · 광명동부새마을금고 | 1,020,000,000원 | 318,072,400원 |
| 3. 근저당 · 박남훈 | 72,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 24,984,099원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 52,759,611원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,647,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,178,191,515원 중 318,072,400원만 채권자에게 배당되고, 860,119,115원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 것으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 동패동 운광초등학교 북동측 인근으로, 아파트 단지·근린생활시설·공원·각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성도 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고, 101호는 음식점 ‘석이네민물매운탕’, 102호는 음식점 ‘젤라또로플’로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 세장형 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이고, 중로3류에 접하며 가축사육 제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,011,000원/㎡, 토지면적은 819.4㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 101호 임차인과 102호 일부 임차인이 각각 조사돼 있으므로, 실제 매각대상과 각 점유자의 사용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없더라도 영업 중인 음식점 점유가 확인되므로 인도협의·인도명령 과정의 시간과 비용을 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 상가 시세 재검증. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 1층 상가의 매매가·보증금·월세·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 확인된 임대조건은 김명석 보증금 20,000,000원·월세 1,500,000원, 이은혜 보증금 10,000,000원·월세 600,000원입니다. 실제 계약 범위와 현재 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 근저당·가압류, 임차인 배당요구 여부를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2020.09.03. 광명동부새마을금고 근저당이고, 그 뒤에 들어온 임차인 2명은 모두 대항력이 없으며 후순위 근저당·가압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 실질취득액은 최저가와 같은 323,400,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 이 물건은 공부상 제1종근린생활시설이고 현황은 음식점이며 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 “싸다”라고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리 위험은 낮지만 상가의 점유·임대수익·공실·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증. 이 사건의 결론입니다.
