의정부지방법원 2025타경64743. 등기상 집합건물인 경기도 파주시 동패동 1761-1 1층 102호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 음식점으로 기재돼 있습니다. 소유자는 마정희이며 2016.10.05. 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 323,400,000원으로 감정가 660,000,000원의 49% 수준까지 내려온 상태입니다.
권리 구조는 가격보다 명확합니다. 2020.09.03. 설정된 광명동부새마을금고 근저당 채권최고액 1,020,000,000원이 말소기준이고, 이후 박남훈 근저당·삼성생명보험·케이비캐피탈·신한카드 가압류와 이은혜 임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 두 임차인도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 계산상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64743 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1761-1 1층102호 · 도로명 경기도 파주시 미래로 369-27 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정 이용상태상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 마정희 |
| 감정가 / 최저가 | 660,000,000원 / 323,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 888,006,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.03. 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 박남훈 근저당, 삼성생명보험·케이비캐피탈·신한카드 가압류, 이은혜 상가건물임차권은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2016년에 설정됐던 안양협심새마을금고·세람저축은행·하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명석 · 101호 · 전입 2024.01.19 · 배당요구 2026.01.06 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은혜 · 건물 전부 · 전입 2022.12.14 · 확정일자 2024.10.11 · 배당요구 2026.03.16 | 25,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김명석은 2024.01.19., 이은혜는 2022.12.14. 전입으로 모두 2020.09.03. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판단돼 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 이은혜는 2026.03.16. 임차보증금 25,000,000원의 상가건물임차권등기를 마쳤지만, 이 역시 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 323,400,000원으로 감정가 660,000,000원의 49%입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가·가격 추세를 확인할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 상가·근린생활시설은 임대료, 공실, 상권, 전용면적, 도로 접근성 등에 따라 거래가격 편차가 큰 만큼 실제 인근 거래와 임대수익 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,327,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 광명동부새마을금고 | 1,020,000,000원 | 318,072,400원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 박남훈 | 72,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 24,984,099원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 52,759,611원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,647,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,178,191,515원 중 현재 회차 예상 배당액은 318,072,400원이며, 미배당은 860,119,115원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 운광초등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정 당시 현황은 음식점입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가 3,011,000원/㎡입니다. 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 인근 1층 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대료를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김명석·이은혜의 현재 점유·영업 여부와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 이은혜 상가건물임차권은 말소기준 이후라 소멸 예정이지만, 매각물건명세서와 등기부 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 수익성 점검. 현황이 음식점인 1층 상가이므로 공실 가능성, 임대료 수준, 관리비, 업종 전환 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 860,119,115원은 크지만, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2020.09.03. 광명동부새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 두 임차인 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮고, 승부처는 1층 근린생활시설의 실제 시세와 임대수익 검증입니다.
