인천지방법원 2024타경575888. 송도동 ‘송도아트윈푸르지오’ 101동 17층 1702호, 전용 106.78㎡ 아파트입니다. 소유자는 박치경이고, 말소기준권리는 2016.01.08. 설정된 신한은행 근저당입니다. 이후 가압류, 강제경매개시결정, 임차권등기와 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 현재 최저매각가 744,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,105,416,666원보다 361,316,666원 낮습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “인수액 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 2015.10.16. 등기된 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금액으로 환산된 인수액은 0원이지만, 등기상 부담은 남는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 인천타워대로 253-25, 101동 17층 1702호 (송도동, 송도아트윈푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 106.78㎡ · 17층 1702호 |
| 소유자 | 박치경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,063,000,000원 / 744,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엠아이디엔씨 / 311,635,106원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 송도아트윈푸르지오 · 999세대 · 2015.08.27. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 없지만 등기 부담은 남는다
말소기준은 2016.01.08. 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 420,000,000원이지만 2024.03.06. 변경등기로 채권최고액이 298,500,000원으로 변경돼 있습니다. 그 뒤 주식회사 엠아이디엔씨의 가압류 186,394,421원과 강제경매개시결정, 유지화의 임차권등기 400,000,000원, 연수구 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임윤균 | 2024.02.21. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유지화 | 주민등록·점유 2024.02.21. 확정일자 2024.02.02. | 400,000,000원 | 2025.11.07. | 없음 | 후순위 배당 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입 또는 주민등록·점유일이 2024.02.21.로, 말소기준권리인 2016.01.08. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차보증금으로 매수인이 떠안을 구조는 아닙니다. 유지화는 임차보증금 400,000,000원에 대해 임차권등기를 마치고 배당요구를 했지만, 등기 순위상 신한은행 근저당보다 후순위입니다.
③ 시세 비교 — 최저가에는 분명한 가격 간격이 있다
송도아트윈푸르지오의 최근 실거래 12건 표본입니다. 전용 106.78㎡와 114.95㎡가 함께 포함돼 있으며, 최근 12개월 평균은 1,105,416,666원입니다. 현재 최저매각가 744,100,000원은 이 평균의 67.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.95㎡ | 43 | 1,210,000,000원 |
| 2026.07 | 106.78㎡ | 12 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 106.78㎡ | 33 | 1,175,000,000원 |
| 2026.06 | 114.95㎡ | 52 | 1,150,000,000원 |
| 2026.05 | 106.78㎡ | 41 | 1,185,000,000원 |
| 2026.05 | 114.95㎡ | 46 | 1,210,000,000원 |
| 2026.03 | 106.78㎡ | 8 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 106.78㎡ | 49 | 1,200,000,000원 |
| 2026.01 | 114.95㎡ | 30 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 106.78㎡ | 22 | 1,175,000,000원 |
| 2025.09 | 114.95㎡ | 27 | 990,000,000원 |
| 2025.08 | 114.95㎡ | 10 | 900,000,000원 |
| 평균 | 106.78㎡·114.95㎡ | 12건 | 1,105,416,666원 |
표본 최신 거래는 2026.07. 114.95㎡ 43층의 1,210,000,000원이고, 같은 달 전용 106.78㎡ 12층은 1,050,000,000원에 거래됐습니다. 감정가 1,063,000,000원은 같은 전용면적의 최신 거래와 유사한 수준이지만, 한 차례 유찰된 최저가는 744,100,000원으로 내려왔습니다. 금액 인수액을 더한 실질취득도 744,100,000원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (제공 시나리오 · 매각가 744,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,841,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엠아이디엔씨 | 186,394,421원 | 186,394,421원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,864,579원 |
위 표는 제공된 배당 시나리오의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 등기부에는 신한은행 근저당 채권최고액이 2024.03.06. 298,500,000원으로 변경된 기록이 있고, 유지화의 임차보증금 400,000,000원도 별도 배당 항목에 포함돼 있지 않습니다. 따라서 소유자 잔여 127,864,579원과 채권자별 예상배당액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 센트럴파크역 서측 인근으로 주상복합건물, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 센트럴파크역이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호합니다.
- 단지. 송도아트윈푸르지오는 999세대, 2015.08.27. 사용승인 단지입니다.
- 토지. 토지면적 19,602.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·부정형이며 공시지가는 ㎡당 3,514,000원입니다.
- 규제. 중심상업지역·경제자유구역·성장관리권역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매수인이 인수하는 구분지상권의 범위·존속기간·지료·행위 제한을 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 임윤균과 유지화의 실제 점유관계, 임대차계약 승계 여부, 명도 대상자를 현황조사 원본과 현장 방문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 유지화의 보증금 400,000,000원, 확정일자 2024.02.02., 배당요구 2025.11.07.이 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 근저당 변경액 확인. 신한은행 근저당의 채권최고액이 420,000,000원에서 298,500,000원으로 변경된 만큼 채권계산서와 실제 피담보채무액을 대조해야 합니다.
- 가격 표본 보정. 실거래 12건에는 다른 전용면적과 고층 거래가 혼재하므로 본건 17층·106.78㎡와 직접 비교 가능한 거래를 별도로 추려야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 체납처분 관련 금액은 관리사무소·관할기관에서 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리서류 확인이 먼저다
현재 최저매각가 744,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,105,416,666원의 67.3%로, 숫자만 보면 가격 여유가 큽니다. 두 임차인의 전입·점유 시점도 말소기준 근저당보다 늦어 보증금 승계형 물건은 아닙니다.
그러나 토지 구분지상권 인수, 신한은행 근저당 변경액과 배당표의 차이, 임차보증금 400,000,000원의 배당표 누락이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수액 0원이라 권리가 깨끗한 물건”이 아니라, 금액 인수는 없지만 비금전 권리와 배당순위를 반드시 재검증해야 하는 가격형 물건입니다. 결론은 가격은 긍정적, 권리서류는 확인 후 입찰입니다.
