인천지방법원 2024타경575888. 운서동 운서역파크뷰 제1동 7층 711호입니다. 등기상 소유자는 박치경이며, 2023년 3월 22일 거래가액 168,418,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 말소기준인 2023.06.09. 가압류보다 앞선 신혜진의 2023.03.20. 주민등록·점유개시·확정일자입니다. 신혜진은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고 배당요구도 했기 때문에, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 이 물건은 최저가 79,870,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당 가정에서는 신혜진에게 78,032,340원이 배당되고, 보증금 잔액 31,967,660원이 남습니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 111,837,660원입니다. 3회 유찰 가정에서도 55,909,000원 + 55,497,362원 = 111,406,362원, 4회 유찰 가정에서도 39,136,300원 + 71,968,153원 = 111,104,453원으로, 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 7, 1동 7층711호 (운서동, 운서역파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 아파트로 이용중 · 제7층 제711호 19.9661㎡ |
| 소유자 | 박치경 (2023.03.22. 소유권이전 · 거래가액 168,418,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 311,635,106원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.09. 주식회사 엠아이디엔씨의 가압류 43,700,000원입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기 자체는 2025.04.14. 등기됐지만, 신혜진의 임대차계약일은 2023.03.01., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.03.20.입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신혜진 제7층 제711호 19.9661㎡ | 2023.03.20 / 2023.03.20 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
| 임윤균 | 2024.02.21 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 보증기관 승계 없음 |
신혜진은 말소기준보다 앞선 2023.03.20. 전입·점유와 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 반면 임윤균의 전입일 2024.02.21.은 말소기준 2023.06.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 임윤균의 보증금은 확인되지 않으므로 별도 확인이 필요하지만, 말소기준 이후 전입이라는 점에서 신혜진과 같은 인수형 대항력 구조는 아닙니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,870,000원 | 31,967,660원 | 111,837,660원 |
| 3회 유찰 시 | 55,909,000원 | 55,497,362원 | 111,406,362원 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 71,968,153원 | 111,104,453원 |
표면 최저가는 감정가의 49%에서 34%, 24%로 내려가지만, 대항력 임차보증금의 미배당분이 반대로 커집니다. 그래서 실질취득은 111,837,660원 → 111,406,362원 → 111,104,453원으로 움직일 뿐입니다. 이 물건은 “더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 일반적인 계산이 통하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 임차인 신혜진 보증금 | 110,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엠아이디엔씨 | 43,700,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 채권자 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 신혜진 임차보증금 배당에 사용됩니다. 신혜진의 미배당 보증금 31,967,660원은 매수인 인수 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태에는 본건 제7층 제711호가 아파트로 이용중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층·지상10층 건물 내 제7층 제711호입니다. 승강기·소방·지하주차장·난방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지면적은 1,846.2㎡, 공시지가는 3,673,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 26미터 포장도로와 북서측 약 20미터 보행자포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 79,870,000원에 인수 예상 31,967,660원을 더한 111,837,660원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 다음 회차 최저가가 55,909,000원·39,136,300원으로 내려가도 인수액이 55,497,362원·71,968,153원으로 증가합니다.
- 신혜진 배당 결과 확인. 배당에서 110,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 남은 금액은 매수인 인수 대상입니다.
- 임윤균 확인. 2024.02.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 실질취득액 약 1.11억의 가격 경쟁력은 별도 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1.11억 실질취득”
이 사건의 핵심은 감정가 163,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 79,870,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 그보다 먼저 봐야 할 것은 말소기준 2023.06.09.보다 앞선 2023.03.20.에 대항요건과 확정일자를 갖춘 신혜진의 110,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차에서 미배당 31,967,660원을 인수하면 실질취득은 111,837,660원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 111,406,362원, 4회 유찰 시 111,104,453원으로, 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차보증금 미배당이 늘어납니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 판단해야 하는 대항력 인수형입니다. 실거래 자료가 없으므로 약 1.11억의 실질취득액이 시세보다 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.
