인천지방법원 2025타경831. 청라로데오시티포레안 1층 116호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있으나 감정평가서의 이용상태는 판매시설로 기재되어 있고, 116호는 현황 공실로 조사됐습니다. 소유자 송복현은 2023.12.05 매매를 원인으로 2023.12.08 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 626,093,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,048,800,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.03.06 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.04.07 케이비국민카드 가압류 7,763,260원, 2025.06.05 국민은행 가압류 52,445,832원이 뒤따랐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권자의 거액 미회수분이 발생하더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층 116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설 · 1층 116호 |
| 건물 | 2021.07.23 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 18층 |
| 소유자 | 송복현 · 2023.12.05 매매 · 거래가액 626,093,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 656,000,000원 / 321,440,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 907,631,449원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
핵심은 2023.12.08 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,048,800,000원이고 117호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 경매개시결정과 두 건의 가압류는 모두 이 근저당보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 321,440,000원 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁성 | 2025.02.10 | 20,000,000원 / 600,000원 | 2025.05.28 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 권혁성 1명입니다. 전입일 2025.02.10은 말소기준권리인 2023.12.08 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 분석되지 않으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
감정가는 656,000,000원, 현재 최저매각가는 321,440,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 권리상 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 321,440,000원입니다.
하지만 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 때 49%라는 할인율만 보는 것은 위험합니다. 감정평가 이용상태가 1층 판매시설이고, 현재 가격을 최근 실거래 시세와 직접 대조할 근거가 확인되지 않습니다. 등기상 2023.12.05 매매 거래가액 626,093,000원은 개별 소유권 취득 당시의 거래가일 뿐, 이를 현재 시세로 대체해 ‘반값’이라고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 321,440,000원 | 792,869,252원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 225,008,000원 | 887,951,204원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 157,505,600원 | 954,508,570원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 321,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,300,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,048,800,000원 | 316,139,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,763,260원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 52,445,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,109,009,092원 중 현재 회차 예상 배당액은 316,139,840원, 미배당은 792,869,252원입니다. 미배당액은 채권자의 미회수 부분이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 ‘경서3도시개발구역’ 내 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·유통시설 및 지원시설 개발예정지로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정평가상 판매시설로 이용되며 116호는 현황 공실, 같은 건물 117호는 에이닷 컴퓨터로 조사됐습니다.
- 건물. 2021.07.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 3층·지상 18층이며 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 28미터, 동측 약 18미터의 포장도로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 토지이용계획확인원은 미등록 상태로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 1층 판매시설이라는 점 자체가 응찰가 산정에서 별도로 점검해야 할 핵심 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유·명도. 실제 임차인 권혁성의 대항력은 없지만, 점유 여부와 인도 과정은 현장과 원본 문서에서 재확인해야 합니다.
- 우선변제 범위. 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원, 배당요구일 2025.05.28은 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 117호와 공동담보입니다. 실제 배당표와 공동담보 처리 결과를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 실제 이용·임대 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 321,440,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 1층 판매시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지이용계획. 감정요항표에는 토지이용계획확인원이 미등록 상태로 기재돼 있으므로 관련 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 싸다는 근거는 따로 필요하다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.12.08 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 권혁성도 2025.02.10 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 656,000,000원에서 2회 유찰되어 321,440,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 감정평가상 대상은 1층 판매시설이고, 최근 실거래와 직접 비교해 현재 가격이 시세보다 낮다고 입증할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요한 경매”로 보는 것이 적절합니다.
