인천지방법원 2025타경831. 청라로데오시티포레안 1층 117호입니다. 사건 표기는 도시형생활주택이고, 감정평가 이용상태에는 판매시설로 기재돼 있습니다. 감정 대상은 제116호와 제117호이며 이용상태는 기호별로 “현황 공실”과 “에이닷 컴퓨터”로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 감정가 할인율만 보고 접근하기보다 실제 사용상태와 상권·임대수요를 함께 확인해야 합니다.
권리관계의 기준점은 2023.12.08. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,048,800,000원이며 제116호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 권혁성의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경831 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층 117호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설 |
| 소유자 | 송복현 · 2023.12.08. 소유권이전 · 거래가액 607,314,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 310,660,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 청구액 | 907,631,449원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021년 신탁 관련 등기는 이후 말소됐고, 2023.12.08. 송복현 앞으로 소유권이 이전된 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.03.06. 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.04.07. 케이비국민카드 가압류 7,763,260원, 2025.06.05. 국민은행 가압류 52,445,832원은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁성 | 2025.02.10 | 20,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 신청 2025.05.28 |
전입신고일 2025.02.10.은 말소기준권리인 국민은행 근저당의 2023.12.08.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 별도 검증
감정가는 634,000,000원, 현재 최저매각가는 310,660,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,149,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,048,800,000원 | 305,510,760원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,763,260원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 52,445,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,109,009,092원 중 예상 채권자 배당은 305,510,760원, 미배당액은 803,498,332원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 서구 경서동 경서3도시개발구역 내 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 유통시설 및 지원시설 개발예정지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설로 이용 중이며 감정 대상 기호별로 현황 공실과 에이닷 컴퓨터가 기재돼 있습니다.
- 건물. 2021.07.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 18층 건물 내 제1층 제116호 및 제117호입니다.
- 도로. 토지 북서측 약 28미터, 동측 약 18미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 권혁성의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 확정일자와 실제 점유상태, 배당요구 내용을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 제116호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보의 매각·배당 진행상황을 확인해야 합니다.
- 실제 사용상태 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 제117호의 현재 영업·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 판매시설의 최근 거래가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등 현재 예상배당에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2023.12.08. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2025.02.10.으로 늦습니다. 후순위 경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸하며 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 310,660,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않고 감정 이용상태도 판매시설로 기재돼 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 현장·시세 검증이 필요한 물건. 이 사건은 ‘감정가의 49%’라는 숫자보다 실제 임대수요와 시장가격을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
