20,386,000원
창원지방법원 2024타경809. 거창군 고제면 농산리 294의 단독주택과 토지가 결합된 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김계순·김신근·김영자·김춘영으로 각 4분의 1씩 공유하고 있고, 이번 매각은 김신근 지분을 대상으로 한 지분매각입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각(제시외 건물 포함)과 공유자우선매수신고는 1회로 제한한다는 내용이 함께 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.11.04 이주희의 근저당권입니다. 채권최고액은 16,500,000원이고, 이후 김신근 지분에 설정된 제이비우리캐피탈주식회사·경남신용보증재단·농업협동조합중앙회의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2층 전부를 점유하는 김용준의 전입일은 2022.11.29로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경809 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 고제면 농산리 294 · 경상남도 거창군 고제면 빼재로 1282-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 지목 대 · 430.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유관계 | 김계순 4분의 1 · 김신근 4분의 1 · 김영자 4분의 1 · 김춘영 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 41,604,750원 / 20,386,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 22,894,803원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 지분매각 · 공유자우선매수신고 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
기존 북부농업협동조합 근저당권과 도미용 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.04 이주희 근저당권 16,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 금액으로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김용준 | 2층 전부 | 2022.11.29 | 16,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김용준은 2층 전부를 점유하고 보증금은 16,500,000원입니다. 그러나 전입일 2022.11.29는 말소기준권리 2022.11.04보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 41,604,750원, 현재 최저매각가는 20,386,000원으로 2회 유찰 후 감정가 49% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 20,386,000원입니다.
다만 제공된 거래시장 자료에는 동일 물건군의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 단순히 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 지분매각이고, 감정평가상 주변은 농가주택·농경지·임야가 소재하는 농촌·산간 지역이며 교통상황도 불편한 편으로 조사되어 있어 환금성까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 766,948원 |
| 2. 근저당 · 이주희 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 24,298,346원 | 3,119,052원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,370,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 21,235,386원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 22,894,803원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 22,894,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 117,193,338원 중 예상배당은 19,619,052원이고 미배당액은 97,574,286원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거창군 고제면 농산리 소재 “금계마을” 내, 북동측 인근 및 근거리에 위치합니다. 주변은 농가주택·농경지·임야 등이 소재하는 지방도변 농촌지대, 산간 농경지대 및 순수야산지대입니다.
- 교통. 일부 토지는 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하나, 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 조적조 스라브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 430.0㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형·소로한면이며 도로구역 접함·접도구역 저촉·가축사육제한구역 포함입니다. 공시지가는 44,300원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 취득 대상은 부동산 전체가 아니라 김신근 지분 4분의 1입니다. 전체 물건을 취득하는 것으로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유자우선매수. 매각물건명세서에 공유자우선매수신고 1회 제한이 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김용준은 2층 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2022.11.29, 보증금은 16,500,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건이므로 매각대상 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 농촌·산간 지역, 교통 불편, 지분매각이라는 요소를 함께 고려해 처분 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 지분 4분의 1이 더 중요하다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 선명합니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 김용준도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 41,604,750원에서 2회 유찰돼 20,386,000원, 즉 49%까지 내려왔더라도 매각 대상은 김신근의 4분의 1 지분입니다. 공유자우선매수신고 조건, 농촌·산간 입지, 불편한 교통, 실거래 비교자료 부재까지 겹쳐 있으므로 단순 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 권리상 인수는 없지만, 지분과 환금성은 반드시 보수적으로 보는 물건입니다.
