광주지방법원 2025타경470. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 2층 207호입니다. 등기상 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2012.08.23 거래가액 43,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼학새마을금고가 채권최고액 19,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2019.08.19 김경호 근저당권 144,000,000원과 2025.08.12 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 점유자는 207호 전부를 사용하는 김정미입니다. 전입일이 2012.08.24로 말소기준일 2012.08.23보다 늦고, 보증금 18,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐습니다. 따라서 본 호실에서는 확인된 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 과정은 별도 실무 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 2층 207호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 59.76㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 207호 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2012.08.23 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 33,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼학새마을금고 / 97,835,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 관리비 | 2025. 8. 기준 약 550,000원 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.08.23 삼학새마을금고
과거 1996.07.18 한국주택은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2012.08.23 삼학새마을금고 근저당권 19,500,000원입니다. 2019.08.19 김경호 근저당권 144,000,000원과 2025.08.12 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 삼학새마을금고의 청구액은 97,835,150원으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 본 207호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 | 207호 전부 | 2012.08.24 | 18,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 충분히 낮지만 하락 추세
근화희망타운1차의 대상 면적은 59.76㎡이고, 면적이 일치하는 최근 거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 55,258,333원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 2026.03 50,000,000원입니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 61.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격대에 진입해 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.76㎡ | 9건 | 54,900,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,004,800원 |
| 1. 근저당 · 삼학새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 근저당 · 김경호 | 144,000,000원 | 13,095,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 163,500,000원 중 32,595,200원이 배당되고, 미배당액은 130,904,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 본 207호 임차인 김정미는 말소기준 이후 전입으로, 위 배당 부족분을 이유로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형의 아파트 건부지이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 단지. 근화희망타운1차 294세대, 사용승인일 1996.06.28. 공부상 명칭은 “근화희망타운아파트”이나 외벽에는 “하이팰리스”로 표기돼 있습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -2.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 207호 점유자 확인. 김정미가 207호 전부를 사용하고 있으며 전입일은 2012.08.24입니다. 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 삼학새마을금고 근저당 설정일 2012.08.23과 김정미 전입일 2012.08.24의 선후관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 관리비. 2025. 8. 기준 약 550,000원의 미납 관리비가 기재돼 있으므로 낙찰 전 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 대비 최저가가 낮더라도 거래 추세 -2.5%를 입찰가 상한과 재매각 계획에 반영해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태입니다. 가격 메리트와 별개로 반복 유찰의 원인이 점유·상품성·환금성에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 본 207호 권리는 비교적 단순하다”
이 물건의 핵심은 다른 호실의 대항력 임차인 정보를 207호에 잘못 합산하지 않는 것입니다. 본 207호 점유자인 김정미는 말소기준 2012.08.23보다 늦은 2012.08.24 전입이므로 확인된 보증금 18,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 61.2%여서 가격상 여유가 있습니다.
다만 가격만으로 상향 평가하기에는 경계할 점도 분명합니다. 이미 2회 유찰됐고 최근 거래 추세가 -2.5%이며, 단지는 1996.06.28 사용승인된 294세대 규모입니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하고 가격은 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세와 환금성 확인이 필요한 물건”입니다. 입찰 승부처는 낮은 최저가 자체보다 실제 점유상태와 재매각 가능 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 있습니다.
