인천지방법원 2023타경519799. 인천 미추홀구 주안동 58-18 외 1필지, 제5층 제501호입니다. 건축허가 내역상 용도는 오피스텔이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물 중 5층 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사제이케이컨설팅으로, 2023.01.30. 선행 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현 경매의 말소기준은 2023.02.27. 설정된 황광자 근저당권 350,000,000원입니다. 이후 2023.06.07. 황광자의 임의경매개시결정과 2023.12.07. 조문정 근저당권 1,000,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가처분·선행 임의경매·근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경519799 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 5층501호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 건축허가 내역상 오피스텔 · 공사 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사제이케이컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 14,823,000원 (7회 유찰 · 감정가 8.24%) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 건축물대장 | 사용승인을 받지 않은 건물 · 건축물대장 부존재 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 미상 · 대지권 취득과 등기 여부는 매수인의 책임과 부담 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 물건 자체 리스크가 크다
현 소유권은 2023.01.30. 선행 임의경매 매각으로 주식회사제이케이컨설팅에 이전됐습니다. 그 후 2023.02.27. 황광자 명의 채권최고액 350,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 현 경매의 말소기준입니다. 2023.12.07. 설정된 조문정의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권도 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 8.24%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가격은 14,823,000원으로 감정가 180,000,000원의 8.24%입니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 감정 당시부터 물건이 미완성 공사 상태였다는 점입니다. 급·배수 배관과 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비 등이 설치 예정 또는 연결 중이고, 건물 내·외부의 추가 마무리 작업이 필요합니다. 감정가 자체도 이러한 공정 정도를 감안해 평가된 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.5% 추정) | - | 666,814원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 황광자 | 350,000,000원 | 14,156,186원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 조문정 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 1,350,000,000원 중 예상 배당은 14,156,186원이며, 미배당액은 1,335,843,814원입니다. 등기상 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이 사건의 핵심 리스크 — 사용승인·대지권·미완성·점유
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 2필 일단의 토지로 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지이며, 토지면적은 201.3㎡, 공시지가는 1,583,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정상적인 완성 오피스텔과 달리 사용승인·건축물대장·대지권·추가공사 문제가 동시에 존재해 일반적인 오피스텔 시세만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능 여부. 현재 사용승인을 받지 않은 상태이므로 완공 후 사용승인 취득에 필요한 공사·행정 절차와 비용을 확인해야 합니다.
- 대지권 실체 확인. 대지권 미등기이며 유무도 미상입니다. 토지 소유관계와 향후 대지권 취득·등기 가능성을 원자료로 확인해야 합니다.
- 유치권 주장 현장 확인. 출입구의 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시만으로 성립 여부를 단정할 수 없으므로 실제 점유자·점유경위·공사대금채권 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 공사비 산정. 설비 설치·연결과 내외부 마무리 공사가 필요한 상태이므로 입찰가 외 추가 공사비를 별도 산정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 처리돼 있으므로 현장 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 비교. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 8.24%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 완공·대지권·점유 리스크를 포함한 총투입비용을 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “8.24%까지 내려온 이유부터 봐야 한다”
감정가 180,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 14,823,000원까지 내려왔습니다. 그러나 정상 사용 가능한 오피스텔을 감정가의 8.24%에 사는 구조로 받아들이면 위험합니다. 이 건물은 아직 사용승인을 받지 않은 공사 중 건물이고 건축물대장이 없으며, 대지권도 미등기인 데다 대지권 유무 자체가 확인되지 않았습니다. 출입구에는 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 있고 추가 마무리 공사도 필요합니다.
등기상 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수가 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 이 사건의 경제성은 최저가가 아니라 대지권 확보 가능성, 사용승인 및 완공 가능성, 유치권 주장과 실제 점유관계, 추가 공사비를 모두 합친 총투입비용으로 판단해야 합니다. 비교 실거래 자료도 없어 ‘시세보다 싸다’고 결론 낼 근거가 없습니다. 권리 말소는 단순하지만 물건 자체의 불확실성은 매우 큰 고난도 오피스텔 경매입니다.
