인천지방법원 2023타경519799. 인천 미추홀구 주안동 58-18 외 1필지의 6층 601호로, 건축허가 내역상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사제이케이컨설팅이며 2023.01.30 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2023.02.27 황광자 명의 채권최고액 350,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2023.06.07 황광자가 임의경매를 신청했고, 2023.12.07 조문정 명의 채권최고액 1,000,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐습니다. 두 근저당권은 현재 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 배당모형상 0원입니다. 그러나 이 사건은 등기 권리보다 물건 자체의 미완성 상태와 대지권 문제, 현장의 유치권 행사 표시가 더 큰 변수입니다. 따라서 14,823,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경519799 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층601호 |
| 등기상 부동산 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-18외 1필지 제6층 제601호 |
| 용도 / 상태 | 오피스텔 · 건축허가 내역상 오피스텔 · 공사 중 · 미사용승인 |
| 소유자 | 주식회사제이케이컨설팅 (2023.01.30 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 14,823,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황광자 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 2,964,600원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 물건 위험은 별도
현재 말소기준은 2023.02.27 황광자 근저당권입니다. 이후 2023.06.07 경매개시결정과 2023.12.07 조문정 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.05 김자영 명의 1,440,000,000원 가압류는 2023.10.16 해제로 이미 말소됐습니다. 그보다 앞선 2020년의 가처분·근저당권·종전 경매 관련 권리 역시 2023.01.30 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 해석 — 8.24%라고 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
감정가 180,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 14,823,000원, 감정가의 8.24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 10,376,100원, 그 다음은 7,263,270원입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 오히려 7회 유찰 자체와 함께 미사용승인, 공사 중단, 대지권 미등기·유무 불명, 현장 유치권 행사 표시가 겹쳐 있다는 점을 가격 하락의 배경과 함께 검토해야 합니다.
③ 미사용승인·대지권·유치권 표시 — 이 사건의 핵심
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 건축물대장이 존재하지 않습니다.
- 공사 상태. 건축허가 내역상 오피스텔로, 미완성 상태에서 추가공사가 필요하지만 공사가 중지된 상태입니다.
- 설비. 급·배수 배관설비, 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비 등이 설치 예정 또는 연결 중이며 건물 내·외 추가 마무리 작업이 필요합니다.
- 대지권. 대지권이 미등기돼 있고 대지권 유무도 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함되어 있으나 대지권 취득과 등기 여부는 매수인의 책임과 부담입니다.
- 대지권 회신. 미추홀구에서 ‘대지권정보부존재’ 회신이 있습니다.
- 현장 표시. 출입구가 봉쇄돼 있으며 ‘유치권행사중 출입금지’ 표시가 부착되어 있습니다. 표시만으로 유치권 성립 여부가 확정되는 것은 아니므로 피담보채권·점유·공사관계 확인이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,814원 |
| 1. 근저당 · 황광자 | 350,000,000원 | 14,156,186원 |
| 2. 근저당 · 조문정 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,350,000,000원 중 예상 배당은 14,156,186원, 미배당은 1,335,843,814원입니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물의 6층 601호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 공사 중인 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지입니다. 토지면적은 201.3㎡, 공시지가는 1,583,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 실거래 비교가격 없이 7회 유찰된 물건이므로 낮은 최저가만으로 일반적인 오피스텔 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인·건축물대장. 사용승인 가능 여부, 잔여 공사 범위와 비용, 건축물대장 생성 가능성을 관계 기관과 원자료로 확인해야 합니다.
- 대지권. 미등기 상태이며 유무가 확인되지 않습니다. 대지권 취득 가능성과 등기 절차·비용이 매수인 책임이라는 특별한 위험을 먼저 검토해야 합니다.
- 유치권 표시. ‘유치권행사중 출입금지’ 표시의 주체, 공사계약, 공사대금, 점유의 계속성 및 유치권 성립요건을 확인해야 합니다.
- 현장 접근. 출입구가 봉쇄돼 있으므로 내부 공정률과 시설 상태를 서류만으로 확정하지 말고 실제 확인 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 점유·임대관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 처리되어 있어 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 2,964,600원입니다.
- 낮은 최저가 착시. 감정가 대비 8.24%라는 할인율은 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 대지권·사용승인·유치권 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 해결 가능성을 사는 물건”
이 사건은 감정가 180,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 14,823,000원까지 내려왔습니다. 등기·배당 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전형 경매라고 평가하기 어렵습니다.
미사용승인·건축물대장 부존재·공사 중단·추가 마무리 공사·대지권 미등기와 유무 불명· 대지권 취득 및 등기 매수인 부담·출입구 봉쇄·유치권 행사 표시가 한 물건에 겹칩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격 없이 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “14,823,000원이 얼마나 싼가”가 아니라 “사용승인·대지권·공사·점유 및 유치권 문제를 실제로 해결할 수 있는가”입니다. 권리모형상 인수 0원과 실제 사업·물건 리스크를 반드시 분리해 봐야 합니다.
