78,321,000원
인천지방법원 2024타경4409. 소래포구역 남동측 인근의 소래포구종합어시장 2층 226호로, 집합건축물대장상 용도는 유흥주점입니다. 말소기준권리는 2016.04.18. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 924,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2022.09.02. 전입한 임차인 한동규의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
권리만 보면 매수인이 임차보증금이나 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 하지만 이 물건의 난점은 권리보다 자산의 용도와 환금성에 있습니다. 감정평가 당시 226호를 포함한 3개 호수가 일체로 이용됐고, 현장조사는 폐문과 이해관계인 부재로 건축물현황도를 근거로 진행됐습니다. 개별 호수의 실제 경계, 출입 동선, 설비 연결 상태와 단독 사용 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 소래역로 12, 2층 226호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 근린시설 · 집합건축물대장상 유흥주점 |
| 소유자 | 박희옥 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 78,321,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 868,879,619원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 15,664,200원 |
| 토지 용도 | 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역 · 상업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한동규 | 2층 226호 | 2022.09.02 | 15,000,000원 1,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
한동규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 약 6년 이상 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 15,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 원문에서 확인해 배당관계와 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격 78,321,000원은 감정가 466,000,000원의 16.81%입니다. 표면상 할인폭은 매우 크지만, 동일 물건의 최근 실거래와 임대수익 비교 없이 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 특히 집합건축물대장상 유흥주점이고 5회 유찰된 점은 시장이 용도와 환금성에 상당한 할인을 적용하고 있다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,809,778원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 768,000,000원 | 76,511,222원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 924,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 윤정은 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유한회사권산유통 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박영춘·박해원 | 91,439,730원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 안영길 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 43,861,304원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소래포구종합어시장관리단 | 30,451,630원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,609,240원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 17,007,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,027,369,080원 중 예상 배당액은 76,511,222원이며, 미배당액은 1,950,857,858원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 신한은행 근저당권의 말소 기재와 배당 계산의 차이는 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래포구역 남동측 인근으로 음식점 등 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설과 아파트가 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 유흥주점입니다. 주거용이나 일반 사무실로 가정해서는 안 되며, 실제 사용과 영업 관련 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층에 위치하며, 사용승인일은 2011.08.23.입니다. 위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다.
- 일체 이용. 226호를 포함한 3개 호수가 일체로 이용됐습니다. 폐문 상태에서 건축물현황도를 기준으로 평가됐으므로 개별 구획과 설비 연결 상태의 현장 확인이 중요합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,271,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰돼 감정가의 16.81%까지 내려온 점과 유흥주점 용도를 함께 보면, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 금융 활용 범위가 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 입찰보증금은 최저가의 20%인 15,664,200원입니다. 통상적인 10%로 준비하면 입찰이 성립하지 않을 수 있습니다.
- 신한은행 근저당 원문 대조. 등기상 2016.04.18. 말소 기재와 배당 시뮬레이션이 일치하지 않으므로 등기부 원문, 매각물건명세서와 배당 관련 기록을 직접 대조해야 합니다.
- 3개 호수 일체 이용. 226호만 독립적으로 출입·영업·임대할 수 있는지, 내부 벽체와 전기·수도·소방·환기 설비가 다른 호수와 연결됐는지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차인 한동규는 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 또는 인도명령 절차는 별도로 예상해야 합니다.
- 관리단 채권. 소래포구종합어시장관리단의 가압류 청구금액이 30,451,630원입니다. 공용부분 관리비와 관리단 부담금의 체납 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 수익가치 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 말고, 예상 임대료·공실기간·시설 복구비·영업 가능성을 반영해 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 관리비 내역과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상품성은 별개다
이 물건은 말소기준권리 이후의 임차인과 후순위 권리가 모두 매각으로 정리되는 구조로, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 유흥주점 용도, 5회 유찰, 3개 호수의 일체 이용, 폐문 상태에서 진행된 감정조사, 관리단 가압류와 실거래 비교 근거 부재가 동시에 존재합니다.
최저가 78,321,000원은 감정가의 16.81%지만, 감정가 대비 싸다는 것과 시장가치보다 싸다는 것은 다른 문제입니다. 권리분석은 통과하더라도 현장 구조와 독립 사용 가능성, 관리비, 임대수익과 처분 가능성을 확인하지 못하면 낮은 최저가가 오히려 장기 보유 리스크가 될 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 없음, 가격 매력은 검증 전 보류입니다.
