인천지방법원 2024타경4409. 인천 남동구 논현동 소래포구역 남동측 인근의 근린시설로, 집합건축물대장상 용도는 유흥주점입니다. 등기상 소유자는 박희옥이며 2016.04.18. 거래가액 1,350,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 924,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정되거나 등기된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 말소기준보다 늦습니다. 윤정은 명의 근저당권 60,000,000원은 2017.07.06. 해지를 원인으로 말소됐고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 권리보다 더 중요한 위험은 점유 범위와 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 소래역로 12, 2층228호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 유흥주점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층 · 사용승인일 2011.08.23. |
| 소유자 | 박희옥 (2016.04.18. 거래가액 1,350,000,000원으로 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 53,648,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 868,879,619원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2016.04.18. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2024년 등기된 국민은행·인천신용보증재단·소래포구종합어시장관리단·케이비국민카드·신용보증기금의 가압류와 남동구 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 경매개시결정 역시 같은 기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한동규 | 2층226호 | 2022.09.02. | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한동규의 전입일은 2022.09.02.로, 2016.04.18. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계되며, 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 해석 — 낮은 최저가보다 환금성을 먼저 본다
현재 최저매각가는 53,648,000원으로 감정가 456,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 비교 가능한 동일 물건군의 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 판정할 근거는 없습니다.
오히려 가격 하락의 배경을 먼저 해석해야 합니다. 이 물건은 집합건축물대장상 유흥주점이고, 평가 당시 3개 호실이 하나의 공간처럼 이용됐습니다. 단일 호실만 낙찰받아 독립적으로 사용할 수 있는지, 공용 출입·설비·영업 동선이 분리되는지에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 6회 유찰이라는 결과 자체가 현재 시장에서 환금성과 활용성이 제한되고 있음을 보여주는 핵심 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,365,664원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 924,000,000원 | 52,282,336원 |
| 2. 근저당 · 윤정은 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 43,861,304원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 11,249,982원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소래포구종합어시장관리단 | 30,451,630원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,609,240원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 17,007,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용됩니다. 채권 총액 1,107,179,332원 중 52,282,336원이 배당되고, 미배당액은 1,054,896,996원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 53,648,000원 | 52,282,336원 | 1,054,896,996원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 37,553,600원 | 36,477,635원 | 1,070,701,697원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 26,287,520원 | 25,414,345원 | 1,081,764,987원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래포구역 남동측 인근이며 음식점 등 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 유흥주점이며, 평가 당시 226호 외 2개 호실이 일체로 이용됐습니다.
- 설비. 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,271,000원/㎡입니다.
- 접근. 토지는 북측과 남서측 포장도로에 접하며 대로3류에도 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 유흥주점 용도와 일체형 사용 구조는 일반 근린시설보다 수요층을 제한할 수 있으며, 6회 유찰 결과가 이를 직접 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 228호 독립 사용 여부. 226호 외 2개 호실이 일체로 사용됐으므로 내부 경계, 출입구, 전기·급배수·승강기 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현실 점유자 확인. 임차인 표시는 226호입니다. 228호를 실제로 누가 점유하는지, 동일 영업장이 세 호실을 함께 사용하는지 확인해야 합니다.
- 영업 인허가 확인. 집합건축물대장상 용도가 유흥주점이므로 현재 영업 상태와 향후 용도 활용 가능성을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 관리단 채권 확인. 소래포구종합어시장관리단의 가압류 청구금액이 30,451,630원입니다. 등기상 가압류는 소멸하더라도 관리비 등 별도 부담 여부를 관리단에 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 독립 사용 가능성·임대 가능성·재매각 가능성을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 상품성은 어렵다”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리와 대항력 없는 임차인만 확인돼, 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다. 그러나 이미 6회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 이를 단순한 할인 기회로 해석해서는 안 됩니다.
대상 호실은 228호인데 임차인 조사는 226호이고, 감정평가에서는 3개 호실이 일체로 사용된 것으로 확인됐습니다. 여기에 유흥주점이라는 제한적인 용도까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리분석은 통과하지만 상품성 검증 전에는 입찰 보류입니다. 내부 경계와 현실 점유, 독립 영업 가능성, 관리단 관계를 현장에서 해소하지 못하면 낮은 낙찰가가 오히려 장기 보유와 재매각 부담으로 이어질 수 있습니다.
