인천지방법원 2024타경4409. 인천 남동구 논현동 소래역로 12에 있는 2층 228호 근린시설입니다. 소유자는 박희옥이며, 등기상 2016년 수산업협동조합중앙회 앞으로 설정된 채권최고액 924,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 226·227호를 포함한 공동담보로 등기되어 있습니다. 이후 다수의 가압류와 압류가 발생했고, 근저당권자의 승계인인 수협은행이 임의경매를 신청했습니다.

겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 456,000,000원에서 최저가 53,648,000원으로 하락했기 때문입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트나 표준형 사무실이 아닙니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도가 유흥주점이며, 인접한 여러 호실이 일체로 이용된 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 독립 사용 가능성, 실제 점유, 시설 복구와 업종 전환 가능성, 향후 매각 수요까지 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

말소기준은 2016.04.18 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원이며, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 대상입니다. 이후 국민은행·인천신용보증재단·소래포구종합어시장관리단· 케이비국민카드·신용보증기금의 가압류와 남동구의 압류 역시 후순위 등기권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

2016.05.20 윤정은 명의로 설정됐던 채권최고액 60,000,000원의 후순위 근저당권은 2017.07.06 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 인수 근저당으로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 226호 임차인과 228호를 구별해야 한다

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 한동규 1명입니다. 다만 기재된 점유 부분은 2층 226호로, 경매 대상인 2층 228호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 228호의 임차인으로 간주하거나 보증금 15,000,000원을 228호의 인수금액으로 더해서는 안 됩니다.

한동규의 전입일은 말소기준보다 늦고, 조사상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 조사된 인원은 1명이지만, 그 점유 호실은 226호입니다.

특히 임대관계가 명확하게 확정되지 않은 상황에서 단순히 임차인 조사상 보증금이 작다는 이유로 명도가 쉽다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 영업공간의 경계, 출입구, 내부 칸막이 및 시설 소유관계까지 확인해야 매수 후 사용 가능성을 판단할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 88.24% 하락해도 시세 메리트는 별개

현재 최저매각가는 감정가의 11.76%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 것은 사실입니다. 다만 유흥주점 용도의 상업용 집합건물은 일반 주거시설과 수요층이 다르고, 매수 후 사용 및 재매각에도 용도와 시설 구조의 영향을 받습니다.

이 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래금액, 최근 가격 추세는 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가 대비 할인율을 현 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 53,648,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 여부는 별도 실거래와 임대수익 분석이 필요합니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 후속 매각가격이나 매각일을 확정한 것이 아닙니다. 미배당 금액은 채권자 측 잔존 채권 추정액이며 매수인의 인수채무가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,648,000원 가정)

예상 매각대금 53,648,000원에서 집행비용 1,365,664원을 제외하면 52,282,336원이 남고, 배당 추정에서는 이 금액이 말소기준 근저당권에 배분됩니다. 후순위 가압류 채권자들의 예상 배당액은 모두 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전체 배당 추정 채권액은 1,047,179,332원, 채권자 예상 배당은 52,282,336원이며, 미배당 채권액은 994,896,996원입니다. 이 금액은 채권자에게 배당되지 않는 채권의 추정치이지, 매수인이 추가로 부담할 금액은 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역 남동측 인근입니다. 주변에는 음식점 등 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설과 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건축물 용도. 집합건축물대장상 유흥주점이며, 226·227·228호가 일체로 이용된 이력이 있습니다. 독립적인 사용 가능 여부와 용도 변경 가능성 확인이 중요합니다.
• 건물·설비. 2011.08.23 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 규제를 받으며, 역사문화환경 보존 관련 사항도 확인됩니다. 구체적인 영업 및 변경 가능 용도는 별도 검토가 필요합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 현황은 폐문 상태에서 건축물현황도를 근거로 평가됐습니다.
• 환금성. 유흥주점 용도의 상업시설은 일반 주거용 물건과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 현재까지 6회 유찰된 이력을 고려하면 재매각 가능성과 적정가격에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금 20% 확인. 현재 최저매각가 기준 10,729,600원이 필요합니다. 특별매각조건과 입찰기일의 적용 여부를 반드시 원본으로 확인하세요.
• 매각 대상 호실 확인. 대상은 228호입니다. 공동담보인 226·227호의 권리 및 매각 범위와 구별하고, 통합 사용 공간 중 실제 취득하는 범위를 확인하세요.
• 현장점유 확인. 한동규는 226호 임차인으로 조사됐습니다. 228호까지 실제 사용하고 있는지, 별도 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 출입구, 칸막이, 설비, 소방시설 및 시설물 소유관계를 확인하고 228호 단독 사용에 필요한 비용을 검토하세요.
• 유흥주점 용도 검토. 현 건축물 용도에서 가능한 영업 범위, 용도변경 가능성, 관련 인허가 및 시설 기준을 관할 기관과 확인하세요.
• 공동담보·승계 확인. 수산업협동조합중앙회와 수협은행 사이의 채권 승계 및 배당관계, 공동담보권의 처리 내용을 확인하세요.
• 미납 관리비 확인. 소래포구종합어시장관리단의 가압류 청구금액 30,451,630원이 존재합니다. 이 금액 전부가 매수인 부담이라는 의미는 아니며, 미납 관리비의 항목과 공용부분 관련 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 시세·수익성 검증. 감정가와 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 유사 상업시설 실거래·임대료·공실 위험·보수비·재매각 비용을 확인하세요.
• 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 11.76% ≠ 시세의 11.76%”

인천 2024타경4409의 가장 큰 특징은 6회 유찰과 극단적으로 낮아진 최저매각가입니다. 말소기준 근저당 이후의 등기상 권리는 소멸하는 구조이고, 배당 추정상 매수인 인수도 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 건축물대장상 유흥주점 용도, 3개 호실 통합 이용, 228호의 불명확한 점유 상태, 공동담보 관계, 특별매각조건 20%는 낙찰 전 반드시 확인해야 할 문제입니다. 특히 226호 임차인의 보증금과 점유 사실을 228호에 그대로 적용해서는 안 되며, 반대로 228호가 완전히 비어 있다고 단정할 수도 없습니다.

최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 88.24% 하락했다는 사실을 수익성의 근거로 삼는 것은 위험합니다. 매각대금이 낮아도 독립 사용이나 명도에 문제가 있으면 실제 투자비용과 회수 기간이 크게 달라질 수 있습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 물건의 이용·점유·환금성 위험이 큰 고위험 경매입니다. 2026.10.30 입찰 여부는 현재 최저가만으로 결정하지 말고, 현장과 매각물건명세서 원본을 통해 독립 사용 및 실질 가치를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.