의정부지방법원 2025타경576. 고양시 덕양구 지축동 지축푸리마타워 1층 107호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최재윤이 2023.06.08 매매를 원인으로 1,381,922,000원에 취득했고, 2023.06.16 남인천농업협동조합이 채권최고액 1,128,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국세 압류와 임의경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임대차에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 현 임차인이 106호와 107호를 임차해 통합하여 사용 중이고, 관리사무소 승인 후 호실별 분리공사를 거쳐 사용할 수 있다는 문의 결과가 기재돼 있습니다. 보증금과 대항요건을 확인할 수 없으므로 이를 곧바로 ‘인수 0원 확정’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경576 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 최재윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 288,120,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 남인천농업협동조합 |
| 청구액 | 960,041,016원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2022년 설정됐던 오산농업협동조합·북서울농업협동조합·광주농업협동조합의 근저당은 2023.06.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 1,128,000,000원입니다. 2025.01.08 송파세무서장 압류, 2025.02.10 임의경매개시결정, 2025.07.07 동고양세무서장 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 사용 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현 임차인 | 106호·107호 임차 후 통합 사용 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증금, 전입 여부, 사업자등록, 확정일자 등 대항력·우선변제 판단에 필요한 내용이 확인되지 않습니다. 따라서 현 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도 없고, 반대로 대항력 없는 임차인으로 배제할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 판단 자료가 없다
현재 최저매각가 288,120,000원은 감정가 1,200,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 절대 금액이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지를 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 288,120,000원 | 24.01% | 283,286,320원 | 844,713,680원 |
| 5회 유찰 시 | 201,684,000원 | 16.81% | 198,060,424원 | 929,939,576원 |
| 6회 유찰 시 | 141,178,800원 | 11.76% | 138,402,297원 | 989,597,703원 |
④ 예상배당표 (매각가 288,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,833,680원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,128,000,000원 | 283,286,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
남인천농업협동조합 근저당의 채권최고액 1,128,000,000원 중 예상배당은 283,286,320원이며, 미배당은 844,713,680원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 지축역(3호선) 북동측 인근이며, 주변에 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역(3호선)이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 현 이용. 1층 107호는 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·스프링쿨러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북서측 약 8미터 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 현 임차인의 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자·점유개시일을 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 106호와의 통합 사용. 현재 106호와 107호가 통합 사용 중이므로 실제 경계·출입구·설비 상태와 분리공사 범위를 확인해야 합니다.
- 관리사무소 승인. 호실별 분리공사는 관리사무소 승인 후 가능하다는 문의 결과가 있으므로, 낙찰 전 승인 조건과 실제 공사 가능 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고 지축푸리마타워 1층 소매점의 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 주거용보다 공실·임대료·관리비·상권 변화에 민감하므로 현재 임대료와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·우선채권. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 먼저 볼 것은 임차관계다
이 물건은 감정가 1,200,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 288,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 현 임차인이 106호와 107호를 통합 사용 중이라는 점까지 겹칩니다. 보증금과 대항요건이 확인되지 않은 이상 인수 위험을 0으로 확정할 수 없고, 상업용 물건의 실제 시장가치도 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
등기부상 기준권리 이후 권리는 소멸하므로 권리 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 하지만 다회유찰·근린생활시설·임차관계 미상·시세 부재가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 ‘낮은 최저가’에 점수를 주기보다, 임대차 원본과 106호와의 통합 사용 상태, 실제 임대·매매 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
