의정부지방법원 2025타경576. 사건 표기상 용도는 단독주택이지만, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)으로 조사된 지축푸리마타워 1층 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 최재윤이며 2023.05.22. 매매를 원인으로 2023.05.26. 소유권이전됐고 거래가액은 1,087,948,000원입니다. 같은 날 안양지구축산업협동조합이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
가격만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 977,000,000원에서 현재 최저가 234,578,000원으로 내려와 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 현 임차인의 보증금·확정일자· 점유개시 등 대항력 판단에 필요한 내용도 확인되지 않습니다. 따라서 “4회 유찰 = 안전한 저가매수”로 연결하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경576 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 1층 106호 · 도로명주소 경기도 고양시 덕양구 지축로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 표기 · 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점) 이용 |
| 소유자 | 최재윤 · 2023.05.26. 소유권이전 · 거래가액 1,087,948,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 977,000,000원 / 234,578,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 960,041,016원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.26. 안양지구축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸은 단순, 점유관계는 별도 확인
2022.06.27. 오산농업협동조합·북서울농업협동조합·광주농업협동조합의 근저당권이 설정됐지만 2023.05.26. 모두 해지·말소됐습니다. 이후 최재윤 소유권이전과 동시에 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 송파세무서장·동고양세무서장 관련 압류와 안양지구축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유는 확인되지만 권리내용은 미상
| 임차인 | 사용 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 현 임차인 | 106호·107호 임차 후 통합 사용 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
관리사무소 문의결과, 승인 후 호실별 분리공사를 하여 사용할 수 있다는 내용이 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자·점유개시 관련 수치는 확인되지 않아 별도 산정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 시세판단은 보류
현재 최저매각가는 234,578,000원으로 감정가 977,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 164,204,600원, 6회 유찰 시 114,943,220원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,084,092원 |
| 2. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 900,000,000원 | 230,493,908원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 900,000,000원 중 230,493,908원이 배당되고, 669,506,092원이 미배당으로 남는 추정입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역(3호선) 북동측 인근이며, 주위에는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역(3호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물의 1층이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈위페인팅·인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·스프링쿨러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북서측 약 8미터 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 현 임차인의 보증금·점유개시·사업자등록 또는 전입·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 106호·107호 경계 확인. 현재 통합 사용 중이고 감정평가 요항에는 107호 표기도 있으므로 매각대상 호실의 실제 경계와 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 분리공사 조건 확인. 관리사무소 승인 후 호실별 분리공사가 가능하다는 문의결과가 있으므로 승인조건과 실제 공사 가능범위를 직접 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 4회 유찰·24.01%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 해당 상가의 실제 임대료·공실·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 채권 미배당. 현재 회차 기준 안양지구축산업협동조합 근저당의 미배당 추정액은 669,506,092원입니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 배당구조를 원본 배당요구 현황과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘임차인 확인’이 먼저
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 977,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 234,578,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 놓고 보면 2023.05.26. 안양지구축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 매각물건명세서에는 현 임차인이 106호와 107호를 함께 임차해 통합 사용하고 있다고 적혀 있습니다. 그 임차인의 보증금·확정일자·대항력 판단정보가 확인되지 않는 이상, “인수 0원”만 믿고 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 여기에 4회 유찰과 근린생활시설이라는 환금성 변수, 실거래 시세자료 부재까지 겹칩니다. 결론은 가격보다 점유·임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
