인천지방법원 2024타경509294. 인천 미추홀구 숭의동 투민힐스빌 17층 1705호 오피스텔입니다. 감정가 2.11억원에서 경매가 진행되었지만, 14회 유찰로 현재 최저매각가가 1,432,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 0.68% 수준입니다. 표면적인 가격만 보면 놀라울 정도로 저렴합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰금액이 아니라 낙찰 후 떠안게 될 수 있는 점유자의 권리입니다.
등기부상 말소기준은 2022년 인천신용보증재단의 가압류입니다. 근저당권 설정은 확인되지 않으며, 말소기준 이후 여러 채권자의 가압류가 이어져 강제경매로 진행됐습니다. 이들 등기상 채권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 등기상 압류·가압류가 소멸한다는 사실과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 해소된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경509294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 98, 투민힐스빌 17층 1705호 (숭의동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 69.2516㎡ · 지상 20층 중 17층 |
| 건물 | 투민힐스빌 · 51세대 · 2018.08.10. 준공 |
| 소유자 | 나연수 (2020.12.22. 소유권이전, 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,432,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 | 인천신용보증재단 |
| 청구금액 | 90,981,245원 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
| 말소기준권리 | 2022.06.30. 갑구 8번 인천신용보증재단 가압류 74,900,000원 |
| 점유관계 | 전입·점유 조사 대상 2명 · 선순위 전입자 보증금 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 미확정 · 선순위 점유자 권리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만, 선순위 점유가 문제
등기부에서 가장 중요한 기준일은 2022.06.30.입니다. 이날 설정된 인천신용보증재단의 가압류 74,900,000원이 말소기준권리입니다. 이후 최성규, 현대캐피탈, 케이비국민카드, 농협은행, 신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2018년 아시아신탁주식회사의 신탁 관련 등기 및 김순자·김일영의 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 등기상 주요 부담은 가압류 중심으로 형성되어 있습니다. 다만 2020.12.29. 전입한 정민준은 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 이 부분은 등기권리의 소멸 여부만으로 해결할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 부담액을 알 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민준 | 2020.12.29. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이덕재 | 2022.09.28. | 미상 | 미상 | 없음(전입일 기준) | 미상 | 별도 확인 |
현황조사·매각물건명세서 등에 나타난 점유·전입 관련 인원은 2명입니다. 보증금이 확인된 임차인은 없으며, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입 기록만으로 임대차관계와 대항력 성립을 최종 확정할 수 없습니다.
이덕재는 2022.09.28. 전입으로 말소기준일보다 늦습니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없으나, 보증금·확정일자 및 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 점유 현황과 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 초저가 낙찰가와 실질취득비용은 다르다
투민힐스빌의 실거래 전체 평균은 163,000,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 과거 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원으로 낮아졌고, 최신 거래 역시 2026.05. 150,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 -12.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 62.51㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2022.05 | 62.51㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 69.25㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.51㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼합 | 5건 | 163,000,000원 |
중요한 차이도 있습니다. 경매 대상의 면적은 69.2516㎡인데, 최근 12개월 거래 2건은 모두 62.51㎡입니다. 동일 단지의 참고 거래이기는 하지만 동일 면적의 직접 비교는 아닙니다. 대상 면적과 가까운 69.25㎡ 거래는 2022.03. 거래가 168,000,000원으로, 현재 시세를 단정하는 근거로 사용하기에는 오래됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,432,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 한 채권 배당 추정입니다. 매각대금 자체가 매우 적어 집행비용을 제외하면 채권자에게 돌아갈 금액이 극히 제한적입니다. 아래 금액은 주어진 순차 배당 추정이며, 동순위 가압류채권자 간 안분배당, 실제 집행비용, 조세채권 및 임차인 배당을 확정한 법원의 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 425,776원 |
| 1. 가압류 · 인천신용보증재단 | 74,900,000원 | 1,006,224원 |
| 2. 가압류 · 최성규 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 13,781,495원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 17,918,726원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,724,531원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 | 5,109,133원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 19,256,509원 | 0원 |
| 8. 경매개시 · 인천신용보증재단 | 90,981,245원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 1,432,000원 |
|---|---|
| 추정 집행비용 | 425,776원 |
| 예상 채권자 배당 | 1,006,224원 |
| 채권 청구액 합계 | 263,671,639원 |
| 추정 미배당 채권 | 262,665,415원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 미확정 · 임차보증금 확인 필요 |
채권 청구액 합계에는 인천신용보증재단의 가압류 청구액과 경매신청 청구액이 각각 반영되어 있습니다. 동일 채권의 중복 포함 여부도 확인해야 합니다. 추정 미배당 채권액 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 특히 정민준의 보증금·배당관계는 확정되지 않아 실제 배당 및 인수 규모가 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 숫자가 내려가도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 1,432,000원 | 1,006,224원 | 262,665,415원 |
| 15회 유찰 시 | 1,002,399원 | 584,356원 | 263,087,283원 |
| 16회 유찰 시 | 701,679원 | 289,049원 | 263,382,590원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아질 수 있지만, 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 단순히 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 감소하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 제물포역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 20층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 광대로와 동측 세로에 접합니다. 토지는 완경사지에 자체 지반이 평탄한 형태입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·제2종일반주거지역 관련 지정이 있고 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 51세대 규모의 오피스텔로, 단지 경매 평균 유찰 9.7회 및 현재 사건 14회 유찰을 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 시세 추세. 최근 실거래 평균 150,000,000원, 최신 거래 150,000,000원으로 확인되며 최근 거래 추세는 -12.6%입니다. 면적 차이와 거래 표본 수를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 정민준의 임대차계약 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 주택 인도 및 전입 유지 여부, 확정일자, 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 인수액 확인. 2024.03.26. 배당요구에 따른 채권신고 내용, 배당 가능액, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 검토해야 합니다.
- 이덕재의 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 임대차계약과 보증금, 점유 형태 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 매각으로 소멸하지 않는 임차권·인수 조건·매각 제외사항 등이 있는지 반드시 원본을 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가만 비교하지 말고 인수보증금, 취득 부대비용, 체납 관리비, 명도비용 등을 합산한 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 62.51㎡ 거래 2건만으로 69.2516㎡ 대상의 확정 시세를 산정하지 말고 면적·층·이용상태 차이를 검토해야 합니다.
- 배당채권 확인. 인천신용보증재단의 가압류와 경매신청 청구액이 중복된 채권인지, 실제 배당요구 채권자와 배당순위가 어떠한지 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 14회 유찰된 사유와 과거 매각 진행상황, 매각조건 변경 여부, 점유자와 관련된 입찰 장애 요소를 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.29. 입찰 전 사건 진행상태, 최저매각가 및 보증금 요건을 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “143만원짜리 오피스텔”이라는 착시
인천 투민힐스빌 1705호는 감정가 211,000,000원에서 최저가 1,432,000원으로 내려온, 숫자만 보면 매우 이례적인 경매물건입니다. 하지만 경매의 실질적인 취득비용은 단순한 낙찰금액만으로 결정되지 않습니다.
2022.06.30. 말소기준보다 앞서 전입한 정민준의 보증금이 확인되지 않았고, 대항력 성립 여부와 매수인 승계 범위도 확정되지 않았습니다. 선순위 임차인의 인수보증금이 존재한다면 낙찰가가 얼마로 내려가든 실제 취득부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다.
최근 12개월 실거래는 150,000,000원 수준이지만 대상과 면적이 다르고, 가격 추세 역시 -12.6%로 하락하고 있습니다. 이미 14회 유찰된 점도 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 명확합니다. 등기상 가압류는 정리될 수 있지만, 선순위 점유자의 권리가 확인되지 않은 상태에서 초저가라는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 일이 아니라 보증금·대항력·배당관계를 확인하고 실제 인수액을 확정하는 것입니다. 그 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
