인천지방법원 2024타경509294. 인천 미추홀구 숭의동 투민힐스빌 17층 1705호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 나연수는 2020.11.17. 매매를 원인으로 2020.12.22. 소유권을 이전받았고 거래가액은 163,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.06.30. 인천신용보증재단 가압류 74,900,000원이며 이후 가압류들과 2024.02.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 채권들이 아니라 점유·임차관계입니다. 정민준의 전입일은 2020.12.29.로 말소기준인 2022.06.30.보다 앞서지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정하기보다, 대항력 가능·보증금 및 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 만약 실제로 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 초과하면, 최저가가 내려가더라도 매수인의 실질취득원가는 그 미배당 보증금만큼 올라가므로 2,045,000원이라는 최저가 자체는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경509294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 98, 17층1705호 (숭의동, 투민힐스빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 나연수 (2020.11.17. 매매 · 2020.12.22. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 2,045,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 90,981,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 투민힐스빌 · 51세대 · 2018.08.10 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
초기 신탁과 2018년 가처분들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.06.30. 인천신용보증재단 가압류 74,900,000원입니다. 그 이후 최성규, 현대캐피탈, KB국민카드, 농협은행, 신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 채권 자체가 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 선순위 가능·보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민준 | 2020.12.29 | 미상 | 미상 | 2024.03.26 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이덕재 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 등기 기준 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 150,000,000원, 추세는 하락
투민힐스빌의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 163,000,000원이지만 과거 180,000,000원 거래 등이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 150,000,000원, 최신 거래도 2026.05 · 150,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -12.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 62.51㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2022.05 | 62.51㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 69.25㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 1.4%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득원가를 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 211,000,000원짜리를 2,045,000원에 산다”는 식의 비교는 권리분석상 성립하지 않습니다. 먼저 임차인의 보증금과 대항요건, 예상 배당 후 미배당액을 확인한 뒤 그 실질취득원가를 최근 시세 150,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,810원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 74,900,000원 | 1,608,190원 |
| 3. 가압류 · 최성규 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,781,495원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,918,726원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,724,531원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,109,133원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 19,256,509원 | 0원 |
| 9. 강제경매 · 인천신용보증재단 | 90,981,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 263,671,639원 중 채권자 배당액은 1,608,190원, 미배당은 262,063,449원입니다. 위 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 정민준의 보증금 자체가 확인되지 않은 만큼 임차보증금 인수 위험 판단은 별도로 해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 2,045,000원 | 1,608,190원 | 262,063,449원 |
| 14회 유찰 시 | 1,431,500원 | 1,005,733원 | 262,665,906원 |
| 15회 유찰 시 | 1,002,049원 | 584,012원 | 263,087,627원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 제물포역 남서측 인근이며 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 20층 건물 내 17층 1705호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸치며 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 51세대 규모이고 최근 12개월 실거래는 2건, 최근 평균 150,000,000원입니다. 경매 평균 유찰 10.1회, 본건 13회 유찰이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정민준 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 확인해 대항력 성립 여부와 예상 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 실질취득원가로 시세 비교. 최저가 2,045,000원이 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 부담을 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세는 이전 거래 대비 -12.6%입니다. 과거 전체 평균 163,000,000원을 현재 시세의 중심값으로 단순 적용하지 마세요.
- 13회 유찰 원인 확인. 본건은 단지 평균 유찰 10.1회보다도 많은 13회 유찰 상태입니다. 반복 유찰의 원인이 임차관계·명도·상품성·환금성 중 어디에 있는지 원본기록으로 확인해야 합니다.
- 이덕재 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 현재 점유 여부는 명도 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역과 최신 점유·전입 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “204만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
감정가 211,000,000원에서 13회 유찰돼 최저가가 2,045,000원까지 내려온 숫자는 강렬합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 정민준의 전입과 확인되지 않은 보증금입니다. 보증금과 대항요건이 확인되기 전에는 인수액도, 실질취득원가도 확정되지 않습니다. 동시에 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원이고 최근 추세는 -12.6%, 경매는 이미 13회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “최저가는 매우 낮지만, 실질취득원가가 확인되기 전까지 가격 메리트 판단 보류”입니다. 등기부 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계의 불확실성과 반복 유찰·환금성 위험이 큰 사건입니다.
