3,658,000원
인천지방법원 2024타경509294. 투민힐스빌 10층1009호 오피스텔입니다. 감정가 185,000,000원이 11회 유찰을 거쳐 3,658,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 1.98%, 최근 12개월 실거래 평균의 2.4%라 극단적으로 저렴해 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 싸다고 실질 취득비용까지 싸지는 않는 대표적인 인수형입니다.
핵심은 2021.01.29 설정된 전세금 160,000,000원의 을구 1번 전세권입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.06.30 인천신용보증재단 가압류이고, 매각물건명세서에도 을구 1번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 표면 최저가 3,658,000원을 시세와 직접 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경509294 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 98, 10층1009호 (숭의동, 투민힐스빌) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 나연수 · 2021.01.29 소유권 취득 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 3,658,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 90,981,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% · 731,600원 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 160,000,000원
현재 매각가 3,658,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 465,844원을 먼저 제외한 뒤 을구 1번 전세권에 3,192,156원이 배당됩니다. 이 가정대로라면 전세금 160,000,000원 중 156,807,844원이 미배당으로 남습니다. 전세권 자체가 인수되는 구조이므로, 낙찰대금 3,658,000원과 이 미배당분을 합친 최소 실질취득은 160,465,844원으로 봐야 합니다.
즉 11회 유찰로 최저가가 내려갈수록 표면 낙찰가는 작아지지만, 인수되는 전세권의 미배당분은 커집니다. 이 사건에서 중요한 가격은 3,658,000원이 아니라 인수 부담까지 더한 실질취득액입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 1명은 보증금 미상 선순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민준 | 2020.12.29 | 미상 | 2024.03.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이덕재 | 2022.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정민준은 2020.12.29 전입으로 말소기준권리 2022.06.30보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2024.03.26 접수되어 있으나 보증금 자체가 미상이므로 낙찰자가 부담할 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
이덕재는 2022.09.28 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 점유자의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 만큼 실제 임대차관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.4%가 아니라 실질취득 106.3%
투민힐스빌의 비교 면적은 60.6749㎡이고, 최근 12개월 실거래 5건 평균은 151,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 150,000,000원입니다. 최근 거래구간은 과거 거래구간보다 -17.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 62.51㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 60.67㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 61.4㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.07 | 61.12㎡ | 19 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 60.94㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 62.51㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2024.09 | 61.12㎡ | 17 | 160,500,000원 |
| 2024.05 | 60.94㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2024.04 | 60.54㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 60.94㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 60.54㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 151,000,000원 |
전체 12건 평균은 169,208,333원이지만 과거 220,000,000원·210,000,000원 같은 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최소 실질취득 160,465,844원은 최근 12개월 평균 151,000,000원보다 9,465,844원 높고, 최신 거래 150,000,000원보다 10,465,844원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 465,844원 |
| 2. 을구 1번 전세권 | 160,000,000원 | 3,192,156원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 74,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최성규 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,724,531원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 19,256,509원 | 0원 |
| 7. 을구 1-2번 전세권 지분이전 | 미상 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 인천신용보증재단 | 90,981,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 386,862,285원 중 예상 배당액은 3,192,156원이고 미배당은 383,670,129원입니다. 다만 모든 미배당 채권을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매수인에게 직접 중요한 것은 매각 후에도 살아남는 을구 1번 전세권과 선순위 전입 점유자의 임차보증금 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 제물포역 남서측 인근. 주변은 업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 투민힐스빌은 51세대, 사용승인일은 2018.08.10입니다.
- 도로. 북측 광대로, 동측 세로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 10.1회, 낙찰률 지표 3.57로 유찰이 반복되는 특성이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 1번 160,000,000원 전세권이 말소되지 않고 인수된다는 매각물건명세서 문구를 기준으로 입찰가를 계산해야 합니다.
- 정민준 보증금 확인. 2020.12.29 전입으로 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 원금을 반드시 확인해야 합니다.
- 전세권과 임차보증금 중복 여부 확인. 등기상 전세권자와 현황조사 점유자의 명의가 다르므로 같은 채권으로 임의 상계하거나 중복 제거하면 안 됩니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 현재 배당가정 기준 최소 실질취득은 160,465,844원으로 최근 12개월 평균 151,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.1%이므로 과거 전체 평균 169,208,333원만 보고 가격을 후하게 평가하면 안 됩니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 731,600원입니다.
- 11회 유찰의 의미. 최저가가 극단적으로 낮아진 사실 자체보다 인수권리와 반복 유찰 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “365만8천원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 감정가 185,000,000원이 11회 유찰되어 최저가 3,658,000원까지 내려온 극단적인 숫자 때문에 시선을 끕니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 매각물건명세서가 160,000,000원 전세권의 매수인 인수를 명시하고 있고, 현재 배당가정대로라면 전세권 미배당분 156,807,844원이 남습니다. 이를 최저가와 합치면 최소 실질취득은 160,465,844원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 151,000,000원의 106.3%, 최신 실거래 150,000,000원의 107.0%입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -17.1%이고, 2020.12.29 전입한 정민준의 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 현재 최저가만 놓고 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
표면가는 3,658,000원이지만 최소 실질취득은 160,465,844원, 그리고 미상 임차보증금 위험이 추가로 열려 있는 사건입니다. 11회 유찰은 가격 메리트보다 권리 인수 구조를 먼저 확인하라는 신호에 가깝습니다.
