인천지방법원 2024타경542215. 본건은 송도중앙타워의 근린시설로, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제1종근린생활시설(산후조리원)입니다. 공부상 목록 1·2는 분리되어 있으나 현황은 하나의 점포로 통합되어 인테리어 내부공사가 진행되다가 중단된 상태입니다. 감정서에는 제11층 제1101호 외 1개호로 기재되어 있고, 임차인 조사 역시 11층·12층을 점유 부분으로 적고 있습니다.
등기상 소유자는 박지윤이며, 말소기준권리는 2022.10.20 설정된 중소기업은행 근저당권 5,200,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 곽주실 근저당권, 이성진·곽주실·조원표의 가압류, 경매개시결정, 연수구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 갑구에는 2022년 신탁 및 합병으로 이기된 신탁등기 기록이 함께 있어, 통합 사용 중인 목록의 권리관계는 원본 등기와 신탁 말소·귀속 관계를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경542215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 하모니로178번길 6, 11층1101호 (송도동, 송도중앙타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(산후조리원) · 내부공사 중단 상태 |
| 감정서 표기 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제11층 제1101호 외 1개호 · 사용승인일자 2022.07.08 |
| 소유자 | 박지윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,138,000,000원 / 1,537,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,181,577,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 확인할 기록이 많다
말소기준은 2022.10.20 중소기업은행 근저당입니다. 이후 등기된 후순위 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.11.11 연수구 압류와 2025년 보전처분들은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2022.07.22에는 무궁화신탁 명의의 신탁 및 합병 이기 기록이 존재하고, 2022.10.20에는 2번 신탁등기 말소와 중앙종합개발주식회사로의 신탁재산 귀속, 같은 날 박지윤 앞으로의 소유권이전이 이어집니다.
② 임차인·점유와 유치권 — 실질 리스크의 중심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 헤스티아산후조리원, 성현영 | 11층, 12층 | 2023.10.19 | 100,000,000원 / 60,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
임차인 조사 1건의 전입일은 2023.10.19로, 말소기준권리인 2022.10.20보다 늦습니다. 자료상 판정도 대항력 없음이며, 보증금 100,000,000원은 매수인 인수액에 합산되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,537,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,776,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 5,200,000,000원 | 1,519,843,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 곽주실 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 이성진 | 440,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 곽주실 | 700,170,455원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 조원표 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 7,140,170,455원, 예상 배당액은 1,519,843,800원, 미배당은 5,620,326,655원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도로 신고된 유치권의 성립 여부는 이 배당표와 구분해서 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천대입구역 남동측 인근. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천대입구역이 소재합니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(산후조리원)이며, 현황은 내부공사가 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 외벽은 강화유리 및 인조석 붙임 등, 창호는 샷시창호 등이며 사용승인일자는 2022.07.08입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·성장관리권역·철도보호지구에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 4,982.4㎡, 공시지가 4,106,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 2024.09.11 유치권신고서와 공사대금 770,000,000원의 계약·지급·공사내역, 현재 점유주체를 직접 대조해야 합니다.
- 목록 1·2와 실제 사용 범위 확인. 공부상 분리된 공간이 하나의 산후조리원 점포로 통합되어 있고, 임차인 조사도 11층·12층으로 기재되어 있습니다.
- 신탁 이력 확인. 2022.07.22 신탁 및 합병 이기 등기, 2022.10.20 신탁재산 귀속·소유권이전의 연결 관계를 본건 전체 매각목록과 맞춰 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 주식회사 헤스티아산후조리원, 성현영은 전입 2023.10.19로 자료상 대항력은 없지만, 실제 점유 및 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 유치권과 공사중단 상태를 해소한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당과 인수의 구분. 현재 회차 채권자 미배당 5,620,326,655원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 모델상 매수인 인수는 0원이며 유치권 문제는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 3,138,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 1,537,620,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론을 가격 숫자 하나로 내리기 어렵습니다. 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하며, 배당 모델상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 공부상 두 목록이 하나의 산후조리원 점포로 통합 사용되어 내부공사가 중단된 상태이고, 주식회사 루아스글로벌이 공사대금 770,000,000원을 이유로 유치권을 신고했습니다. 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 이 사건의 가장 큰 변수입니다. 여기에 신탁·합병 이기 기록까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리는 소멸하지만, 유치권과 통합점포의 점유관계를 확인하기 전에는 가격을 평가하기 어려운 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 최저가 49%보다 먼저 확인할 것은 유치권 신고의 실체입니다.
