인천지방법원 2024타경542215. 송도중앙타워 12층 1201호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(산후조리원)이고, 현황은 내부공사가 중단된 상태입니다. 공부상 목록은 분리되어 있으나 하나의 점포인 산후조리원으로 통합되어 인테리어 공사가 진행되다가 중단됐습니다.
권리의 기준점은 2022.10.20. 중소기업은행의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 곽주실 근저당, 이성진·곽주실·조원표의 가압류와 연수구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고도 있지만 전입신고일이 2023.10.19.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 등기와 임차보증금만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 주식회사 루아스글로벌이 인테리어 공사대금 770,000,000원을 위한 유치권을 신고한 사실과 함께 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 유치권이 실제 성립하는지는 등기상 소멸 여부와 별개의 쟁점이므로, 최저가만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경542215 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 하모니로178번길 6, 12층1201호 (송도동,송도중앙타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(산후조리원) · 내부공사 중단 상태 |
| 소유자 | 박지윤 |
| 감정가 / 최저가 | 2,449,000,000원 / 1,200,010,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,181,577,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인일 | 2022.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 유치권은 별도
말소기준은 2022.10.20. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 곽주실 근저당과 이성진·곽주실·조원표 가압류, 경매개시결정, 2026.04.03. 연수구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.11.11. 연수구 압류와 두 차례의 임원재산보전처분은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 헤스티아산후조리원, 성현영 | 11층, 12층 | 100,000,000원 | 60,000,000원 | 2023.10.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 신고는 1건입니다. 전입신고일 2023.10.19.은 말소기준권리인 2022.10.20. 중소기업은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 2,449,000,000원, 현재 최저매각가는 1,200,010,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 840,007,000원, 4회 유찰 시 588,004,900원입니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 특히 용도가 근린시설이고 현황이 공사 중단 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 770,000,000원 유치권 신고까지 겹치므로 가격 할인보다 먼저 권리·점유 실사를 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,200,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,400,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 5,200,000,000원 | 1,185,609,900원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 곽주실 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 이성진 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 곽주실 | 700,170,455원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 조원표 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 7,140,170,455원 중 채권자 배당액은 1,185,609,900원이고 미배당은 5,954,560,555원입니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 유치권 신고의 성립 여부와 별개의 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천대입구역 남동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·업무시설·아파트·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천대입구역이 있습니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(산후조리원)이며 현황은 내부공사가 중단된 상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 외벽은 강화유리 및 인조석 붙임 등, 창호는 샷시창호 등이고 위생설비 및 급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 성장관리권역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측 도로를 이용하며 광로1류·대로1류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 4,106,000원/㎡, 토지면적 4,982.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2024.09.11. 유치권신고서와 공사계약·공사대금 자료, 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 주체 확인. 임차 신고는 주식회사 헤스티아산후조리원, 성현영이고, 유치권 신고인은 주식회사 루아스글로벌입니다. 현재 누가 11층·12층을 실제 점유하고 있는지 확인이 핵심입니다.
- 통합 점포 현황 확인. 공부상 목록이 분리되어 있으나 하나의 산후조리원 점포로 통합되어 있고 내부공사가 중단된 상태입니다.
- 신탁원부 대조. 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 기록과 합병 이기 기록이 있으므로 신탁원부와 현재 등기관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 근린시설의 실제 거래·임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 착시 경계. 등기·임차 기준 인수액 0원과 유치권 리스크는 별개입니다. 배당표상 후순위 채권이 배당되지 않는 사실만으로 유치권 쟁점까지 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인보다 770,000,000원 유치권을 먼저 본다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.10.20. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 산후조리원으로 통합된 내부공사가 중단되어 있고, 주식회사 루아스글로벌이 770,000,000원 공사대금 유치권을 신고했으며 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 인수 0원, 그러나 유치권 실사 전에는 보수적으로 접근할 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계입니다.
