인천지방법원 2024타경562646. 인천 서구 심곡동 화이트하우스 103동 101호, 전용 70.17㎡의 다세대주택입니다. 감정가 155,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 53,165,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 감정가보다 훨씬 저렴한 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 확인해야 할 것은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 얼마의 보증금을 인수하는가입니다.
말소기준권리는 2024년 5월 29일 조광호의 가압류입니다. 그런데 임차권자 염성래의 전입일은 2022년 8월 17일로 이보다 빠르고, 임차보증금은 185,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 설정됐지만, 기존의 전입·점유 및 확정일자에 근거한 대항력과 우선변제 문제는 별도로 판단해야 합니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 서곶로 249-5, 103동 1층 101호 (심곡동, 화이트하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 70.17㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2000.08.10 · 화이트하우스(261-14) 11세대 |
| 소유자 | 이형민 (2022.10.07 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 | 155,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,165,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 입찰보증금 | 10,633,000원 (최저매각가격의 20%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 사건 청구금액 | 351,557,260원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.29 · 갑구 13번 가압류 · 조광호 · 청구금액 342,000,000원 |
| 주요 임차권 | 염성래 · 보증금 185,000,000원 · 을구 23번 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 전입
등기부상 과거 한국주택은행·국민은행·서인천농업협동조합·서구신용협동조합·오케이저축은행 등의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 박장복의 과거 전세권과 박용필의 소유권이전청구권 가등기도 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 중심은 조광호의 2024년 가압류와 그보다 앞서 전입한 임차인들입니다.
갑구 13번 가압류가 말소기준이며, 이후의 갑구 14번 강제경매개시결정 및 갑구 15번 별도 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 반면 염성래는 말소기준 이전부터 전입·점유한 것으로 기재되어 있고 확정일자와 배당요구 사실도 확인됩니다. 따라서 후순위인 임차권등기의 등기상 말소 여부만으로 미배당 보증금 인수 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 1억 8,500만원과 미상 전입자 2명
| 성명 / 현황 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 염성래 을구 23번 주택임차권등기 101호 전부 |
전입 2022.08.17 확정 2022.05.25 배당요구 2024.09.19 |
185,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 승계신고 아님 미배당 인수 가능 확약 효력 확인 필요 |
| 신경섭 현황조사 전입자 |
전입 2022.06.23 확정일자 미상 배당요구 2024.12.02 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 아님 임대차관계 확인 필요 |
| 김태헌 현황조사 전입자 |
전입 2022.06.23 확정일자 미상 배당요구 확인 안 됨 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 아님 점유 및 계약관계 확인 필요 |
현황조사 및 등기상 확인되는 관련 인원은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 분류된 사람은 없으나, 신경섭과 김태헌은 실제 독립된 임차인인지, 동일 임대차의 관계인인지까지 확정되지 않았습니다. 따라서 독립된 보증금 채무가 3건이라고 단정하거나 미상 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득비용을 보라
화이트하우스(261-14) 전용 70.17㎡에 대해 확인되는 실거래는 2022년 9월 거래 1건입니다. 거래가는 185,000,000원입니다. 이는 최신 확인 거래이지만 2026년 현재의 가격을 판단하기에는 오래된 거래이므로, 현재 시장가격이나 최근 12개월의 거래 수준을 충분히 대표하지 못합니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.09 · 전용 70.17㎡ · 1층 | 185,000,000원 | 과거 거래 1건 |
| 감정가 | 경매 감정평가액 | 155,000,000원 | 경매 평가기준 |
| 최저매각가 | 8회 유찰 | 53,165,000원 | 과거 실거래의 28.7% |
| 실질취득 추정 | 최저가 + 염성래 인수 예상액 | 186,356,970원 | 과거 실거래보다 높음 |
단순 최저가는 2022년 거래가의 28.7% 수준입니다. 하지만 염성래의 보증금 인수를 전제로 계산한 실질취득비용은 186,356,970원으로, 확인된 과거 실거래가 185,000,000원을 1,356,970원 초과합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등을 추가하면 자금 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,356,970원 |
| 1. 염성래 임차보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 51,808,030원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 조광호 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시 · 조광호 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 경매개시 · 신용보증기금 | 351,557,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제시된 추정 배당순위와 집행비용을 적용한 가정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위 및 금액은 변동될 수 있습니다. 조광호의 가압류와 본압류 이행은 별개 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 염성래 미배당액의 매수인 인수 여부는 확약서의 효력에 따라 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 비슷하다
대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 부족분을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄어드는 대신 인수액은 증가합니다. 이 때문에 총취득비용은 보증금 수준에 묶이게 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 53,165,000원 | 133,191,970원 | 186,356,970원 |
| 9회 유찰 시 | 42,532,000원 | 143,633,576원 | 186,165,576원 |
| 10회 유찰 시 | 34,025,600원 | 151,986,861원 | 186,012,461원 |
현재 회차의 최저가는 53,165,000원이고, 10회 유찰 시 가정가격은 34,025,600원입니다. 낙찰대금만 보면 크게 낮아집니다. 그러나 염성래의 보증금 인수가 유지된다는 전제에서는 실질취득비용이 계속 약 1억 8,600만원 수준입니다. 회차별 소액 차이는 추정 집행비용 등의 차이에서 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 인천양지초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 중 1층 101호입니다. 사용승인일은 2000.08.10이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지로 주거용 건부지이며 북측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2구획정리), 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 확인되는 단지는 11세대 규모로, 실거래 비교 표본이 2022년 9월의 1건에 그칩니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.0회이고 낙찰률 통계는 11.11%로 제시되어 있습니다. 가격 발견과 재매각 가능성 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약서 원본. 단순 임차권등기 말소동의인지, 염성래의 대항력 포기 및 미배당 보증금에 대한 매수인 면책까지 명시하는지 반드시 확인하세요.
- 매각물건명세서의 인수 조건. 을구 23번 주택임차권등기의 매수인 인수 문구와 확약서 비고를 함께 확인해야 합니다. 문구 해석이 불명확하면 인수 0원으로 계산하지 마세요.
- 신경섭·김태헌의 임대차관계. 2022.06.23 전입자 2명의 실제 점유, 계약 당사자, 보증금, 확정일자 및 배당요구 현황을 조사하세요. 염성래의 확약은 이들에게 자동 적용되지 않습니다.
- 인수액 기준 자금계획. 확약에 의한 면책이 확인되지 않는 경우 현재 회차 기준 133,191,970원의 인수 가능액을 낙찰대금과 별도로 반영하세요. 미상 전입자 관련 비용은 별도입니다.
- 입찰보증금 20%. 이번 사건의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 10,633,000원으로, 통상적인 10%로 착각하지 않도록 주의하세요.
- 시세 재검증. 2022년 거래 1건과 감정가만으로 2026년 적정가격을 정하지 마세요. 실제 입찰 전 유사 다세대주택 거래 및 현장 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
- 명도·체납관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 명도소송 필요성, 공용부분 관리비 체납 및 추가 취득비용을 검토하세요.
- 권리서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 서류 및 확약서의 최신 내용을 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가 5,316만원이 취득가 5,316만원은 아니다”
이 사건은 8회 유찰이라는 숫자보다 선순위 임차관계가 중요한 다세대주택입니다. 최저매각가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔지만, 대항력 있는 염성래의 보증금 185,000,000원을 고려하면 단순한 가격 할인으로 판단할 수 없습니다.
확약에 따른 인수 면제가 확인되지 않는 보수적 가정에서 매수인 인수액은 133,191,970원, 실질취득비용은 186,356,970원으로 추정됩니다. 이는 확인된 2022년 실거래가 185,000,000원보다 높습니다. 게다가 그 거래는 현재 시세를 충분히 대표하지 못하며, 신경섭·김태헌의 임대차관계도 명확하지 않습니다.
반대로 주택도시보증공사의 확약서에서 염성래의 대항력 포기와 매수인 면책이 명확히 인정된다면, 염성래 관련 실질 인수액은 0원으로 달라질 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 다른 전입자 2명의 인수 위험은 해소된 것으로 볼 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 확인 우선. 확약서의 정확한 법적 효력과 나머지 전입자들의 보증금 위험이 해소되기 전에는 53,165,000원이라는 낮은 최저가를 투자 메리트로 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라, 실제로 인수할 보증금이 얼마인지 확정하는 데 있습니다.
