75,950,000원
인천지방법원 2024타경562646. 인천 서구 심곡동 화이트하우스 103동 1층 101호, 전용 70.17㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 이형민은 2022.09.23 매매로 185,000,000원에 취득했고, 2024.05.29 조광호의 342,000,000원 가압류가 들어왔습니다. 이 가압류가 이 사건의 말소기준권리이며 이후 강제경매개시결정과 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸 대상입니다.
다만 이 사건의 핵심은 “등기가 소멸하느냐”보다 임차인의 대항력이 언제 생겼느냐입니다. 임차권자 염성래의 전입·점유는 2022.08.17, 신경섭·김태헌의 전입은 2022.06.23으로 모두 2024.05.29 말소기준보다 앞섭니다. 염성래는 보증금과 확정일자가 확인되고 별도의 말소동의 확약서가 있지만, 나머지 두 사람은 보증금 자체가 확인되지 않아 입찰 전 반드시 범위를 닫아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562646 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 서곶로 249-5, 103동 1층101호 (심곡동,화이트하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 70.17㎡ · 지상 4층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이형민 · 2022.09.23 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 351,557,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 15,190,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 선후가 핵심
말소기준은 2024.05.29 조광호 가압류 342,000,000원입니다. 2024.09.26 이 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐고, 2024.11.11 신용보증기금의 별도 강제경매개시결정도 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신경섭 | 2022.06.23 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태헌 | 2022.06.23 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 염성래 | 2022.08.17 | 185,000,000원 | 2022.05.25 | 2024.09.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
조사상 이름이 확인되는 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 특히 신경섭·김태헌은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 이 두 명은 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차계약, 세대관계, 점유관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 41.1%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
전용 70.17㎡에 맞는 실거래 표본은 1건입니다. 거래월은 2022.09, 거래가는 185,000,000원, 1층입니다. 현재 최저가 75,950,000원은 이 거래가의 41.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 70.17㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 평균 | 70.17㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
숫자만 보면 7,595만원은 1억8,500만원 거래보다 크게 낮습니다. 그러나 이 거래는 2022.09의 단일 표본이고, 현재 입찰에서 가장 중요한 신경섭·김태헌의 인수 가능 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확정됐다”고 표현하기 어렵습니다. 확인되지 않은 인수액이 붙으면 실제 취득원가는 최저가보다 높아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 염성래 보증금 | 185,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 가압류 · 조광호 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 조광호 | 미상 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 351,557,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 염성래의 보증금 미배당액은 110,817,100원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 매수인이 이를 부담해 최저가 75,950,000원과 합산한 취득부담이 커지지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 염성래분 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 단, 신경섭·김태헌의 미상 보증금은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천양지초등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건 내 1층 101호, 사용승인일자는 2000.08.10입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 1,065,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 11세대이며 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 12.5%입니다. 실거래 표본도 1건뿐이라 가격 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신경섭·김태헌 임대차계약 확인. 두 사람의 보증금, 확정일자, 실제 점유와 세대관계를 확인해 인수액을 확정해야 합니다.
- 염성래 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
- 20% 입찰보증금. 이 사건은 매수보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 15,190,000원이 필요합니다.
- 41.1% 숫자에 현혹되지 않기. 비교 거래는 2022.09의 단일 185,000,000원 거래입니다. 현재 시장가격을 단정할 수 있는 표본이 아닙니다.
- 7회 유찰 이유 확인. 권리 문제, 점유, 현장 상태, 자금조달 및 환금성 요인을 현장과 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 닫아야 할 것은 임차인이다
감정가 155,000,000원이 75,950,000원까지 내려온 것만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 보증금 185,000,000원의 염성래 역시 확약서 때문에 실질 인수 0원으로 정리되는 점은 분명한 호재입니다. 하지만 그 결론을 전체 임차관계에 그대로 확대하면 안 됩니다.
신경섭·김태헌은 말소기준보다 빠른 2022.06.23 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득의 최소치는 75,950,000원이지만, 최종 실질취득가는 아직 확정되지 않았습니다. 7회 유찰, 평균 7.0회 유찰, 매각률 12.5%라는 경매 이력까지 겹칩니다. 결론은 가격은 매력적으로 보이나 권리는 아직 미완성. 이 사건은 응찰가 계산보다 먼저 미상 임차인 두 명의 실제 인수위험을 확정하는 것이 순서입니다.
