인천지방법원 2024타경562646. 인천 서구 심곡동 롯데맨션 씨동 4층 402호, 전용 34.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 95,000,000원이고 8회 유찰된 현재 최저매각가는 32,585,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 79,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 뒤 실제로 승계할 임차보증금이 남는지입니다.
등기된 임차권자 신경섭은 임대차계약일 2022.05.15, 확정일자 2022.05.17, 주민등록·점유개시일 2022.06.23이며 보증금은 108,000,000원입니다. 현재 회차 배당표대로라면 31,598,470원을 배당받고 76,401,530원이 남습니다. 통상 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 신경섭에게만 해당 미배당액을 실질 0원*으로 반영합니다.
그렇다고 인수 위험 전체가 해소된 것은 아닙니다. 염성래는 2022.08.17, 김태헌은 2022.06.23 전입해 2024.05.29 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 대항력 가능성과 별도 보증금 인수 위험은 남습니다. 확약은 신경섭 임차권에만 적용되며 다른 점유자에게 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 탁옥로 8, 씨동 4층402호 (심곡동, 롯데맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.72㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2001.12.05 · 총 18세대 |
| 소유자 | 이형민 (2022.07.13 매매, 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 (8회 유찰, 감정가 34%) |
| 청구금액 | 351,557,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 3건
말소기준은 2024.05.29 조광호의 가압류입니다. 이후의 신경섭 주택임차권등기, 두 건의 강제경매개시결정은 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 등기일만 볼 것이 아니라 그 기초가 된 전입·점유일을 봐야 합니다. 신경섭의 주민등록·점유개시일 2022.06.23은 말소기준보다 빠르며, 염성래와 김태헌의 전입일도 모두 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신경섭 4층 402호 34.72㎡ 전부 | 2022.06.23 2022.05.17 | 108,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 미배당 76,401,530원 |
| 염성래 | 2022.08.17 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 배당요구 2024.10.21 |
| 김태헌 | 2022.06.23 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
* 신경섭 관련 실질 인수 0원은 제출된 임차권등기 말소동의 확약서가 이행되는 것을 반영한 판단입니다. 확약 밖 임차인의 권리와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 최종 원가는 미확정
롯데맨션 동일 면적 34.72㎡의 최근 거래입니다. 전체 11건 평균은 89,909,090원이지만, 2022년의 100,000,000원~120,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 가까운 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 79,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 이전보다 -13.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 34.72㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 34.72㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2023.04 | 34.72㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.07 | 34.72㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2022.05 | 34.72㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2022.05 | 34.72㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 34.72㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 34.72㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.03 | 34.72㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.02 | 34.72㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.06 | 34.72㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.72㎡ | 11건 | 89,909,090원 |
현재 최저가 32,585,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 79,000,000원의 41.2%입니다. 하지만 이 비율은 염성래·김태헌에게 승계할 수 있는 미상 보증금을 포함하지 않은 값입니다. 따라서 32,585,000원만 근거로 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 32,585,000원이지만, 최종 비교 기준은 두 임차인의 보증금과 대항력 성립 여부를 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,530원 |
| 1. 임차인 신경섭 보증금 | 108,000,000원 | 31,598,470원 |
| 2. 가압류 · 조광호 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 조광호 | 미상 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 351,557,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신경섭의 보증금 부족분은 76,401,530원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 신경섭 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 염성래·김태헌의 보증금은 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 주위환경. 인천양지초등학교 북측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하고 도로에 접하며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 326.0㎡이며 공시지가는 1,575,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 다세대주택이며 동일 맨션 경매 평균 유찰은 6.7회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 본건 전체와 신경섭의 을구 9번 권리를 정확히 특정하는지 확인해야 합니다.
- 염성래 보증금 확인. 전입일 2022.08.17, 배당요구일 2024.10.21입니다. 임대차계약서·보증금·점유 범위·확정일자를 확인해야 합니다.
- 김태헌 점유관계 확인. 전입일 2022.06.23입니다. 신경섭과 같은 날짜의 전입이므로 세대 구성과 실제 임차관계를 구분해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 현재 확인 가능한 하한은 32,585,000원이지만, 확약 밖 임차인의 인수 보증금이 확인되면 그 금액을 더해 최근 거래 79,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -13.2%입니다. 전체 평균 89,909,090원보다 최근 12개월 거래 79,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 8회 유찰과 동일 맨션 경매 매각률 0.0%를 감안해 내부 상태·점유·명도·대출 가능 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “32,585,000원은 최종 취득가가 아니다”
이 사건은 신경섭의 보증금 108,000,000원 때문에 표면상 인수형으로 보이지만, 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 신경섭의 룰상 미배당액 76,401,530원은 실질 0원*입니다. 그러나 확약 밖에 염성래와 김태헌이 남습니다. 두 사람은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수액을 확정할 수 없습니다.
최저가 32,585,000원은 최근 12개월 실거래 79,000,000원의 41.2%이지만, 이것은 미상 보증금을 제외한 하한일 뿐입니다. 최근 가격 추세 -13.2%, 8회 유찰, 동일 맨션 경매 평균 6.7회 유찰과 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 주된 확정 인수는 해소됐지만 전체 권리는 아직 미완성. 염성래·김태헌의 계약관계와 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
